八十七年度台上字第一七七號｜民事：確認優先承買權存在｜裁判日期：87 年 01 月 22 日

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十七年度台上字第一七七號上　訴　人　林王寶連林吳碧雲共　　　同訴訟代理人　吳妙白律師被上訴人　保證責任台北市萬華住宅公用合作社法定代理人　黃朝榮被上訴人　泰陽營造股份有限公司法定代理人　黃勝義訴訟代理人　楊永成律師被上訴人　黃世雄盧成鈺賴志明鄧漢英右當事人間請求確認優先承買權存在事件，上訴人對於中華民國八十六年四月二十九日台灣高等法院第二審更審判決（八十四年度重上更㈡字第一七二號），提起上訴，本院判決如左：主文上訴駁回。第三審訴訟費用由上訴人負擔。理由本件上訴人主張：被上訴人保證責任台北市萬華住宅公用合作社（下稱萬華住合社）於民國五十四年間將所有坐落台北市○○區○○段三小段八、一六、二一地號土地三筆（重測前分別為同區○○○段九八七之二二、九八七之五○及九八七之六五地號）如原審更審前判決附圖（下稱附圖）使用地編號８、９、、所示特定部分（下稱特一部分），出租與林王寶連，作為林王寶連所有門牌號碼台北市○○街二之三號後棟房屋之基地；將同段八、一三、一六地號土地三筆（一三地號重測前為同區○○○ 段九八七之五二地號）如附圖使用地編號、、、、所示特定部分（下稱特二部分）出租與林吳碧雲，作為林吳碧雲所有門牌號碼台北市○○街二之三號前棟房屋之基地。伊二人各就承租之上開基地於萬華住合社將之出賣時，有優先購買權存在。詎萬華住合社於六十六年五月間將包括特一及特二部分在內之八、一三、一六、二一地號土地出售與被上訴人黃世雄、賴志明、盧成鈺（下稱黃世雄等三人）暨鄧漢英，並於同月十二日將上述一三、一六、二一地號土地所有權移轉登記為黃世雄等三人共有；將八地號土地所有權移轉登記為黃世雄等三人暨鄧漢英共有。嗣盧成鈺又將二一地號土地應有部分七七分之三○出賣與被上訴人泰陽營造股份有限公司（下稱泰陽公司），且於六十七年十月十二日辦妥該所有權移轉登記。另黃世雄等三人亦將一六號地號土地出售與泰陽公司，並於七十四年十二月四日辦妥該所有權移轉登記。以上各該買賣均未通知伊優先購買，依法自不得對抗伊等情，爰依土地法第一百零四條第一、二項之規定，求為確認伊分別就特一、特二部分土地有以同一價格（即林王寶連、林吳碧雲分別以新台幣（下同）三十五萬三千九百二十八元、六十五萬九千六百七十元，原判決誤載為三十四萬元及六十四萬二千零六十元之價格）優先購買權存在，並命萬華住合社就特一部分與林王寶連訂立買賣契約，萬華住合社暨現登記為所有人之泰陽公司、黃世雄等三人、鄧漢英自系爭土地分割出特一、特二部分，再塗銷該二部分所有權移轉登記，及萬華住合社於伊分別給付上開價款之同時將該所有權移轉登記與伊之判決（其中林王寶連關於系爭一六號土地、林吳碧雲關於系爭八、十三號土地部分之請求係於原審更審前所為追加。又上訴人於第一審備位聲明請求被上訴人黃世雄等三人及泰陽公司協同辦理上開基地之地上權登記等部分，上訴人受敗訴之判決後提起上訴又向原審撤回該部分上訴之聲明。另第一審共同原告涂俊明請求部分，經原審判決其敗訴，涂俊明復於原審更審前撤回備位聲明部分之上訴，至先位聲明部分亦於原審更審前受敗訴之判決後，未據其聲明上訴而告確定）。被上訴人泰陽公司、黃世雄等三人及鄧漢英則以：系爭土地上之房屋非上訴人所有。萬華住合社出售系爭土地與黃世雄等三人及鄧漢英時，切結該土地係自用，無出租情事。且萬華住合社早於四十九年間即經台北市社會局命令解散，其於五十四年間將該土地出租與上訴人，已逾清算以了結現務為目的之範圍，應屬無效。又縱有出租，亦已於出售前與上訴人終止租約，分別返還六年份之租金二千八百八十元及三千八百八十八元滙票各一張，與上訴人間已無租賃關係存在。況黃世雄等三人、鄧漢英、泰陽公司買受系爭土地均為善意之第三人，應受保護，其移轉登記應有絕對之效力而不得塗銷。再上訴人於萬華住合社出售系爭土地十三年後始主張優先購買權，亦有違誠信等語資為抗辯；被上訴人萬華住合社亦以伊未清算完畢等語，資為抗辯。原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：上訴人主張就特一、特二部分土地有優先購買權存在，無非以其與該土地之原地主即被上訴人萬華住合社間訂有土地租賃契約書為據，惟查上訴人所提之上述租賃契約書，訂定之時間係在五十四年一月一日，而萬華住合社早於四十九年五月二十八日即經台北市政府社會局命令解散，迄未清算終結，有該局七十八年八月十二日北市社一字第二七九九五號函可稽（見一審卷七八頁）。