最高法院八十七年度台上字第一六○四號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十七年度台上字第一六○四號

上訴人

財政部國有財產局

法定代理人

劉金標

訴訟代理人

洪寶川

複代理人

王寶輝律師

上訴人

段津薪

右當事人間請求確認租賃關係存在事件，兩造對於中華民國八十六年三月十二日台灣

高等法院第二審判決（八十五年度上字第六一九號），各自提起上訴，本院判決如左

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主文

理由

本件上訴人段津薪主張：伊就其所有坐落台北市○○○路四七九號等十四間房屋（詳如第一審判決附表所示）之基地，即上訴人財政部國有財產局（以下簡稱國產局）共有之台北市○○區○○段三小段八六九、八七二地號（嗣經分割為八六九、八六九－

一、八七二、八七二－一、八七二－二、八七二－三地號）土地，對國產局有不定期租賃關係存在。惟國產局竟予以否認等情，求為確認伊對系爭土地有不定期租賃關係存在之判決（第一審判決就上訴人段津薪請求確認台北市中山地政事務所八十四年七月三日複丈成果圖上所示○部分即林森北路四八五巷二弄二一號與二三號房屋間之空地及吉林段八六九－一、八七二－一地號道路用地與國產局間有不定期租賃關係存在部分予以駁回後，未據段津薪提起上訴二審）。

上訴人國產局則以：段津薪所提出之私文書及稅籍資料，無法證明其已取得系爭土地上建物之所有權，自不得繼受土地租賃權之法律關係。況系爭土地係納稅義務人為履行公法上之義務，以實物抵繳稅款，而由伊原始取得，亦無民法第四百二十五條規定之適用等語，資為抗辯。

原審依審理之結果，以：上訴人段津薪主張之事實，業據其提出土地租賃契約書、房屋買賣契約書、共同合作買賣契約書、建物所有權狀、建物登記簿謄本、房屋稅單、收據及判決書等為證。並有勘驗筆錄在卷可稽。復經證人鍾光豐、許巍議結證屬實。

