最高法院八十七年度台上字第二二一二號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十七年度台上字第二二一二號

上訴人

名庭建設有限公司

法定代理人

林劉素娟

訴訟代理人

林 易 佑律師

被上訴人

林 明 正

　　　　　　　　王 月 寶

右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十六年十二月八日台灣高等法

院台中分院第二審判決（八十六年度上字第一八九號），提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件被上訴人主張：伊於民國八十五年一月十七日與上訴人簽訂土地及房屋買賣合約書，購買坐落台中縣神岡鄉○○段二七九地號，案名為「名庭天下」（總統名庭）Ｅ棟九、十、十一、十二、十三、十四樓及Ｉ棟三、四、五、七、八、十、十一、十二、十三、十四樓共十六戶房地（下稱系爭房地），雙方議定總售坪數為八五二點一五坪，總價金為新台幣（下同）八千一百十一萬二千元，即每坪九萬五千一百八十五元，嗣經雙方於八十五年四月六日訂立追加條款，約定上訴人減收價金二百十萬元，系爭房地總價金減為七千九百零一萬二千元，每坪售價調為九萬二千七百二十元；同年七月間交屋後，經伊核算Ｅ棟部分實際面積較出售坪數減少一二點二四坪，Ｉ棟部分實際面積較出售坪數減少四三點六七坪，二者合計短少五五點九一坪。上訴人至少溢收價金五百十八萬三千九百七十五元，依法應負物之瑕疵擔保責任，經伊表明請求減少價金及返還溢收金額，上訴人均置不理等情。爰基於買賣及不當得利之法律關係，求為命上訴人給付五百十八萬三千九百七十五元，並加算法定遲延利息之判決。

上訴人則以：伊自八十三年間起，陸續向被上訴人夫婦借款週轉，至八十五年一月間因財務壓力日增，與被上訴人商洽以系爭房地十六戶抵償結欠借貸債務，議定總價為八千一百十一萬二千元，原有銀行貸款四千四百九十萬元，由被上訴人承受，減除後計可折抵債務達三千六百二十一萬二千元。嗣因房地產仍不景氣，雙方再協商總價減少二百十萬元，非按實際坪數核減價金，折讓後總價扣除承擔銀行貸款後，餘款三千五百零一萬二千元，已全部抵充伊原欠債務完竣。兩造雖以買賣方式為之，實為代物清償，被上訴人執買賣契約請求減少價金，於法無據。被上訴人於八十五年一月底受領房屋點交，遲至八十五年八月二日要求返還溢繳價金，依法視為承認受領之物，無再主張瑕疵擔保責任之餘地等語。資為抗辯。

