最高法院八十七年度台上字第一七五二號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十七年度台上字第一七五二號

上訴人

花東汽車股份有限公司

法定代理人

張政雄

訴訟代理人

高銘陞律師

被上訴人

鍾登美

訴訟代理人

林辰彥律師

右當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國八十六年三月十日台灣高等法

院花蓮分院第二審判決（八十五年度上字第九七號），提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件上訴人主張：兩造於民國八十四年四月二十四日訂立租賃契約，由被上訴人提供其所有坐落花蓮縣吉安鄉○○段二八六一、二八六二、二八六三、二八六四、二八六五號共五筆土地（下稱系爭土地），委託伊以被上訴人為起造人，建築供營業汽車展售、保養、停車用途之房屋，租賃標的物為系爭土地及地上建物，期間自八十四年十二月一日起至九十年十一月三十日止計六年，押租保證金新台幣（下同）一百萬元，第一年租金每月五萬元。伊已將押租金一百萬元及自八十四年十二月一日起半年之租金三十萬元交付被上訴人，詎伊擬在系爭土地上建築房屋時，發現系爭土地經編定為特定農業區農牧用地，依土地法第八十二條規定，僅得作為農牧生產及設施使用，則兩造所訂立之租賃契約因違反強制規定，應屬無效；縱非無效，因系爭租賃契約目的已無法達成，伊已於八十五年二月間依據系爭租約第四條第三款及第七條第三款，向被上訴人為終止租賃契約之意思表示等情，先位聲明：求為命被上訴人如數返還伊押租金與租金及各加給法定遲延利息；備位聲明：求為命被上訴人返還押租金與十五萬元租金及各加給法定遲延利息之判決。

被上訴人則以：上訴人於簽訂契約前，即知悉系爭土地為農地，且土地法第八十二條之規定僅係取締規定，非效力規定，依契約自由原則，系爭租賃契約並非無效。伊不同意上訴人終止租賃契約等語，資為抗辯。

原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：上訴人主張伊向被上訴人承租系爭土地，已交付押租金一百萬元及租金三十萬元，而系爭土地編定之使用種類為特定農業區農牧用地等情，為被上訴人所不爭，且有租賃契約書、土地登記簿謄本及收據可稽，堪信為真實。惟查土地法第八十二條所謂：「凡編為某種使用地之土地，不得供其他用途之使用」，僅係關於土地使用用途限制之規定。系爭土地雖經編定為特定農業區農牧用地，倘有違反編定之使用，亦僅係主管機關如何取締之問題，與同法第三十條第二項明定：違反第一項規定者，其所有權之移轉無效之規定情形不同，顯非效力規定，而係取締規定。被上訴人雖將系爭土地出租與上訴人供營業汽車展售等使用，與編定之使用用途有違，惟依契約自由之原則，兩造所訂立之系爭租賃契約仍屬有效。

且據證人陳梅媖證稱：上訴人法代也知承租之土地為農地，因當時有提到農舍所有權歸屬會涉及上訴人公司報帳問題等語；租賃契約書第七條並約定：「農舍」使用執照出來時七日之內辦理公證，及「農作物」賠償費用由上訴人負責等語。則被上訴人抗辯上訴人於簽訂契約時，即知悉系爭土地係農牧用地等語，即堪採信。上訴人主張系爭租賃契約違反土地法第八十二條之強制規定而無效云云，依前揭說明，尚非可採，其據以訴請被上訴人回復原狀，先位聲明請求被上訴人返還押租金及租金並加付法定遲延利息，即非有據，不應准許。次查系爭租賃契約第四條第三款約定：乙方（上訴人）於租賃期滿或契約中止時，即將土地上所有之建築物無條件遷讓交還給甲方（被上訴人），不得向甲方請求遷移或任何費用。核係租賃關係消滅後返還租賃物之約定，並非租賃雙方得據以終止契約之約款。上訴人執以終止系爭租賃契約，亦非有據。

末查系爭租賃契約第七條第三款約明：本契約租賃期若未滿，一方擬終止租約時，須得對方之同意。上訴人以租賃目的無法達成為由，欲終止系爭租賃契約，既為被上訴人所不同意，自不生終止租約之效力。其主張系爭租賃契約業經終止，請求被上訴人返還押租金及租金十五萬元並各加付法定遲延利息，亦非可採，為其心證所由得。爰廢棄第一審所為被上訴人敗訴判決，改判駁回上訴人之訴，經核於法尚無違誤。按土地法第八十二條僅為取締規定，自不生就該條所指之土地訂立之租約無效之問題。兩造所訂立之系爭租賃契約既非無效，而系爭租賃契約又尚未經合法終止，為原審所確定之事實，從而原審認上訴人尚不得請求返還押租金及租金，而為上訴人敗訴判決，並不違背法令。上訴論旨，仍執陳詞爭論系爭租賃契約為無效，且租賃契約業經終止等語，指摘原判決不當，聲明廢棄，難認有理由。

據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第五庭