最高法院八十六年度台上字第三○二五號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第三○二五號

上訴人

乙○○

被上訴人

金偉建設有限公司

被上訴人

兼 右

法定代理人

甲○○

被上訴人

盧惠仁

共同訴訟代理人

張賡堯律師

　　　　　　　　張嘉尹律師

右當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國八十五年九月九日台灣高等法

院高雄分院第二審判決（八十五年度重上字第四九號），提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件上訴人主張：伊於民國八十二年四月十九日與被上訴人訂定預定土地、房屋、車位使用權買賣契約，預購坐落高雄市○○○段一五三六、一五三七、一五三八地號（現合併為一五三六地號）地上興建之「中正藝術家」大樓內編號Ｃ棟八樓、Ｄ棟八樓二間房屋及地下室編號二十一、二十九號停車位二個，其中Ｃ棟八樓房屋價格新台幣（下同）一百六十五萬元、土地價格三百八十五萬元，總價五百五十萬元，Ｄ棟八樓房屋價格一百五十六萬元、土地價格三百六十四萬元，總價五百二十萬元。地下室停車位每個各一百萬元。詎伊於買受上開房地並陸續繳納價金五百十九萬元後，被上訴人竟違約於系爭建物之法定空間內，搭蓋多項違建物包括Ｋ棟東側後庭院之法定空間搭蓋七層違建、各層約為十一‧六五坪、Ｋ棟南側增建二樓露台約四‧五坪、Ｊ棟一樓西側增建廚房約二坪、Ｊ棟頂樓增建第八層約三十坪、Ｈ、Ｉ棟間露台五樓至八樓各增建四坪。屢經伊勸阻並催請拆除，被上訴人均置之不理。且伊所購買之Ｃ棟八樓房屋屋頂有漏水之瑕疵，屢次通知被上訴人修補，亦置若罔聞，致拖延迄今，被上訴人仍無法交付合於契約內容之買賣標的物予伊。伊自得依民法第三五三條、第三五九條規定主張解除契約，並以起訴狀繕本之送達為意思表示之通知；又停車位二個係增設而非法定停車位，此為被上訴人詐欺使上訴人為錯誤之意思表示，伊自得主張撤銷；買賣契約既經解除，自得請求被上訴人加倍返還已收價金五百十九萬元即一千零三十八萬元；再被上訴人未依兩造特別約定為室內隔間，使上訴人損失支出之設計費用九萬七千元，應由被上訴人賠償等情；先位聲明求為命被上訴人連帶給付伊一千零四十七萬七千元並加給法定遲延利息。如認契約未解除仍有效存在，則備位聲明求為命被上訴人將系爭房地及停車位所有權移轉登記為伊所有之判決。

