最高法院八十六年度台上字第二三九八號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第二三九八號

上訴人

丙○○

被上訴人

甲○○

被上訴人

乙○○

共同訴訟代理人

洪宗仁律師

右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十五年六月三日台灣高等法院

台中分院第二審更審判決（八十四年度上更㈠字第一五○號），提起上訴，本院判決

如左：

主文

理由

本件被上訴人主張：伊於民國八十年一月十五日向上訴人及第一審共同被告柯天恩、廣川建設事業股份有限公司（下稱：廣川公司）等人購買坐落彰化縣員林鎮○○段四一八－一等號土地上之綜合商業大樓「黃金帝國」二樓六十七號攤位及其基地應有部分，價金已繳至第六十一期計新台幣（下同）一百六十八萬元。惟完工後，伊實際所分配個人使用之面積竟僅二點三六坪，與契約書及上訴人提供之廣告海報平面圖所載使用面積七點○九坪、受益面積一點六九坪、公共面積一點四六坪，合計一○點二四坪均不相符，且攤位上有一大樑柱，影響伊之使用權益，顯有物之重大瑕疵。伊以起訴狀繕本之送達為解除買賣契約之意思表示，依民法第二百五十九條規定，伊即得請求上訴人返還價金等情，爰求為命上訴人給付伊每人各三十五萬二千四百元並加付法定遲延利息之判決（另被上訴人請求廣川公司給付被上訴人各十三萬五千二百元本息及柯天恩給付被上訴人各三十五萬二千四百元本息部分，業經判決被上訴人勝訴確定）。

上訴人則以：被上訴人逾期交付前述房地（攤位）價金，經伊依土地預定買賣契約書第三條及房屋預定買賣契約書第九條約定，解除契約並沒收其已付之價金作為違約金，被上訴人之請求，自屬無據。況被上訴人所購攤位之實際總坪數，與契約書之記載相符，其以面積不足為詞，請求返還價金，亦非有理等語，資為抗辯。

