最高法院八十七年度台上字第二七二四號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十七年度台上字第二七二四號

上訴人

張 春 宣 （送達代收人 朱俊雄律師）

被上訴人

林吳英嬌

右當事人間請求土地所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國八十七年二月十七日

台灣高等法院第二審判決（八十六年度上字第九五三號），提起上訴，本院判決如左

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主文

理由

本件上訴人主張：伊於民國八十五年十月十七日，向被上訴人購買坐落新竹縣新埔鎮○○○段大茅埔小段第三二六之一及三二三地號土地（下稱系爭土地）其中「現有房屋及其圍牆外」部分之土地（即如原判決附圖紅色所示部分），價金新台幣（下同）四百二十萬元。約定被上訴人應於八十五年十二月十七日前，將系爭土地所有權全部移轉登記與伊，並點交買賣範圍部分之土地與伊，詎被上訴人迄未依約履行等情。爰依買賣契約及給付遲延之損害賠償請求權，求為命被上訴人移轉系爭土地所有權全部，並交付如原判決附圖（下稱附圖）紅色所示部分之土地與伊，及自八十五年十二月十八日起至交付土地之日止，按月給付伊一萬四千九百十六元之判決。

被上訴人則以：系爭土地係屬耕地，依農業發展條例第三十條規定，不得分割或移轉為共有。兩造間就系爭土地之一部分成立買賣契約，違反強制禁止規定，依法無效。

又兩造間之買賣範圍僅系爭土地之一部分，伊並未同意將所有權全部移轉登記與上訴人；況伊之配偶林錦源於生前曾出售系爭土地之一部分予第三人建屋，如伊移轉所有權全部與上訴人，則第三人之權利何以保障等語，資為抗辯。

原審依審理之結果，以﹕查系爭坐落新竹縣新埔鎮○○○段大茅埔小段第三二六之一地號、面積○‧一九五九公頃，及第三二三地號、面積○‧一七七○公頃土地所有權全部，為被上訴人所有。兩造於八十五年十月十七日簽訂不動產買賣契約書，由上訴人向被上訴人買受系爭土地其中「現有房屋及其圍牆外」之部分，價金四百二十萬元，上訴人業已給付定金九十五萬元及第一期款三十五萬元。而兩造買賣系爭土地之「現有房屋及其圍牆外」之範圍，經原審法院囑託新竹縣竹北地政事務所，依兩造指界測量結果，為如附圖所示紅色第三二六之一地號○‧○九一八公頃，第三二三地號○‧一四九三公頃部分之土地，為兩造不爭之事實，並有不動產買賣契約書、土地登記簿謄本、及土地複丈成果圖可稽（一審卷第八、九頁、原審卷第八二至九○頁），堪信為實在。按每宗耕地不得分割及移轉為共有，農業發展條例第三十條前段定有明文。其立法意旨，在於防止農地細分，妨礙農業發展，用收農地使用上更大之效用。故凡關於農地之處分與此目的相違者，均應認為在該條所禁止之列。本件系爭二筆土地之地目均為田，其編定使用種類為一般農業區農牧用地，有土地登記簿謄本足憑。兩造既僅就其中特定部分之土地為買賣，被上訴人復不能予以分割，移轉登記該特定部分之土地與上訴人，則本件即係以不能之給付為契約之標的，依民法第二百四十六條第一項前段之規定，應屬無效（最高法院六十四年度台上字第三三一號判例參照）。

上訴人雖主張依買賣契約備註欄之記載，被上訴人應先將系爭土地所有權全部移轉登記與上訴人，俟將來法令許可分割時，再由上訴人將超過買賣範圍之部分移轉予被上訴人及其他地上建物所有人，參照最高法院七十七年度台上字第二○九四號判決意旨，其契約仍為有效云云。惟最高法院七十七年度台上字第二○九四號判決意旨所謂：「契約標的雖係違反法律禁止之規定，但當事人訂約時預期於其規定廢止後為給付者，不能謂係脫法行為，其契約仍為有效」，係指當事人於訂約時，預期於法律禁止之規定廢止後，始為給付之情形而言。而本件兩造乃約定被上訴人先行移轉土地所有權全部，並非約定將來法規廢止後，再為移轉登記，與上開判決闡明之意旨不符。況被上訴人應移轉系爭土地所有權之全部，但僅交付買賣部分之土地與上訴人使用收益，與防止農地細分，用收農地使用上更大效用之立法意旨有悖，亦即規避農業發展條例之強制禁止規定，達到農地分割使用之目的，殊難認為其契約有效，所辯自無可取。

綜上所述，兩造間之買賣既係以不能之給付為契約之標的而無效，上訴人依買賣之法律關係及給付遲延之損害賠償請求權，請求被上訴人移轉系爭土地所有權全部，並交付如附圖紅色所示部分之土地與上訴人，及自八十五年十二月十八日起至交付土地之日止，按月給付上訴人一萬四千九百十六元，即非正當。爰維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，經核於法並無違背。查本件兩造之不動產買賣契約書，除約定被上訴人應先將系爭土地所有權全部移轉登記與上訴人，俟將來法令許可分割時，再由上訴人將超過買受範圍部分之土地移轉登記與被上訴人及其他地上建物所有人外，並約定被上訴人應先將買賣範圍之特定部分土地交付與上訴人使用收益。此與單純以不能之給付為契約之標的，其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付之情形究屬有別，亦與前開本院七十七年度台上字第二○九四號判決案情有異。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，並據前開本院判決，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。

據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第二庭

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