上訴人辯稱萬華住合社未為解散登記，所為行為不得對抗善意之第三人云云，於法無據，要非足採。次按法人於法令限制內，有享受權利負擔義務之能力；法人至清算終結止，在清算之必要範圍內，視為存續，民法第二十六條、第四十條第二項定有明文。又該所謂「清算之必要範圍」者，依同法第四十條第一項規定，係指了結現務，收取債權清償債務暨移交賸餘財產於應得者而言。本件被上訴人萬華住合社於命令解散後，仍與上訴人訂定土地租賃契約之行為，暨非了結現務，且與上訴人發生繼續性之基地租賃關係，自非屬清算之必要範圍。依上說明，萬華住合社與上訴人訂定租賃契約時即無權利能力，該租賃契約應為自始無效，要屬無疑。又上訴人另主張其就系爭土地原與萬華住合社訂有租約，五十四年一月一日不過續訂租約而已等語，並提出收據一紙為證，查上訴人上述主張不惟為被上訴人所否認，且依上訴人林吳碧雲提出之該收據係記載：「茲收到一千四百六十八元八角整。右係台端租用本社社有土地二五‧五坪，自四十九年一月一日起至五十二年十二月三十一日止，計四十八個月份租金，業已如數收訖無訛。此據林發先生台照」等語（見原審更㈡字卷四五頁）觀之，收據之收執人為林發，既非上訴人林吳碧雲，已難作為林吳碧雲與萬華住合社於五十四年一月一日前原訂有租約之證明，且該收據並未載明該項租金究係何筆土地之租額，自收據內容以觀，亦不能證明與本件上訴人主張之租賃關係有關。再者，林吳碧雲所有之房屋，係於五十四年十二月二日始為第一次保存登記，該房屋之所有人為林吳碧雲而非林發，有該建築改良物登記簿謄本足憑，復為上訴人所不爭執。況該收據之收執人林發自五十三年一月一日起即無租約，復無任何付租之證明，是上訴人林吳碧雲謂系爭土地租賃五十四年一月一日係續訂租約云云，自不足取。另上訴人林王寶連亦未能提出五十四年一月一日前已付租金之證據，所提有關六十一年之租金收據，其上萬華住合社之印文與被上訴人不爭之系爭租賃契約之上之印文又不一致，並有憲兵學校八十五年十一月二十七日八五執正字第三九八六號函附之檢驗鑑定書足按（見原審更㈡字卷一一二－一一六頁），自難認林王寶連所提之租金收據為真正，此外，上訴人又不能提出其他證據以證明其與被上訴人萬華住合社間曾有租賃契約存在，上訴人林王寶連認其係續訂租約云云，同非足採。至上訴人又主張其已因時效而取得系爭租賃權一節，非惟為被上訴人所否認，即上訴人亦未能舉證以實其說。何況民法第七百六十八條至第七百七十一條關於物權之時效取得規定，更以具有物權性質之財產權為限，租賃權應無從依時效而取得，上訴人執此而為主張，尤屬無據。從而，上訴人本於土地法第一百零四條第一、二項之規定，請求確認伊就上開特一、特二部分土地有優先購買權存在，並命萬華住合社就特一部分與林王寶連訂立買賣契約，及萬華住合社、泰陽公司、黃世雄等三人、鄧漢英自系爭土地分割出特一、特二部分，再塗銷該二部分所有權移轉登記暨萬華住合社於伊分別給付價款之同時將該所有權移轉登記與伊，即非有據，不應准許，為其心證之所由得，並說明上訴人其他攻擊方法不予論究之理由。爰維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，復將上訴人於原審所為追加之訴，併予駁回。經核於法並無違背。查被上訴人萬華住合社於四十九年五月二十八日業經主管機關台北市政府社會局命令解散，既為原審合法確定之事實，則該住合社即因其主管機關之命令解散而為登記，原審認定上訴人援引民法第三十一條之規定，亦難謂其就上開土地有租賃關係存在，進而為上訴人不利之論斷，洵無不合。上訴論旨仍執陳詞，並就原審取捨證據、認定事實之職權行使及其他與判決基礎無涉之理由，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中華民國八十七年一月二十二日最高法院民事第七庭審判長法官朱錦娟法官蘇茂秋法官蘇達志法官顏南全法官葉賽鶯右正本證明與原本無異書記官中華民國八十七年二月九日

最高法院八十七年度台上字第一七七號

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