最高法院八十七年度台上字第二八三一號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十七年度台上字第二八三一號

上訴人

蓬久企業有限公司

法定代理人

張月梅

被上訴人

興隆汽車機械股份有限公司

法定代理人

周石通

訴訟代理人

陳金泉律師

參加人

新陸開發股份有限公司

法定代理人

廖東明

右當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國八十七年一月二十二日台灣高等

法院第二審更審判決（八十六年度重上更㈠字第一六七號），提起上訴，本院判決如

左：

主文

理由

本件上訴人主張：伊前於民國七十八年四月十四日向參加人承租坐落台北市○○區○○段一小段一四四及一四五地號，面積合計二點七四公頃之兩筆土地，租期至八十三年四月十三日止。伊承租該土地後，經參加人同意，在不逾越原租約期限及本旨範圍內，於七十九年一月九日將其中七千三百坪之土地（下稱系爭土地）轉租於被上訴人，租期自七十九年三月一日起至八十三年四月十三日止，共計四年零四十四天，租金每年新台幣（下同）一千四百零一萬六千元（採一年一付及期前給付方式），自七十九年四月十四日起，再按行政院物價指數之波動逐年調整。兩造簽立租約後，伊即將系爭土地點交被上訴人使用，嗣後伊雖與地主即參加人間發生租約糾紛而涉訟，惟伊仍確實依民法第四二三條之規定，履行於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益狀態之義務，被上訴人在租約期限內已充分享受承租人應有之權利，詎被上訴人自八十年四月（即租約第二年）起，即以伊與參加人爭訟未決為由，提出不安抗辯而拒付租金，如今租期已屆滿，被上訴人所積欠之三年租金計四千七百四十九萬八千四百三十七元及利息二百三十八萬三千三百九十七元迄未給付，迭經催告給付未果等情。求為命被上訴人給付四千九百八十八萬一千八百三十四元，及其中四千七百四十九萬八千四百三十七元自八十三年八月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算利息之判決。

被上訴人則以：上訴人前交付與參加人之租金支票退票，參加人於七十九年十月十七日發函催告限期三天內支付欠租，逾期不付即逕以該函通知終止租約，上訴人於七十九年十月十九日收文，七十九年十月二十二日期滿，其遲至七十九年十一月十日始另向台灣台北地方法院（下稱台北地院）辦理提存，顯已逾越相當長之期間，自不能使已告終止之租約復活。參加人於原租約終止後，委任蕭顯忠律師於七十九年十一月二十九日致函伊，申明原租約已告終止之事實，並派人多次向伊申明伊無權占有，要求立即拆遷廠房還地。伊接到該函後，立即於七十九年十二月五日以南港三支郵局第二四六號存證信函，通知上訴人請其出面理清，上訴人則於七十九年十二月八日回函稱並無租約終止情事。參加人認原租約已合法終止，乃於七十九年十一月二十七日將系爭土地另出租於亞詮工程有限公司（下稱亞詮公司），並於是日向台北地院公證處辦理租約之認證。伊即處於兩難立場，於自行研判原租約應已合法終止後，為免損失擴大，乃再於八十年四月十二日與亞詮公司簽訂第二份轉租租約，取得系爭土地繼續使用收益之權源。上訴人自七十九年十月二十三日以後即已違反民法第四二三條之保持使用狀態義務，而無權再向伊請求給付租金。上訴人再於八十年四月十五日，以南港六支郵局第七十七號存證信函催告伊給付欠租，伊則於八十年四月十六日以南港三支郵局第一四九號存證信函覆上訴人，明白表示如上訴人未能取得系爭土地繼續出租及轉租之權利者，上訴人應返還押租保證金，並負賠償責任，實即終止租約之意思表示，契約既經終止，伊自無再付租金之義務等語。資為抗辯。