足見段津薪除四七九號及四八五巷二弄二十三號二間房屋外，就其餘十二間房屋（下稱系爭房屋）已事實上管領並使用租賃物，且與台灣台北地方法院七十七年訴字第四三九八號及原法院七十七年上字第一六三八號給付租金事件確定判決所認定之事實相符，國產局否認上開買賣契約之真正及辯稱段津薪非系爭房屋所有權人云云，委無足採。段津薪既已事實上購買並占有系爭房屋，取得前手不定期租賃權利，自得主張其建物租賃之權利繼續存在於系爭土地上。國產局繼受原出租人李長壽之地位，自應承受該出租人之法律關係。至台北市○○○路四八五巷二弄二十三號之房屋，段津薪未能提出契約，證明由其買受，其雖主張二十三號房屋為同弄二十一號房屋所分出云云，惟查第一審會同台北市中山地政事務所於八十四年七月三日就二十一號及二十三號房屋所占用土地面積複丈結果，其面積分別為一○二平方公尺及八二平方公尺，計一八四平方公尺，折合為五五‧六六坪，加上中間所隔空地三九平方公尺（折合為一一‧八○坪），約六七‧四六坪，與前開台灣台北地方法院七十七年訴字第四三九八號判決所載段津薪於六十四年十一月十日購得二十一號房屋坪數為六四坪並不相當。而上開二十一號房屋納稅義務人已變更為段津薪、二十三號房屋納稅義務人卻仍為訴外人張勝雄，有上開課稅資料可查。倘段津薪於六十四年十一月十日亦購買二十三號房屋，當必同時辦理變更納稅義務人，方屬符合經驗法則，顯見二十三號並非二十一號所分出之房屋。況段津薪於上開確定判決承認係六十四年十一月十日購買二十一號房屋，於原審則謂係於七十五年五月十日購買，其主張購買日期先後不符，且未能提出買賣契約以證明其確有買受二十三號房屋之事實，足見段津薪就二十三號房屋並未取得所有權及事實上處分權。至系爭四七九號房屋段津薪雖提出七十五年十一月十三日李長泰向李長墻購買上開房屋之契約書，以證明其已購得上開房屋云云，惟證人李長墻證稱：「李長泰只是拿十萬元的訂金給我而已，其他錢並沒有付清，所以，我的房子並沒有賣給李長泰，現在房子還是我在住。」等語，而前開土地共有人對段津薪於七十七年間起訴請求給付租金時，並未對系爭四七九號房屋請求給付租金，足見段津薪就四七九號房屋確尚未取得所有權，況該四七九號房屋，現仍在李長墻占有使用中，亦經原審勘驗屬實，有勘驗筆錄在卷可按。段津薪事實上亦未取得該房屋之占有處分權，自不得承受其前手之租賃權甚明。綜上所述，第一審判決附表所示之房屋，除四八五巷二弄二十三號及四七九號房屋外，餘均為段津薪所有並取得事實上之處分權，應認其已受讓前手之租地建屋契約，段津薪就其取得房屋對系爭土地自有租賃關係存在。又系爭土地共有人之一李長壽所有土地之應有部分八四○分之一四○（八六九地號、八七二地號、八七二之三地號）及四二○分之一九○（八六九之一地號、八七二之一地號、八七二之二地號），於八十年六月十二日及八十三年四月二十八日因抵繳稅款而移轉登記予國產局，為兩造所不爭執，並有土地登記簿謄本在卷可稽。按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在，民法第四百二十五條定有明文，此條文係規定於租賃關係存續中，租賃物所有權移轉予第三人，承租人亦得對該第三人主張其租賃權，並未規定須因何種原因取得租賃物所有權。遺產及贈與稅法第三十條第二項固規定遺產稅或贈與稅應納稅額在三十萬元以上，得以實物一次抵繳，同法施行細則第四十三條至第五十一條則規定實物抵繳之程序，繼承人因繼承遺產繳納遺產稅，原係公法上之義務，而以實物抵繳稅款，須納稅義務人具備一定資格經向主管機關申請，並經主管機關為核准之表示，而使以實物抵稅之行為發生公法核課稅捐之法律效果，關於核定遺產稅之數額固屬行政行為，惟同意以實物抵繳，則屬主管機關與納稅義務人間之契約而發生所有權之移轉之效果，亦即此項土地所有權移轉，屬於主管機關同意納稅義務人以土地折計之價格替代現款之支付，尚與沒收及徵收等國家單方公權力之行使，使物權因標的物之被徵收或沒收而消滅不同。又遺產及贈與稅法施行細則第五十一條規定抵繳稅款之實物，應移由國產局管理，並以國有財產登記，並未規定抵繳稅款後，抵稅土地上各項負擔均應予塗銷，故國產局辯稱系爭土地抵繳遺產稅後，伊係原始取得系爭土地，並無民法第四百二十五條之適用云云，委無足採。系爭土地段津薪原對之既有不定期租賃關係存在，國產局嗣後因抵繳稅款而取得李長壽上述系爭土地應有部分八四○分之一四○及四二○分之一九○之土地，該不定期租賃契約對國產局自仍繼續存在，國產局否認其取得之土地上有租賃關係存在，段津薪即有請求確認之利益。從而，段津薪請求確認國產局經管共有之台北市○○區○○段三小段八六九、八七二、八七二－二、八七二－三地號土地，於第一審判決附表台北市中山地政事務所八十四年七月三日土地複丈成果圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ、Ｉ、Ｊ、Ｋ、Ｌ、Ｍ、Ｎ部分有不定期租賃關係存在，自屬有據，應予准許。至於Ｐ部分（即二弄二十三號部分）及八十四年十月十九日土地複丈成果圖所示Ａ部分（即四七九號房屋部分）因段津薪並未取得房屋所有權，自亦無從繼受成立不定期租賃關係可言，此部分之請求，不應准許。爰將第一審所為上訴人段津薪勝訴部分之判決，就上開准許部分予以維持，駁回國產局對該部分之上訴，就上開不應准許部分予以廢棄，改判駁回段津薪該部分之訴。

