最高法院八十六年度台上字第三四○七號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第三四○七號

上訴人

大運建設股份有限公司

法定代理人

徐崇高

訴訟代理人

莊柏林律師

被上訴人

沈昆金

　　　　　　　　杜欽榮

右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十六年二月二十四日台灣高等

法院第二審判決（八十五年度上字第一一五一號），提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件被上訴人主張：被上訴人杜欽榮向上訴人買受座落台北市○○段○○段○○○○○地號土地應有部分及其上建物「大運－大運通黃金廣場」（嗣更名為「大運建設－大運通案大運亨廣場」）二樓編號Ａ二十一、Ａ二十二之一、Ａ二十六號，被上訴人沈昆金買受Ａ二十三號預售攤位，其購買日期、繳款情形詳如原判決附表所示。今該攤位已至室內隔間裝修階段，經委請大華不動產鑑定股份有限公司鑑定結果，發現單獨使用面積嚴重短少、逾期完工、上訴人單方面逕行變更設計、增加攤位數量、攤位彼此間以磚造隔間牆阻隔，使類似百貨公司之高雅商場頓成攤販式之低格調賣場，顯未依債之本旨為給付。系爭建物有上述無法補正之重大瑕疵，伊已於八十四年十一月二十三日依民法第三百五十九條規定解除買賣契約，自得請求上訴人回復原狀等情，求為命上訴人給付杜欽榮新台幣（下同）一百四十八萬元及其中七十六萬元自八十一年一月三十一日起，二十三萬元自八十四年六月三十日起，四十九萬元自八十四年九月三十日起，均至清償日止按年息百分之五計算之利息。給付沈昆金三十萬元及自八十三年十一月十二日起至清償日止按年息百分之五計算之利息之判決。（逾上開部分之請求，業經第一審為被上訴人敗訴判決確定。）上訴人則以：系爭房屋尚在裝潢，且被上訴人迄未繳清價金，伊之履行期尚未屆至，亦未交屋，自不生瑕疵擔保之問題。且本件買賣之總坪數、內容及性質，均由現場銷售人員向買主詳細解說，始為訂約。而攤位之室內及陽台面積總和，與當層其他公用之面積約略相當，坪數較小者，依一般經驗及目視即可得知，亦顯為被上訴人所明知或可得而知，伊自毋庸負瑕疵擔保責任。且攤位得否適當經營商業，純屬裝潢規劃問題，與室內面積大小無關，而精品百貨商場與量販店有別，多銷售體積小、高單價、高利潤商品，殊不以大面積為必要等語，資為抗辯。

原審以：被上訴人主張之事實，有買賣契約書為證。查被上訴人杜欽榮所買受之Ａ二十一號攤位（台北市○○路○○號二樓之二二），主建物為○點九九坪，陽台○點九二坪，大公○點八六坪，小公二點四一坪，分擔儲藏室○點○七坪，合計五點一六坪。Ａ二十二號攤位（台北市○○路○○號二樓之二四），主建物為○點七四坪，陽台○點七五坪，大公○點七○坪，小公一點九六坪，分擔儲藏室○點○六坪，分擔停車場一點四六坪，合計五點六七坪。Ａ二十六號攤位（台北市○○路○○號二樓之二八），主建物為一點三二坪，陽台○點九二坪，大公一點○三坪，小公二點九五坪，分擔儲藏室○點○九坪，分擔停車場二點一九坪，合計八點五○坪。被上訴人沈昆金所買受之Ａ二十三號攤位（台北市○○路○○號二樓之二五），主建物為一點八七坪，陽台二點八二坪，大公二點一八坪，小公六點一八坪，分擔儲藏室○點一九坪，分擔停車場四點五九坪，合計十七點八三坪。上開主建物面積不及一坪或二坪等情，有建物所有權狀及建物登記謄本可稽。次查被上訴人買受之攤位係「世界觀光百貨總匯」

，專供經營精品，例如珠寶、香水、高級衣物等販賣，此為兩造所是認，並有房屋預定買賣契約書所附房屋相關位置圖可證，則為經營上開專櫃，即須有貨架之陳設，並有供顧客參觀選購之展示場，惟除Ａ二十三號攤位外，其餘攤位面臨走道之寬度分別僅為二點一五公尺、一點七五公尺、二點一四公尺。門面狹窄，攤位面積狹小，無容擺設貨架之餘地。編號Ａ二十三號攤位固得勉強擺設展示架，惟面積不及二坪，擺設貨架後尚無足供販售人員或顧客參觀選購之空間。攤位後方雖有陽台，惟陽台不能充當營業場所，且各攤位之陽台相通，亦未能供貨物儲藏之用，自不得將陽台算為可供營業面積。被上訴人主張系爭攤位未能達契約預定之效用，足堪採信。按民法第三百五十四條規定：「物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。」揆其意係規定出賣人應擔保買賣標的物於「交付時」無瑕疵之責任。是買賣標的物於契約成立後交付前已存在之瑕疵，如屬不可補正或出賣人已確定拒絕補正時，買受人自得請求出賣人負瑕疵擔保責任。證人徐勝一、程念山、林兆年，於台灣台北地方法院八十四年訴第一四二五號吳青夏等詐欺案訊問時證稱：於銷售時均有詳加解說云云，惟均未能明確指出被上訴人確知購買之攤位實際營業面積不及二坪。又縱被上訴人購屋時可得而知系爭建物公設比甚高，然亦無從得知伊等購買之攤位實際營業面積不及二坪，自無適用民法第三百五十五條第一項之餘地。系爭攤位既有不能達契約預定效用之瑕疵，被上訴人解除系爭買賣契約，要屬有據。其依民法第二百五十九條第二款規定請求上訴人返還已繳交之價金及各自受領時起之法定利息，即有理由。因而就上開聲明部分，維持第一審所為上訴人敗訴之判決。經核於法洵無不合。

按有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後，始有其適用，惟於危險移轉前，買受人已發現標的物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵之物，或擔保除去該瑕疵後為給付，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並得解除契約。上訴論旨主張伊尚未將系爭攤位交付被上訴人，無瑕疵擔保責任可言云云，洵無足採。其併就原審採證認事之職權行使，指摘原判決違背法令，聲明廢棄，為無理由。

據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第六庭

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