最高法院八十七年度台上字第二四三號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十七年度台上字第二四三號

上訴人

鉅陸開發股份有限公司

法定代理人

林明洲

被上訴人

詹萬德

　　　　　　　　陳幼枝

右當事人間請求返還保證金等事件，上訴人對於中華民國八十六年一月二十一日台灣

高等法院第二審判決（八十五年度重上字第一二八號），提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件上訴人主張：被上訴人詹萬德、陳幼枝二人（下稱詹萬德等）於民國八十三年八月十三日就其所共有坐落台北縣汐止鎮○○段一九一號土地面積七十八平方公尺與伊簽立房屋合建契約，約明彼等願與鄰地合併興建集合住宅。簽約後伊即着手規劃及申請執照，業於八十四年三月三十日取得台北縣政府工務局發給之建造執照，詎詹萬德等竟拒不依約於伊領取建造執照之日起三個月內開工期限前，將原建築物及基地點交與伊，以利拆除俾便開工。經多次催告其依約履行，亦未獲置理，殊有違合建契約第十二條、第十六條之約定。伊已解除契約，自得請求被上訴人返還保證金新台幣（下同）七十萬元，並加倍請求賠償因債務不履行所生之佣金、鑽探費、建築師設計費、建築申請規費、測量費等必要費用之支出，計一千零三十八萬一千六百十四元等情，求為命被上訴人給付一千一百零八萬一千六百十四元並加付法定遲延利息之判決（上訴人於上訴第三審後減縮聲明：被上訴人應給付伊一百八十八萬四千六百三十二元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止之法定遲延利息）。

被上訴人則以：依兩造訂立之合建契約書約定，合建之土地限於伊共有坐落台北縣汐止鎮○○段一九一號土地，並無與他人土地混合使用建築大厦之約定，上訴人於八十三年十二月間交付之建築平面圖，竟係將該筆土地與第三人所有土地混合使用建築一棟地上六層共計三十六戶之大厦，與約定不符，已難接受。上訴人於八十四年四月十八日，又變更建築平面圖，將建築面積縮小，由六棟縮小為五棟，伊土地上之房屋與合建內容不符，損害伊之權益至深且鉅，尤難同意，伊之土地面積為七八平方公尺，建築十分之六，即四六‧八平方公尺，尚餘三一‧二平方公尺空地，其所有權之比例如何登記﹖如何使用﹖將來以道路用地向政府申請補償或交換之土地，應如何分配﹖其他地主合建之土地所保留之空地應如何處理及登記﹖上訴人均拒不說明，亦屬意圖不明。再合建契約所分配之房屋係按建築房屋面積比率分配，但上訴人竟於合建分屋確認表，先單方面估價，再強迫伊按不合理估價買回所應分得之房屋面積，亦與合建契約內容完全相反，伊當然不能接受，是上訴人提出之建築圖樣、合建分屋確認表及合建分屋價目表，均未按債務本旨提出，自不生提出之效力，伊無為對待給付而拆屋交地之義務，亦不負債務不履行之責任。上訴人解除契約，請求損害賠償，均非有據等語，資為抗辯。

原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：上訴人主張，兩造於簽訂契約後，伊即着手規劃及申請執照，於取得建造執照後，僅被上訴人二人經通知後仍拒不交付原建築物及基地等情，為被上訴人所不爭執，並有合建契約書、建造執照影本、律師函影本等附卷可稽。查合建契約書第二十三條第一項約定：甲方（指被上訴人）同意本契約簽訂後，協助乙方與其他鄰近地主進行購地或合建事宜。第二項訂定：乙方（即上訴人）須於三個月期限內完成與鄰地合併，整體規劃興建作業等語。被上訴人抗辯，兩造並無與他人土地混合使用建築大厦之約定云云，應無可取。惟查合建契約第七條約定：本件合建房屋之施工、建築圖樣應經被上訴人同意等語，為上訴人所不爭執。

詎上訴人所為之建築設計圖並未經被上訴人簽認同意，為上訴人於八十四年十一月一日在第一審時提出之辯護意旨狀五所自認，且上訴人所委任之楊金順律師於八十四年一月二十三日所發之律師函，亦明確表示因被上訴人拒絕在建築圖說簽名，致使建照執照申請遲遲未送件等語，上訴人嗣後改稱第一張設計圖已經被上訴人同意云云，自無可取。況在後送審之變更設計圖樣亦未經被上訴人同意，為上訴人所自認，且經原設計者劉俊人到庭證述屬實。被上訴人對於上訴人先後二次提出之建築平面圖，既均認有損其權益而不予同意，上訴人亦自承其提出之第一份設計圖，因建築師認為規劃未完美，遂另提出第二份設計圖為施工之依據等情，縱均不影響被上訴人所能分得之比例而影響其權益，惟兩造既約定建築圖樣應經被上訴人同意，則不論第一次或變更設計後第二次提出之設計圖均須經被上訴人同意，否則被上訴人如何得知變更前或變更後設計圖於自己權益有無損害。上訴人陳稱變更之設計圖不必再次要求地主之被上訴人簽名及同意云云，亦無可取。查上訴人於八十四年二月六日申請建造執照，因一六九號土地為畸零地關係及保留法定保留地而另行換圖，至八十四年八月又變更設計，前後三次變更建築圖樣，縱使變更之圖樣於被上訴人之權益無損，亦應向被上訴人說明清楚，取得其同意，方符誠信。上訴人對於被上訴人一再抗辯因建蔽率所留下之空地比土地，應如何分配，及合建分屋之價目表係由上訴人單方面估價，價格偏高不合理之爭執，均未加理會等情，為上訴人所不爭執。縱被上訴人之前開抗議及爭執係因不瞭解或有所誤會所致，上訴人亦應加予說明清楚，去除其疑慮，豈可不予聞問。

況合建權利之分配是否合理，涉及上訴人是否依債務本旨履行，如有爭議，尚須經不動產鑑定始能瞭然，被上訴人並非建屋專家，上訴人尤須詳予說明，取得其瞭解與同意，乃上訴人竟未與理會，則被上訴人不在建築圖說簽名同意，難謂不當。被上訴人認上訴人對於房屋之估價不能接受而未選定其應分配之房屋，衡情亦無不合。被上訴人既尚未與上訴人洽商選定所分配之房屋，則其未交付原建築物及基地，尚難認其違約。上訴人以被上訴人違約，解除兩造間之合建契約，訴請被上訴人返還保證金及賠償損害，尚非有據，為其心證所由得。復說明對上訴人其他主張及舉證之取捨意見，爰維持第一審所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴，經核尚無違誤。上訴論旨，仍執陳詞就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決不當，聲明廢棄，難認有理由。

據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第五庭