原審依審理之結果，以﹕被上訴人主張，其與上訴人及第一審共同被告廣川公司、柯天恩簽訂上開系爭攤位之買賣契約，及價金已繳至第六十一期，水電接通，其中建物價款已繳納廿七萬零四百元，土地價款已繳納一百四十萬九千六百元，二者合計一百六十八萬元，土地價款均依土地預定買賣契約之約定，匯入上訴人之帳戶內，最後一次係於八十一年一月十七日匯入價款等情，已據其提出土地、房屋預定買賣契約書、收據等為證（一審卷八至廿頁），且為上訴人所不爭執（原審上更一卷三三頁），自堪信為真實。又被上訴人主張依兩造所訂房屋預定買賣契約書第一條記載，系爭攤位計共同持分（即應有部分）佔有坪數約為一○‧二四坪（含陽台、露台及受益面積及公共設施），另依出賣人所備廣告海報平面圖，記載為使用面積七‧○九坪、受益面積一‧六九坪、公共面積一‧四六坪，合計一○‧二四坪，惟完工後，系爭攤位實際個人使用面積僅二‧三六坪，分攤二樓公共面積五‧三坪，分攤其他各樓公共面積為二‧六四坪，另系爭攤位上有一‧一二公尺×一‧一五公尺之大柱等情，亦有被上訴人提出之廣告海報平面圖、第一審法院囑託台灣省建築師公會所製作之鑑定報告書第二頁內系爭攤位面積分攤方面分析表（一審卷外放證物）、彰化縣員林地政事務所建物測量成果圖可稽（一審卷廿一頁），並經第一審法院至現場勘驗屬實，有勘驗筆錄可參（一審卷九四、九五頁），且為上訴人所不爭，亦堪信為真實。查本件房屋預定買賣契約書第一條僅記載總面積並註明含陽台、露台及受益面積及公共設施，而廣告海報平面圖則除記載總面積外，並註明使用面積七‧○九、受益面積一‧六九，公共面積一‧四六，二者之用語不一致，但二者之配置圖並無不同。本件買賣之廣告海報平面圖係由出賣人所提供，已為廣川公司所陳明（一審卷七七頁背面），因之，被上訴人主張以廣告海報平面圖確定系爭攤位之面積比例，該平面圖，為契約之一部分應屬可採。平面圖中既謂使用面積、公共面積，則該使用面積應不包括公共面積無疑，而系爭攤位實際面積為二‧三六坪，與平面圖所載使用面積七‧○九坪，相差達四‧七三坪，又實際面積再扣除其中占用之樑柱（如勘驗筆錄所載為一‧一二公尺×一‧一五公尺）後，已不足二坪。參以本件買賣之價金達四百二十二萬元之鉅，雖完成後登載之總面積與契約書相近，惟系爭攤位中實際面積僅佔總面積百分之十九，應負擔之公共設施（包括樑柱）比例達百分之八一，已足影響攤位之通常效用，有損其經濟利益，自應認為有重大瑕疵。上訴人雖抗辯，因被上訴人逾期繳款，伊已依約解除契約，又綜合商業大樓之公共設施比例較高，將走道面積歸入使用面積，亦不違反商業習慣，且系爭房地銷售係由訴外人鴻慶建設公司承攬代銷云云。惟上訴人所出售之攤位有如前所述之重大瑕疵，被上訴人並於上訴人催繳價金時，即以存證信函主張之，有兩造往來之信函可資查考（一審卷四五至五八頁），上訴人所為解約云云，應不生效力。又參照前開鑑定報告書所述有關商場之室內通路等公共設施比例固然較高，惟公共設施面積規定及計算，或每一攤位最高可分攤公共設施，應以買賣雙方契約約定為準，亦為上開鑑定報告書所明載（見該報告第五頁、第㈤之⒉所引內政部函），上訴人所附平面圖既已載明該攤位之使用面積、公共面積及受益面積等項，而使用面積應不包括與他人共同使用之部分，已如前述，該鑑定報告書認走道即通路為標的物之一部分等語尚難為上訴人有利之認定。至於訴外人鴻慶建設公司固為本件系爭房地之廣告公司，並居於仲介地位，但廣告海報平面圖等資料，既由出賣人所提供，自不能藉口諉卸其出賣人之責任。又出賣人有給付無瑕疵物之義務，故在危險移轉前，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利。依法律之規範目的，物之瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人表示不願為之者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權，本件買賣雙方所爭執者為系爭攤位實際面積，上訴人及廣川公司、林天恩均認所完成之攤位並無面積不足，顯無修補之意，客觀上亦不能補正，被上訴人自可於交付之前主張瑕疵擔保。上訴人抗辯系爭攤位迄未交付，被上訴人不得主張上訴人應負瑕疵擔保之責任云云，亦非可取。被上訴人以系爭攤位有重大瑕疪為由解除契約自係合法，又依房屋預定買賣契約書第十四條及土地預定買賣契約書第八條約定，該二份契約互為一部，任一契約違約視為全部違約，有各該契約書可參，被上訴人主張解除全部房屋及土地買賣契約，亦屬可採。上訴人抗辯土地與房屋買賣各為獨立之契約，縱房屋部分有瑕疪，而可依法解除契約，亦僅得向房屋出賣人即第一審共同被告廣川公司請求返還價金，不得向上訴人（上訴人及柯天恩為土地買賣契約之出賣人）請求云云，殊非足取。被上訴人既已合法解除本件之買賣契約，則被上訴人請求上訴人返還其已受領之土地價款每人各三十五萬二千四百元及自最後受領翌日（最後受領日為八十一年一月十七日）即八十一年一月十八日起算之法定遲延利息，自無不合，應予准許。又被上訴人雖於第一審八十三年一月三十一日言詞辯論期日，就利息部分陳明改自起訴狀繕本送達翌日起算，惟於同年七月十八日言詞辯論時又請求自八十一年一月十八日起算，上訴人並無異議而為辯論（一審卷八二頁背面、一一二至一一四頁），上開利息起算日，自屬正當。爰維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，經核於法並無違背。上訴論旨，仍執陳詞，就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。

據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第二庭

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