最高法院 - 八十六年度台上字第三五一四號（請求返還無權占有土地）

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第三五一四號上　訴　人　丙○○ 被上訴人　甲○○ 乙○○ 李根勇李渥田共　　　同訴訟代理人　陳忠雨律師右當事人間請求返還無權占有土地事件，上訴人對於中華民國八十六年四月二十一日台灣高等法院台中分院第二審判決（八十五年度上字第四○一號），提起上訴，本院判決如左：主文原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院。理由本件被上訴人主張：坐落彰化縣二林鎮○○段五一○、五一○之一、五一○之二及五一○之三地號四筆土地，係序分別為甲○○、乙○○、李根勇、李渥田所有。詎上訴人無權占用五一○地號土地面積○‧○二二○一八公頃、五一○之一地號土地面積○ ‧○二二○一八公頃、五一○之二地號土地如第一審判決附圖（下稱附圖）１部分所示面積○‧○一九六九四公頃及五一○之三地號土地如附圖３部分所示面積○‧○○ 二○六六公頃，建有磚造平房，侵害甲○○等四人之所有權等情，爰依民法第七百六十七條規定，求為命上訴人將系爭磚造平房拆除，並將各該土地分別交還予甲○○、乙○○、李根勇、李渥田之判決。上訴人則以：系爭平房係訴外人德記食品股份有限公司（下稱德記公司）法定代理人洪寬令所建造，渠並未將該房屋出售予伊，故伊對該平房無處分權；洪寬令係於民國四十五年左右向分管系爭土地之證人李沃興之家人及其他共有人承租系爭土地，非無權占有，而系爭土地之共有人既已默示同意李沃興將土地出租，則該租賃契約對於分割後之共有人亦有拘束力，即仍有民法第四百二十五條規定之類推適用；伊係因納稅方便，而受託登記為系爭平房之納稅義務人，至於以伊名義具領之房屋徵收補償費伊已交給向德記公司買受系爭房屋之台灣晶體工業股份有限公司（下稱台灣晶體公司）等語，資為抗辯。原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：被上訴人就渠等所主張系爭土地上建有系爭房屋之事實，業據提出土地登記簿謄本四件為證，並經勘驗現場及囑託彰化縣二林地政事務所測量，製有勘驗筆錄及複丈成果圖（即附圖）可稽，堪認為真實。查七十八年九月間，彰化縣二林鎮公所因該鎮都市計劃第四四號道路用地徵收前揭平房之廚房、浴廁、水泥板牆及石棉瓦棚子之前，曾派員實際調查該平房之所有人為上訴人，此經證人即彰化縣二林鎮公所技士謝國勝結屬實。嗣徵收之補償費新台幣九萬六千九百十七元亦由上訴人立切結書切結該平房為其所有後領取，也有經上訴人簽名並加蓋印鑑章之切結書、印鑑證明、房屋價格調查表及查估清冊各一件附卷可查，足見上訴人對於前揭平房確有處分權。上訴人雖辯稱：前揭平房之處分權人為他人，伊對該平房無處分權等語，並提出買賣契約為證，而證人洪慶祥（德記公司經理）證稱：系爭房屋為德記公司售予台灣晶體公司等語，證人詹鴻哲證稱：上訴人提出之買賣契約為其所書寫等語，惟查系爭房屋七十五年四月十四日便由德記食品廠因買賣而過戶予上訴人，迄今仍未更動登記，彰化縣二林鎮公所於徵收補償系爭房屋時曾實地勘查確定該房屋為上訴人所有，並經縣政府公告而無人異議，始予發放，有彰化縣二林鎮公所八十六年三月八日八六二鎮政字第○○○○二五號函可稽，上訴人提出之買賣契約及證人洪慶祥、詹鴻哲之證言僅足證明台灣晶體公司曾為上訴人之前手而已，不足推翻上訴人現為事實上處分權人之認定。又上訴人另主張台灣晶體公司將系爭房屋信託登記予伊云云，並未舉證，亦不足採。