最高法院八十七年度台上字第二七一八號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十七年度台上字第二七一八號

上訴人

林天來

上訴人

顏淑媛

上訴人

顏淑嬋

被上訴人

趙藤雄

右當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國八十七年二月十日台灣高等法院

第二審更審判決（八十六年度上更㈠字第五二二號），提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件上訴人主張：上訴人林天來、顏淑媛、顏淑嬋分別於民國七十八年三月二十六日、同日、同年四月十六日，向被上訴人購買系爭坐落台北縣新莊市○○段二○二號土地上台北加州大廈Ｂ４棟十七樓、Ｂ５棟十七樓、Ｂ５棟七樓之房屋及其土地所有權應有部分（下稱應有部分）。被上訴人持台北加州Ｂ區標準層平面圖、配置圖及營建概要與設備說明，向伊解說擬出售之房屋建築時所使用之材料，並保證完工後之建坪與平面圖相符，即依平面圖所載林天來Ｂ４棟十七樓私有面積為二七‧七坪、公共面積為四‧五坪，合計為三二‧二坪。顏淑媛Ｂ５棟十七樓私有面積為四一‧一坪、公共面積為六‧四坪，合計為四七‧五坪。顏淑嬋Ｂ５棟七樓私有面積為四一‧一坪、公共面積為六‧四坪，合計為四七‧五坪。嗣被上訴人分別交屋並移轉所有權予伊，伊付清價款後，始發現林天來、顏淑媛、顏淑嬋所購系爭房屋之私有面積依序短少四‧五坪、六‧五坪、六‧五坪。按其買賣價金依序為新台幣（下同）四百八十八萬元、七百二十五萬元、六百九十六萬元，除以各該房屋之總面積，每坪之平均單價分別為十五萬一千五百五十三元、十五萬二千六百三十一元、十四萬六千五百二十六元，扣除可容許之百分之一‧五誤差，林天來、顏淑媛、顏淑嬋分別受有六十七萬一千七百五十九元、九十七萬七千二百二十元、九十三萬八千一百三十三元之損害等情，爰依債務不履行請求損害賠償之法律關係，求為命被上訴人分別如數給付，並加給法定遲延利息之判決。

被上訴人則以：上開平面圖僅係要約引誘，並非本件買賣契約之一部。況依買賣契約第十八條約定，已將廣告資料含平面圖等排除作為契約之內容，上訴人不得援引平面圖而有所主張。又伊所交付之系爭房屋係依債之本旨給付，並無不完全給付之問題。

而所謂私有面積，並非指室內私有面積，係指室內私有面積加上當層樓之電梯間、樓梯間等小公在內。況坪數不足為瑕疵擔保問題，應優先於債務不履行之規定而為適用。且上訴人未盡買受人之檢查通知義務，本件起訴距系爭房屋之交付，已逾六個月期間。又上訴人於交屋時，分別出具交屋同意書，表明「驗收合格，並同意依照本戶房屋現況交屋」，林天來並因建物面積超過可容許之誤差而補繳十萬二千一百四十六元價款，自不得再為爭執等語，資為抗辯。