㈠、關於原判決駁回國產局其餘上訴部分：按租地建屋之契約，如無禁止轉讓基地上所建房屋之特約，自可推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨同房屋而為移轉，故承租人將房屋所有權讓與第三人時，應認其對於基地出租人仍有租賃關係之存在，固經本院四十八年台上字第二二七號著有判例。惟查系爭土地上之房屋，除台北市○○○路四八五巷二弄三號一樓、三號二樓、七號、九號及十一號等五戶，已因買賣而由原所有人將所有權移轉登記予上訴人段津薪取得外（見原審卷第一○○頁至第一○九頁），其餘同上路四八一號、及同上弄五號、十三號、十五號、十七號、十九號、二十一號等七戶房屋，迄今未辦理建物所有權第一次登記（見原審卷第九十四頁），自無從為所有權之移轉登記。且依卷附共同合作買賣契約書記載，系爭房屋似係由上訴人段津薪出資，而由訴外人李長泰具名購買（見第一審卷第一一八頁），此有段津薪提出之房屋買賣契約書，列李長泰為甲方（買方）當事人（見一審卷第一一五頁及第一一六頁）可資參證。且依原審勘驗筆錄所載，系爭房屋中僅三號二樓為訴外人許巍議居住，四七九號為訴外人李長墻佔用中，九號有人居住，三號一樓及五號為許巍議堆放木材，其餘房屋均為空屋無人使用（見原審卷第九十五頁）。則上訴人段津薪如何由系爭土地原承租人受讓房屋所有權而繼受其基地租賃關係﹖原審並未詳加調查審認，遽謂段津薪已事實上購買並占有系爭房屋，而取得前手不定期租賃權利云云，已嫌率斷。況本件國產局取得系爭土地之應有部分，係為抵繳遺產稅而由原共有人李長壽移轉登記予國產局（中華民國所有，國產局為管理機關，見卷附土地登記謄本），為兩造所不爭執，且為原審所認定之事實。按繼承人繼承遺產而以繼承之土地抵繳遺產稅，固以納稅義務人具備一定資格經其向主管稽徵機關申請為要件，惟主管機關所為核准納稅義務人得以繼承之土地抵稅之表示，乃係基於公法上權利關係主體之行政行為，此項公法上之行政行為及法律效果，並不因納稅義務人與主管稽徵機關間就實物即繼承之土地抵稅表示意思一致，而使抵稅行為，成為私法上之契約行為。原審以此項主管機關同意以實物抵繳，屬主管機關與納稅義務人間之契約而發生所有權移轉之效果，屬私法上契約之行為，國產局受讓系爭土地原共有人李長壽應有部分，自有民法第四百二十五條規定之適用云云，亦不無研求之餘地。國產局上訴論旨，指摘原判決關於其敗訴部分為不當，求予廢棄，非無理由。

㈡、關於原判決駁回上訴人段津薪之訴部分：原審就上訴人段津薪請求確認第一審判決附表台北市中山地政事務所八十四年七月三日土地複丈成果圖Ｐ部分（即二弄二十三號房屋）及八十四年十月十九日複丈成果圖所示Ａ部分（即四七九號房屋）與國產局有不定期租賃關係存在部分，因段津薪並未取得該二間房屋所有權，自無從繼受成立不定期租賃關係，爰就第一審所為上開Ｐ、Ａ部分段津薪勝訴之判決予以廢棄，改判駁回段津薪該部分之訴，經核於法並無違背。上訴人段津薪上訴論旨，仍執陳詞，並就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決上開其敗訴部分為不當，求予廢棄，非有理由。

據上論結，本件上訴人財政部國有財產局之上訴為有理由，上訴人段津薪之上訴為無理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第二庭

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