復按共有物之分管契約因共有物之分割而失其效力，是共有人如有將分管之特定部分土地出租予他人者，於共有土地分割後，該部分土地已分歸他共有人取得時，承租人即不得以其租賃權對抗他共有人。因此，縱依證人李沃興之證述，系爭土地原確由證人李沃興或其兄李伯輝分管，並出租予洪寬令建造前揭平房，惟系爭四筆土地係於八十三年九月間，經台灣台中地方法院判決分割原二林鎮○○段五一○號土地，而分歸被上訴人取得，此觀卷附台灣台中地方法院八十三年度訴字第一三六號民事判決及土地登記簿謄本自明，則其分管契約亦已因系爭土地經判決分割而失其效力，承租人即不得以其租賃權對抗非出租人之被上訴人，仍為無權占有。上訴人雖又辯稱：由證人李沃興之證言，足證系爭土地之共有人均已默示同意李沃興將土地出租，則仍有民法第四百二十五條之類推適用，該租賃契約對於分割後之共有人即被上訴人等亦應有拘束力云云，然如證人李沃興所證，系爭土地既係由證人李沃興或其兄李伯輝分管，則李沃興或李伯輝自得依分管契約自行將系爭土地出租，無需得被上訴人或其前手之同意，被上訴人或其前手亦無爭執或反對之權利，實無默示同意之可言，況依證人李沃興之證言，亦無從證明被上訴人或其前手有默示同意，或同意李沃興或李伯輝將系爭土地出租之情事，即難認該租賃契約得以拘束被上訴人，上訴人此部分辯解，亦無足採信。是被上訴人主張上訴人對於前揭平房有事實上之處分權，該平房占用系爭土地，為無權占有，而依民法第七百六十七條，請求上訴人拆除前揭平房，交還土地，即有理由等詞，為其判斷之基礎。惟查原審一面明指系爭房屋於七十五年四月十四日便由訴外人德記食品廠因買賣而過戶予上訴人，迄今仍未更動登記（指納稅名義人為上訴人而言），有彰化縣二林鎮公所函可稽；一面又謂上訴人提出之買賣契約及證人洪慶祥、詹鴻哲之證言僅足證明台灣晶體公司曾為上訴人之前手云云，按若德記食品廠因與上訴人就系爭平房有買賣關係，而將系爭平房之納稅名義人變更為上訴人，則台灣晶體公司又何能曾為上訴人之前手，原審上述認定顯屬理由矛盾。究竟德記食品廠（德記公司）、台灣晶體公司、上訴人間就系爭平房之實際關係如何，原審未審認明確，遽依上述前後矛盾之理由，認上訴人有處分權，而為上訴人不利之判決，自屬難以維持。又按民法第四百二十五條規定之適用，固以讓與租賃物之所有人須為出租人為其要件，然第三人如得所有人同意而為出租時，應有上述規定之類推適用，此為本院所持之見解。而「依證人李沃興之證述，系爭土地原確由證人李沃興或其兄李伯輝分管，並出租予洪寬令建造前揭平房」，為原審所認定之事實，則洪寬令就系爭土地已有「租地建屋」之關係，另參以證人李沃興曾證述：「那塊土地原來是洪寬令向我們及其他共有人租的」等語（見一審卷一三五頁反面），倘李沃興所言不虛，則洪寬令再將房屋輾轉讓與德記公司、（台灣晶體公司）、上訴人，此項租賃關係對於分割後取得系爭土地之原共有人即被上訴人是否發生效力﹖即不無研求之餘地，此與共有物經分割後，分管契約失效，似為二事。乃原審未予深究，遽謂前揭租賃契約不得拘束被上訴人云云，亦未盡調查審酌之能事。上訴論旨，指摘原判決為不當，聲明廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。中華民國八十六年十一月二十一日最高法院民事第一庭審判長法官李錦豐法官楊鼎章法官李慧兒法官許朝雄法官陳國禎右正本證明與原本無異書記官中華民國八十六年十一月五日：

最高法院八十六年度台上字第三五一四號

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