最高法院八十六年度台上字第三五九七號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第三五九七號

上訴人

唐榮鐵工廠股份有限公司

法定代理人

尹士豪

訴訟代理人

陳正磊律師

被上訴人

甲○○

右當事人間因租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十五年九月二十三日台灣高等法

院高雄分院第二審更審判決（八十四年度上更㈡字第三八號），提起上訴，本院判決

如左：

主文

理由

本件上訴人主張：被上訴人於民國四十七年一月一日向伊承租系爭如原判決附表所示十六筆土地（重測前為高雄市三民區○○○段九五六－二地號土地面積為○‧五七六三甲），嗣經依法編定為住宅或乙種工業區○○道路用地，伊已依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款規定，於八十一年六月十二日向被上訴人為終止租約之意思表示，兩造已無租賃關係存在等情，求為命被上訴人將系爭十六筆土地交還與伊之判決（上訴人起訴原請求被上訴人應於上訴人給付新台幣九百八十九萬八千八百四十五元之同時，將系爭土地交還與上訴人，於上訴第二審後擴張聲明如上。又關於原判決附表編號６、土地部分，經原審更審前判決上訴人敗訴後，上訴人未聲明不服，已告確定）。

被上訴人則以：兩造間就系爭土地訂立租約時，系爭土地已編為非耕地使用，無耕地三七五減租條例第十七條之適用。縱認為耕地租賃，伊承租之系爭土地經依法編定為建築用地，上訴人如欲終止租約，應依平均地權條例第七十六條第一項、第七十八條規定程序辦理，上訴人仍依耕地三七五減租條例第二十六條規定處理本件租佃爭議，其程序自有違誤。且上訴人租金已收受至八十一年六月三十日，卻提前於八十一年六月十二日終止租約，其終止租約，不生效力。況上訴人於八十一年六月間夏天正值收益季節終止租約，亦違反耕地三七五減租條例第十八條所定租約終止期之強行規定而無效等語，資為抗辯。

原審依審理之結果，以：上訴人主張，其所有如原判決附表所示系爭土地十四筆（編號６、號除外），在土地分割、重測前為高雄市三民區○○○段九五六－二號田面積○‧五七六三甲，於四十七年一月一日與被上訴人簽訂「工業保留土地暫時租賃契約書」，出租與被上訴人養魚。該土地嗣經分割、重測編為如原判決附表所示之地號，現在附表編號１、９、、四筆土地經編定為住宅區，編號一筆土地經編定為乙種工業區，編號２、３、４、５、７、８、、、九筆經編定為道路用地等事實，為兩造所不爭，並有「工業保留土地暫時租賃契約書」、土地登記簿謄本等附卷可稽（一審卷二三、二四、三三至四八、七五、七六頁、原審更二字卷四九至一○七、一五九至一七○頁），自堪信為真實。查系爭十四筆土地於五十三年七月三十日分割前為高雄市三民區○○○段九五六－二號一筆，分割後變為同段九五六－二號、九五六－三號、九五六－四號、九五六－五號、九五六－六號等五筆。又於七十三年間重測，其中九五六－二號重編為同區○○段○○段四六八號，九五六－三號重編為同小段四六七號，九五六－四號重編為同小段四六四號，九五六－五號重編為同小段四五五號，九五六－六號重編為四五四號。再分別於七十四年、七十七年、七十八年辦理分割，其中四六七號分割出四六七－一號（另四六七號已被征收）、四六四號分割成四六四號、四六四－一號、四六四－二號、四六四－三號、四六四－四號、四六四－五號等六筆，四五五號分割成四五五號、四五五－一號、四五五－三號、（另四五五－二號已被征收），四五四號分割成四五四號、四五四－一號、四五四－二號等三筆等情，有土地登記簿謄本附卷足憑。系爭土地在最初尚未分割、重測前之民國四十四年五月十九日即經高雄市政府依法公告實施為工業區之事實，有高雄市政府八十四年十月二十八日高市府工都字第三四○五一號函附卷可稽（原審更二字卷四七頁）。

按耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款規定之出租人得於租賃期間屆滿前終止耕地租約之情形，係以出租之土地原屬「耕地」，於耕地租約訂立後，經「依法編定或變更為非耕地使用」者為其要件。倘出租時非屬耕地，或於訂約時，「編定或變更為非耕地使用」之情況業已存在，即無該條款之適用。本件系爭十四筆土地既於兩造訂立「工業保留土地暫時租賃契約書」前之四十四年五月十九日，即已編定為「工業區」，亦即編定為「非耕地使用」，則上訴人主張適用上開條款終止租約，請求交還系爭土地，即於法不合，不應准許。上訴人雖又主張被上訴人與上訴人訂約之前，即與系爭土地之前所有權人台灣工礦公司訂立耕地租約，上訴人於四十六年取得系爭土地後，所訂之租約即係延續前耕地租約云云。惟被上訴人已否認曾與台灣工礦公司訂立耕地租約，兩造所訂「工業保留土地暫時租賃契約書」第八條雖規定：「承租人（即被上訴人）過去積欠地租──台斤應依第三條規定每季分繳半額」等語，然並未記載被上訴人究竟積欠多少地租。而該契約書係事先印就之定型契約書，並用以與其他承租人訂立租約，亦為上訴人所不爭，其他承租人固曾有與台灣工礦公司成立租約之情形者，例如另案台灣高等法院高雄分院八十五年度重上更二字第八號事件之承租人陳玉岸即是，該案承租人陳玉岸即曾提出其與台灣工礦公司之契約書為証（原審更二字卷一八七至一九五頁），而本案兩造均不能提出被上訴人與台灣工礦公司訂立之契約，自不能以該另案承租人陳玉岸前曾與台灣工礦公司訂立耕地租約書，即謂本案被上訴人亦曾與台灣工礦公司訂立耕地租約，上開契約書第八條之記載尚不足証明被上訴人與上訴人訂約之前曾與台灣工礦公司訂立耕地租約。又被上訴人雖於八十二年二月十八日租佃爭議調解時自稱居住系爭土地已三、四十年等語（一審卷十二頁），但並未承認曾與台灣工礦公司訂立耕地租約，亦不能以該項陳述認定被上訴人曾與台灣工礦公司訂立耕地租約。上訴人主張兩造訂立之「工業保留土地暫時租賃契約書」，係被上訴人與台灣工礦公司間耕地租約之延續云云，亦不足採取。第一審就此不應准許部分所為上訴人敗訴判決之理由雖有不同，結果並無二致，爰維持第一審所為上訴人此部分敗訴之判決，駁回其上訴，經核於法並無違背。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實之職權行使，及其餘贅述之理由，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。

據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第二庭

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