被上訴人則以：系爭房地旁之Ｋ棟多項違建物非伊所為，係各該承購戶私自商議集資興建，且伊於知有增建時亦加以制止，上訴人預購者為伊興建「中正藝術家」系列建物中之Ｃ棟八樓及Ｄ棟八樓二戶，而Ｋ、Ｊ、Ｈ、Ｉ等棟各承購戶之增建部分非上訴人預購之買賣標的物，不得主張為伊之擔保責任。上訴人預購之Ｃ８及Ｄ８二戶房屋，完工後已不再漏水而無瑕疵；再上訴人所購停車位係獎勵車位可以專用，伊並無詐欺可言，上訴人主張撤銷為法所不許，其解除契約不生效力。又上訴人要求之室內隔間為違背法令，伊不能違章施工，自無違約。上訴人先位聲明為無理由；且上訴人經伊限期催告逾期不辦貸款亦不給付價金，經被上訴人金偉公司函示解除契約，其備位聲明亦無理由等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：上訴人主張系爭中正藝術家建物之法定空間內，有多項違建物之事實，固據其提出照片九張為證，並經第一審勘驗屬實，有勘驗筆錄可稽。惟查Ｋ棟東側增建一至七樓違建物為各承購戶所興建，業經訴外人劉俊龍、楊捥旬、陳武忠、曾貴薇等人於臺灣高雄地方法院檢察署八十四年度偵字第一二九九、一四七三、二九七六、四七二○號等案件偵查中，供陳明確。而上訴人所指Ｊ棟頂樓增建第八層約三十坪部分為Ｉ棟八樓所有權狀上登記之露台，歸Ｉ棟八樓之私有，有檢察官不起訴處分書在卷可憑，則被上訴人辯稱該違建物非其所為，堪予採信。上訴人主張其購買之Ｃ棟八樓房屋屋頂有漏水之瑕疵，惟經現場勘驗並無漏水之情形，有勘驗筆錄可稽，上訴人提出之照片一張雖有滲水之情形，但係房屋尚未完成時之照片，難認係現狀，此部分主張尚無足採。上訴人另主張本件Ｋ棟房屋東側之違建，不論被上訴人有無過失，標的物有無交付，被上訴人均應負瑕疵擔保責任，其拒絕擔保，買受人之上訴人自得解除契約或請求減少價金，亦得主張同時履行抗辯請求其移轉買賣標的物之所有權云云。惟按買受人對於出賣人有交付約定價金之義務，為民法第三六七條所明定，依系爭兩造土地房屋買賣契約約定價金之支付方式為自備款及銀行貸款充作價金，被上訴人辯稱其於八十三年十月二十三日以郵局存證信函通知上訴人辦理銀行貸款，上訴人迄未辦理，嗣經被上訴人金偉公司以存證信函催告上訴人交付所欠價金仍未據交付，經表示解除兩造之買賣契約在案，契約既經合法解除，上訴人之請求均屬無據等情，有被上訴人提出之存證信函可憑。查上訴人係在被上訴人催告其交付價金之後，始於八十四年一月六日委由律師函告被上訴人修補其所謂之瑕疵，因上訴人不履行支付價金之義務於先，且經被上訴人解除契約之後，自不得再主張買受物有瑕疵據以拒付價金及據以解除契約，上訴人又主張向被上訴人購買房地時，亦同時買受該棟大樓停車位二個，而該二車位，竟屬地下鼓勵車位之事實，業據提出地下室平面圖為證，並為被上訴人不爭執。惟查兩造間所訂為預定車位使用權買賣合約，車位無產權登記，只由被上訴人發給車位使用證明書作為車位使用之憑證，有預定車位使用權買賣合約書可憑，則上訴人所買得為汽車停放使用權。按內政部民國八十四年十月三日台內營字第八四八○四五○號函解釋關於建築物鼓勵增設之停車位如何供公眾使用問題，應由所有權人、使用人依使用管理約定為之，所有權人亦不應排除於公眾之外，故停車空間不論所有權人自行使用或供任何不特定人依約定之使用，咸屬供公眾使用，有該函附卷可稽，此獎勵停車位可由買到之私人專用，是被上訴人金偉公司將獎勵車位之使用權出售與購屋者，買受人依前揭說明仍得依約定私人專用，上訴人所買受標的物為車位停放使用權，其停車使用權並不因被上訴人所交付之車位為獎勵車位而受影響，上訴人依民法第八十八條第一項及第九十條第一項之規定主張撤銷本件系爭停車位及其相關房地之買受意思表示亦難准許，從而上訴人請求被上訴人連帶加倍返還已付價金，自屬無據。上訴人另主張曾依房屋預定買賣契約書第十九條約定，與被上訴人達成協議，被上訴人同意依上訴人請求方式施工，上訴人就此特別委由設計公司設計支出設計費用九萬七千元，詎被上訴人按圖施工並完成後，於未經上訴人同意下，又無端將之破壞，而將房屋隔間另變更為現狀，按系爭二屋室內隔間形式之特別合意，即為買賣契約之一部，應由雙方誠意履行，乃被上訴人毀約不為該項給付，致使上訴人平白損失已支出之設計費用九萬七千元，依民法第二百二十七條規定自得請求賠償云云。查兩造間就系爭房屋之內部隔間曾有特別約定，固為兩造所不爭執，而被上訴人亦曾依約定完成隔間之事實，有證人支秋梅到庭證明。惟被上訴人辯稱，伊原依上訴人所交付之施工圖施工，但施工中上訴人突然提出另一不同之設計圖面，要求在Ｃ棟八樓右上角法定陽台增加一個室內廁所，室內門邊增加一個廁所。然因前者違章，後者恐因排污管路過遠而致有充塞不通，影響其他住戶，況且工務局已核准變更，依法不能再按上訴人要求施工，經多次協議均無結果，被上訴人不得已依房屋買賣合約第十九條第一款後段，按原契約原訂項目施工等語，並提出工程變更申請書一件為證，參以被上訴人已完成施工後再予拆除，而依原設計圖施工之情形，被上訴人之抗辯，應屬可採。上訴人請求被上訴人給付九萬七千元之設計費損害，不能准許。末查上訴人備位聲明，主張依買賣契約請求被上訴人移轉系爭房地、停車位之所有權，經查依兩造所訂定之預定土地買賣合約書第八條、預定房屋買賣合約書第十一條約定，均須買受人完成貸款手續後，始辦理過戶手續，上訴人迄今未辦理貸款之相關手續，此有中國國際商業銀行東高雄分行覆函在卷可稽，上訴人未完成過戶前之一切條件，則其依買賣契約請求移轉系爭房地、停車位之所有權，亦非有據，況兩造之買賣契約，因被上訴人催告上訴人交付所欠價金而未交付，已經被上訴人合法解除，上訴人之請求自不能准許等詞，為其判斷之基礎。