原審依審理之結果，以：上訴人主張伊向被上訴人購買系爭房屋及其土地應有部分，所購上開Ｂ４棟十七樓、Ｂ５棟十七樓、Ｂ５棟七樓面積依序為三二‧二坪、四七‧五坪、四七‧五坪，已付清價款，系爭房屋已交付，並已辦妥所有權移轉登記之事實，有買賣契約書、建築改良物所有權狀、交屋同意書可稽，且為兩造所不爭執，堪信為真實。查上訴人所購買之房屋，經被上訴人交付房屋面積分別為：林天來部分：主建物及附屬建物（四三五三建號）部分面積七六‧七八平方公尺，折二三‧二二坪，共同使用四四四九、四四五二建號公共設施部分面積合計一○‧一二坪，以上合計為三三‧三四坪。顏淑媛部分：主建物及附屬建物（四三六一建號）部分面積一一四‧四八平方公尺，折三四‧六三坪，共同使用四四五○、四四五二建號公共設施部分面積合計十三‧三五坪，以上合計為四七‧九八坪。顏淑嬋部分，除主建物及附屬建物之建號為四三五四號外，其餘均與顏淑媛相同，即其主建物、附屬建物及公共設施面積合計亦為四七‧九八坪。上開面積之計算，有建物改良物所有權狀、建物改良物登記簿謄本為證，並有被上訴人提出之計算書可憑。而被上訴人於交屋時，由上訴人分別出具交屋同意書，表明「驗收」合格，並同意依照本房屋現況交屋，有交屋同意書在卷可稽。上述上訴人所受交付之房屋面積，除上訴人林天來部分三三‧三四坪較約定之面積三二‧二坪多出一‧一四坪，超出買賣契約第一條約定之百分之一‧五之容許誤差範圍，而由林天來補繳十萬零二千一百四十六元外，其餘顏淑媛、顏淑嬋部分均未超出兩造間買賣契約第一條約定百分之一‧五之容許誤差範圍，故上訴人所受交付之建物面積，堪認為均與契約約定相符。本件之爭點在於上訴人主張其等購屋時，被上訴人之銷售人員所持以說明房屋坪數之平面圖上所載之私有面積即為室內面積，應不包括當層樓梯、電梯間、走道等俗稱「小公」之面積，而被上訴人則辯稱小公之面積亦屬私有面積，故本件所應審究者，厥為「小公」之面積應否列入私有面積計算。查本件係屬預售屋之買賣，買受人於訂約時，未見系爭房屋之狀態，就系爭房屋之坐落、位置、面積等，買賣雙方當事人僅能依契約而為合意，而依兩造契約及平面圖並未就私有部分或共同使用部分之範圍加以界定，自應探求當事人之真意。而探求當事人之真意，則須參酌買賣當時之交易習慣，依中華民國建築投資商業同業公會全國聯合會八十四年二月九日建投全聯字第一五一八號函，對於「私有面積」所表示之意見，認不動產買賣契約日在八十一年二月四日公平交易法實施前，所謂「私有面積」依交易習慣應包含當層電梯及走道（即俗稱小公）。又中華民國消費者文教基金會建築委員會編著，消費者報導雜誌社出版之「購屋指南」亦載有：「有些建設公司只列私有面積及公共設施面積，而所謂私有面積已包括了室內、陽台、當層的電梯間、樓梯間及走廊等的分擔面積在內。至於公共設施面積只包括地下室及屋頂突出物之公共面積之分擔……」等敍述，可見當時在預售屋之買賣交易習慣上，「私有面積」除室內面積外，尚包括「小公」設施應有部分之面積。被上訴人為建築業者，於所繪製之平面圖上標明之「私有面積」，其真意係指包含「小公」之面積，尚屬可信。次查，本件建物共同使用部分之登記方式，依當時有效施行之土地登記規則第六十九條、第七十二條之規定，可有二種登記方式，即一為原則上將共同使用部分測繪於各區分所有建物（即主建物）之內（同規則第六十九條），一為另編建號單獨登記（同規則第七十二條）。本件建物之所有權第一次登記，係採土地登記規則第七十二條規定之登記方式，即將所有共同使用部分另編建號單獨登記，乃有本件當層樓梯、電梯間、走道即所謂「小公」是否包含在「私有面積」內之爭議。惟本件建物如採同規則第六十九條規定之登記方式，即將當層樓梯、電梯間、走道等面積測繪於主建物內，則所謂「私有面積」當然包括當層樓梯、電梯間、走道等在內，而不至有如本件之爭議產生。且當時之建商因土地登記規則第六十九條之規定，而有將當層樓梯、電梯間、走道等分擔面積歸列於區分所有建物之內之交易習慣，已如前述，從而上訴人主張平面圖上「私有面積」僅指「屋內面積」云云，尚乏依據。況兩造於買賣契約書第一條約定房屋總坪數，並載明房屋之坪數係包括室內、陽台、梯間、走道及其他公共設施等之分擔在內，有該買賣契約書在卷可稽，兩造間有關房屋面積之約定，自應依該買賣書面契約之約定，而被上訴人所交付之建物面積均與契約約定相符，未有短少，自難謂有上訴人所稱房屋坪數不足之瑕疵存在。被上訴人已依債務本旨而為給付，亦不構成不完全給付之問題。從而上訴人依民法第三百六十條規定，請求被上訴人賠償其損害，尚屬無據，不能准許。並說明兩造其餘攻擊防禦方法，於本件判決結果無影響，毋庸逐一審究，爰將第一審所為上訴人勝訴之判決廢棄，改判駁回其訴，經核於法並無違背。上訴論旨，仍執陳詞，並就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。

據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第二庭

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