原審以：被上訴人起訴狀已表明請求減少價金及返還溢收金額，即已主張返還不當得利之法律關係，自無訴之追加。查被上訴人上開主張之事實，已據提出土地買賣合約、房屋買賣合約書、契約書追加條款、建物所有權狀為證，上訴人對之亦無爭執，堪信為真實。該土地及房屋買賣合約書既均標明為「買賣」，當事人簽名欄記明為「買主」、「賣主」，合約書內亦詳載買賣土地、房屋之坐落位置、買賣土地及房屋之總價、分期付款方法、自備款、銀行貸款總額、逾期支付分期款給付違約金、違約失權等項，其合約書附表復明載系爭房屋之棟別、樓層、坪數、售價、銀行貸款數額、接戶費、天然瓦斯費、房屋總坪數、總售價、銀行貸款總額，並黏貼於合約書首頁，由雙方加蓋騎縫章，有合約書原本可稽。足見兩造有以該附表上所載作為契約內容一部之意思，上訴人之訴訟代理人亦承認該附表係合約書之附件，及對附表所載房屋坪數不爭執，並陳稱，系爭房地上訴人原向銀行貸款約四千四百九十萬元，雙方約定由被上訴人承擔，此承擔額亦屬價金之一部分云云；參以證人王添春結證，上訴人之實際負責人林進榮，叫伊出面協調，稱公司有欠林明正款項，欲以公司之房屋賣予被上訴人，每坪十萬元，……經協調以每坪九萬六千元計算……成交時始寫契約書，……當時以每戶的坪數作為買賣計算之價金云云，被上訴人主張系爭合約性質係屬買賣契約，自屬可信。雖附表所載系爭房地總價為八千三百零四萬九千元，較系爭土地、房屋買賣價金八千一百十一萬二千元為高，被上訴人謂當時係按附表所載坪數累計金額打折成為系爭買賣價金，且由上訴人自承因房地產不景氣，負欠鉅額債務未還，乃以系爭房地抵償等情以觀，被上訴人主張系爭房地係以折扣出售亦堪採信。次按清償須依債務本旨為之，是以他種給付代原定之給付者，非經債權人承諾不可，故債務人與債權人間授受他種給付時，均須有以他種給付代原定給付之合意，始與民法第三百十九條之規定相符，若債務人未得債權人之承諾，自以代原定給付之意思而為他種給付，債權人則以增加擔保或其他意思而受領者，債之關係不能因此消滅，亦即不發生代物清償之效力。系爭合約書無有任何代物清償之記載，且所載給付總額與上訴人積欠債務金額亦非相當，焉能謂係代物清償，又上訴人既稱，系爭房地伊原向銀行貸款約四千四百九十萬元，雙方約定由被上訴人承擔，此數額亦屬價金之一部分，益證系爭合約非代物清償契約。上訴人抗辯，系爭合約書之性質應為代物清償，而非買賣云云，為無足採。復查被上訴人主張，上訴人於八十五年三月五日，尚以豐原信義街郵局第五○號存證信函通知伊交屋，有該存證信函足憑。雖證人張紀本證稱，八十五年一月十七日，總經理告訴伊十六戶房屋要給林明正……八十五年一月底，房屋鑰匙交予林明正，簽約後約十天，由伊點交林明正；證人黃華齡證稱，伊代書契約，簽約後數日，林明正夫婦來公司說要拿房屋鑰匙，伊電話老闆稱可，伊即將鑰匙交付云云。惟各該證人係上訴人之工地主任或職員，所證已難免偏頗，且與前揭存證信函所示上訴人於上開時日猶仍通知交屋之事實不符，難資憑採。被上訴人主張，伊係八十五年七月間受領交屋，嗣欲出售第三人，經第三人發現坪數不足，伊始知有瑕疵，即於同年八月二日以台中法院郵局第五○六六號存證信函通知上訴人，要求減少價金，返還溢收金額，即非無據。參以證人林崑鐘證稱，系爭房地所有權狀係於八十五年十二月三十日始交付被上訴人等情，難認被上訴人有怠於檢查買賣標的物瑕疵及為通知之情事。

上訴人抗辯，被上訴人於八十五年一月底受領房屋點交，未從速檢查受領之物有不足坪數之瑕疵，或明知而怠於通知伊，遲至八十五年八月二日始要求返還溢繳之價款，依法應視為已承認受領，不得主張瑕疵擔保責任云云，亦無足取。末查被上訴人主張依系爭買賣契約，買賣總坪數為八五二點一五坪，原總價八千一百十一萬二千元，嗣經雙方協議減價二百十萬元後，總價減為七千九百零一萬二千元，折算每坪售價為九萬二千七百二十元，惟交付之Ｅ棟部分房屋，實際面積減少一二點二四坪，Ｉ棟部分減少四三點六七坪，合計短少五五點九一坪，為上訴人所不爭執，並有實際房屋坪數計算表及建築改良物登記簿謄本、區分所有建物共同使用部分附表可稽。準此核算，上訴人受有溢領價金五百十八萬三千九百七十五元之不當利得，被上訴人據以主張減少價金，並依不當得利法律關係，請求上訴人如數返還，並加付法定遲延利息，洵屬正當，應予准許。為其心證之所由得，爰將第一審所為被上訴人敗訴之判決廢棄，改判命上訴人給付上開金額本息，經核於法並無違誤。查原審依兩造協議減讓後議定系爭房地之總價，折算每坪售價為九萬二千七百二十元，及短少部分之溢領價金如上述，難謂有何違背法令可言。又民事訴訟法第四百六十三條準用之第二百五十八條規定，法院以訴為無追加之裁判，不得聲明不服。上訴論旨，猶以被上訴人為訴之追加，上訴人未同意，原判決計算價金，未將房屋與基地分別計算，為違背法令，並就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。

據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第三庭