惟查依兩造所簽訂之預定房屋買賣契約書第五條約定：「本件房屋之買賣規格，依照建築主管機關核准建築之圖說施工；第十條第一項約定：「公共設施權屬，屋頂、露台、平台，……等屬於公共設施由全體住戶共同使用與維護之權利，未經全體住戶同意，不得任意增建放置障礙物」。上訴人主張系爭「中正藝術家」建物之法定空間內，有多項違建物之事實，業據其提出相片九張為證，並經第一審勘驗現場無訛（見第一審卷第七五頁至第七七頁，及第九六頁至第九九頁），亦為原審所認定之事實。因「中正藝術家」建物屬集合住宅性質，各棟相連，Ｋ棟東側之七層違建係搭蓋於系爭房地之法定空間上，其餘露台、廚房、陽台、屋頂部分之違建，亦嚴重破壞本件集合住宅之外觀，致與預售時之圖樣不符。上訴人主張係屬買賣標的物之瑕疵，依民法第三百五十三條、第三百五十九條第一項之規定伊得解除系爭房地買賣契約，似非全然無據。又上訴人向被上訴人購買之Ｃ棟八樓及Ｄ棟八樓二間房屋，為求日後居住之舒適與方便，就房屋室內隔間形式，曾依房屋預定買賣契約第十九條約定，與被上訴人達成特別協議，被上訴人同意依上訴人所提供之圖樣施工，則該合意即為買賣契約之一部，應由雙方誠意履行，詎被上訴人於按上訴人提出之設計圖施工完成，並通過工務局驗收核發使用執照後，於未經上訴人同意下，又將之破壞，將房屋隔間另變更為現況，顯與兩造就房屋隔間達成特別協議之約定未合。縱被上訴人不能依上訴人另增建二個厠所之要求，被上訴人在未經上訴人同意變更原協議隔間形式之情形，亦無將已施工完成之隔間加以破壞之理，上訴人據以請求被上訴人賠償其設計費之損害，亦難認屬無據。另被上訴人於八十三年十月二十三日雖曾以郵局存證信函通知上訴人前往中國國際商業銀行辦理貸款對保手續（見第一審卷第一五一頁及第一五二頁），惟上訴人於接獲被上訴人通知函後，曾於八十三年十月二十七日及八十四年一月六日函復被上訴人稱上訴人所購Ｃ棟八樓屋頂漏水須修補，及Ｉ棟及Ｋ棟搭蓋違建，請被上訴人於收函後十五日內修補瑕疵，上訴人願於瑕疵修補後辦理過戶交屋時立即將貸款部分之價金全數一次繳清等語（見第一審卷第一七三頁至第一七六頁存證信函）。倘上訴人之覆函屬實，則被上訴人在系爭房屋瑕疵尚未修補前，即於八十四年二月十三日解除本件買賣契約（見第一審卷第一五四至第一五五頁），其解除契約是否合法﹖能否發生解約之效力﹖非無研求之餘地。原審謂上訴人不履行給付價金義務於先，自不得事後再主張買受物有瑕疵據以拒付價金及解除契約云云，遽以上開理由為上訴人敗訴（包括本位聲明及備位聲明部分）之判決，自有可議。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第二庭