原審將第一審所為上訴人勝訴判決予以廢棄，改判駁回其訴，無非以：按出租人於租賃關係存續中，應保持租賃物合於約定使用收益之狀態，如第三人就租賃物主張權利，致承租人不能為約定之使用收益者，承租人自得請求減少租金或終止契約，此觀民法第四二三條、第四三六條及第四三五條之規定自明（最高法院四十三年度台上字第一○六七號判決意旨參照）。查，上訴人主張之事實，固據其提出上訴人與參加人之租賃契約書及兩造間之租賃契約書各一份為證。被上訴人對於兩造間訂有轉租契約，上開金額係依約計算無訛，均不爭執，惟以前詞置辯，並提出參加人委託蕭顯忠律師所發之函、參加人與亞詮公司之租約、亞詮公司與被上訴人之租約、第一四九、三一號存證信函、參加人與亞詮公司出具之承諾書各一份，被上訴人給付租金與亞詮公司之統一發票三十四張為證。經查，本件兩造簽訂租約時，上訴人對系爭土地確有合法承租權，為兩造所不爭執，惟於上訴人交付租賃物與被上訴人後，參加人主張終止與上訴人間之租約，上訴人則否認該終止效果，乃引發租約是否存在之爭執，上訴人旋即訴請確認其與參加人間上開租賃關係存在，該訴訟經台灣高等法院八十三年度重上更㈡字第一六九號民事判決上訴人敗訴，並經最高法院八十六年度台上字第三七二六號判決駁回上訴人之上訴確定，確認上訴人與參加人間之上開租賃契約已於七十九年十月二十三日合法終止，租賃關係已不存在之事實，為兩造所不爭執，並有上開判決影本附卷可稽。而參加人終止與上訴人之租約後，曾派人多次向被上訴人索回土地乙節，為上訴人所不爭執，且據參加人多次陳明在卷，亦堪信為真實，足證本件上訴人已違反民法第四二三條之保持使用收益狀態義務，揆諸首揭說明，被上訴人自得依法終止租約。次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九八條定有明文。又解除契約之意思表示，為不要式行為，得於訴訟外或訴訟上為之，在訴訟中以書狀或言詞表示解除契約之意思，或為與契約之繼續存在不相容之請求，即已發生效力（最高法院七十四年度台上字第一一二二號判決意旨參照）。經查，被上訴人確曾於八十年四月十六日以南港三支郵局第一四九號存證信函致上訴人明白表示：「若貴公司無法證明對前開土地仍享有繼續出租及轉租之權利者，貴公司除應立即返還押租保證金新台幣三百萬元外，若因此而導致本公司受有任何損害者，並應賠償本公司因此而致之損害」等語，有該一四九號存證信函足憑，觀其函內容被上訴人所為意思表示，顯已含有終止租約意思在內，亦即被上訴人以「若上訴人無法證明對系爭土地仍享有繼續出租及轉租之權利者」為其終止租約之停止條件。換言之，如上訴人已證明其就系爭土地有繼續出租及轉租之權利，則終止租約之意思表示不發生效力。而被上訴人於八十一年一月二十七日再以南港三支郵局第三一號存證信函致上訴人「……本公司承諾給付租金並法定利息之時間，係『蓬久企業向新陸公司提出租賃權存在之確認之訴並獲法院判決勝訴之確定證明』（參見八十年四月十五日第一四九號存證信函），蓬久企業現固已取得台北地院之勝訴判決，但該判決依法尚未確定，待判決確定後，本公司自當履行應盡之義務……」，此觀卷附該存證信函影本自明。被上訴人於此乃重申上述第一四九號存證信函之意旨，足證被上訴人確係以附上述停止條件為終止系爭租約之意思表示，並為請求返還押租保證金之意思表示。上訴人以被上訴人於八十四年十月十二日之上訴理由狀明白表示，「第一審被證九號南港三支郵局第一四九號存證信函之通知，伊於此更正為係屬終止租約之通知。」，主張被上訴人於該函中，本無終止租約之意思云云，惟由此與被上訴人上述一四九、三一號函，前後觀之，益足證被上訴人一再重申終止租約之真意，上訴人以此片面曲解被上訴人之真意，殊無可採。茲上訴人與參加人間之上開租賃契約已合法終止，租賃關係已不存在，已如前述，則該停止條件已成就，被上訴人終止租約之意思表示即已確定發生效力，自堪認定。再查，被上訴人於終止租約後，復於八十年四月十二日向亞詮公司轉承租系爭土地之事實，為上訴人所不爭執，並有被上訴人所提出之參加人委託蕭顯忠律師所發之函、參加人與亞詮公司之租約、亞詮公司與被上訴人之租約、參加人與亞詮公司出具之承諾書各一份，被上訴人給付租金與亞詮公司之統一發票三十四張為證，亦堪信為真實。故被上訴人於終止契約後繼續使用收益租賃物，顯非係上訴人交付，而係立於亞詮公司承租人之地位使用收益租賃物。從而，被上訴人抗辯，伊於終止租約後即向亞詮公司轉承租，亞詮公司為系爭土地間接占有人，伊使用系爭租賃物，係本於亞詮公司以類似簡易交付之方式交付，而非上訴人所提供等語，應可採信。綜上所述，上訴人與參加人間之原租約既因上訴人欠租而告終止，土地所有人即參加人已向被上訴人主張索回土地，上訴人於租賃關係存續中，未能保持租賃物合於約定使用收益之狀態，致被上訴人不能為約定之使用收益，被上訴人已依法終止租賃契約，租約既經終止，被上訴人即無給付租金之義務。上訴人仍本於租賃之法律關係，訴請被上訴人給付租金四千七百四十九萬八千四百三十七元及遲延利息二百三十八萬三千三百九十七元，及本金部分自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止之法定遲延利息，自屬無據，不應准許等詞。為其判斷之基礎。

查，原審既認定被上訴人於八十年四月十六日以南港三支郵局第一四九號存證信函致上訴人稱：「若貴公司無法證明對前開土地仍享有繼續出租及轉租之權利者，貴公司除應立即返還押租保證金三百萬元外，若因此而導致本公司受有任何損害者，並應賠償本公司因此而致生之損害」等語，係以「若上訴人無法證明對系爭土地仍享有繼續出租及轉租之權利者」，為其終止租約之停止條件；且謂被上訴人於終止契約後，繼續使用收益系爭土地，係立於亞詮公司承租人之地位為之云云。且被上訴人於八十一年一月二十七日以存證信函致上訴人表示：「本公司承諾給付租金並法定利息之時間，係以上訴人向參加人提出租賃權存在之確認之訴，並獲法院判決勝訴之確定證明」

（見原審更㈠卷七一頁），則本件租賃契約之停止條件何時成就，兩造間之租賃契約何時終止生效；而在未終止前，被上訴人若已自上訴人處受領系爭土地，並占有使用收益，能否不須給付租金，原審悉未詳加調查審認，即謂被上訴人無給付租金之義務，尚嫌速斷。上訴論旨，執以指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第三庭