八十七年度台上字第三○六五號（回復原狀） - 最高法院｜2026 司法院判決書查詢系統

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十七年度台上字第三○六五號上　訴　人　星橋建設股份有限公司法定代理人　陳黃金環上　訴　人　陳安心曾許金葉曾居賜共　　　同訴訟代理人　侯永福律師被上訴人　盧鏡竹右當事人間請求回復原狀事件，上訴人對於中華民國八十七年三月九日台灣高等法院高雄分院第二審判決（八十六年度上字第三七三號），提起上訴，本院判決如左：主文原判決關於駁回上訴人星橋建設股份有限公司請求被上訴人再給付價金新台幣貳拾萬陸仟捌佰捌拾柒元之上訴暨該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。上訴人陳安心、曾許金葉、曾居賜之上訴及上訴人星橋建設股份有限公司之其他上訴均駁回。第三審訴訟費用關於駁回上訴人陳安心、曾許金葉、曾居賜之上訴及上訴人星橋建設股份有限公司之其他上訴部分，由上訴人陳安心、曾許金葉、曾居賜、星橋建設股份有限公司各自負擔。理由本件上訴人主張：被上訴人於民國八十二年十二月十七日向陳安心、曾許金葉、曾居賜購買坐落高雄市○○區○○段三八○號、三八○－一號及三八一號三筆土地之所有權應有部分，向星橋建設股份有限公司（下稱星橋公司）購買在該等土地上之「亞洲巨星」大厦編號第Ａ三棟第十樓即門牌高雄市○○區○○路二七八號十樓房屋一戶，約定房地總價為新台幣（下同）五百零四萬元。八十四年二月二十三日，系爭房屋完成所有權第一次登記，被上訴人要求尾款三百五十二萬元在台灣銀行辦理貸款後於通知交屋時以現金一次付清，伊等應允之。詎嗣後被上訴人未依通知於八十四年四月十三日辦理交屋手續，更藉故不撥款，已然違約。經伊等多次催告，仍拒不履約。伊等不得已乃於八十四年十一月七日以台灣高雄地方法院郵局八一八號存證信函向被上訴人解除系爭買賣契約。兩造間就系爭房地之買賣契約既經解除，被上訴人自須將系爭房地移轉登記予伊等。又被上訴人所受領之土地，均係移轉自陳安心之所有權應有部分等情，爰依系爭「房屋預定買賣契約書」第十四條第三款及「土地預定買賣契約書」第九條第三款約定，先位聲明求為將系爭土地所有權應有部分移轉登記予陳安心、將系爭房屋移轉登記予星橋公司。備位聲明求為命被上訴人給付陳安心、曾許金葉、曾居賜二百三十二萬三千元，給付星橋公司一百二十四萬七千二百二十六元，及均自八十四年四月十三日起至清償日止每日按上開金額之千分之一計算之滯納金之判決（關於第一審法院判決被上訴人應給付星橋公司九十三萬二千九百十七元，給付陳安心、曾許金葉、曾居賜二百三十二萬三千元部分，被上訴人未聲明不服；至原審判決被上訴人應再給付星橋公司十萬七千四百二十二元部分，被上訴人則不得上訴，已告確定）。被上訴人則以：伊向星橋公司購買系爭「亞洲巨星」Ａ三棟房屋一戶，約定使用面積三九‧○九坪，但實際登記面積為三一‧一九坪，減少七‧九坪，對伊造成空間利用之重大損失。伊雖曾致函星橋公司請求補正瑕疵及減少價金，但星橋公司置之不理，星橋公司甚至於八十四年十一月七日以存證信函向伊表明解除契約之意思，顯非有理。上訴人既然不為完全之給付，給付有瑕疵，及不履行債務，自應負遲延之責，無權向伊請求滯納金，且須賠償伊因系爭建物短少七‧九坪使用面積，依每坪購買價額三萬九千七百八十六元計算，共三十一萬四千三百零九元之損失，或在尾款中扣抵。依約定，土地權利人對系爭房屋與星橋公司負連帶責任，故系爭土地縱無瑕疵，系爭土地原所有權人陳安心、曾許金葉、曾居賜仍不得單獨向伊要求給付土地價金或行使契約解除權等語，資為抗辯。原審將第一審所為上訴人敗訴部分之判決，一部廢棄，改判被上訴人再給付上訴人星橋公司十萬七千四百二十二元，駁回星橋公司其餘上訴及其餘上訴人之上訴，係以：經查兩造間於八十二年十二月十七日訂立有房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書，由被上訴人向上訴人陳安心、曾許金葉、曾居賜購買系爭土地之應有部分，向上訴人星橋公司購買系爭房屋，約定房地總價金為五百零四萬元，而被上訴人已給付部分價金，尚餘三百五十二萬元之尾款未付清，上訴人則已將上開房屋、土地所有權移轉登記予被上訴人，所移轉房屋主建物面積為一○二‧九二平方公尺，陽台九‧一二平方公尺，折合三三‧八九坪，共同使用部分為五八五六‧四一平方公尺，應有部分一萬分之六十四，即為三七‧四八平方公尺，折合一一‧三六坪之事實，業據上訴人提出房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書、土地建物登記簿謄本，及被上訴人提出更正前、更正後建物登記簿謄本、地政事務所更正函為證，且為兩造所不爭執，自堪信為真實。按我國建築法規，對所謂「使用面積」並無定義，乃一般買賣房屋契約時所使用，有別於「公共面積」而言。顧名思義，所謂「使用面積」應指購屋人得自行支配，專供其使用之室內面積而言，而所謂「公共面積」依其文義自係以區分專有或非專有而與他共有人共同使用部分之面積，如係與他人共同使用之部分，不論其係與一部分共有人共同使用，抑或與全部共有人共同使用，其性質均應屬公共使用之部分，而屬「公共面積」。本件兩造所訂立房屋預定買賣契約書第一條已訂明：「……本戶總建坪約肆叁點零捌坪（上開坪數含室內面積、陽台、平台、樓梯、電梯間、屋頂突出物、公共水箱、電氣室、機械室、機車停車場等與公共設施之分擔，露台面積零坪），建物保存登記面積以地政機關丈量可保存部分為準，其誤差在百分之二範圍內雙方同意互不計加減價款，若增減差額超過百分之二時，雙方同意增減部分以該戶房屋平均單價相互補貼價款」，復就房屋面積約定於附件記載：「使用面積三十九點零九坪，公共面積三點九九坪，合計四三點零八坪」，足見雙方係就房屋面積中私有部分即室內得專用之「使用面積」與應比例分攤負擔公共設施面積之「公共面積」，予以明確約定而成為契約內容之一部分甚明。上訴人主張依過去預售房屋買賣慣例，契約上所謂「使用面積」之範圍，乃是包括當層樓梯間及走道，因各層樓之樓梯及走道，向為當層住戶在使用，甚至有住戶將之視為專用部分，而其他層住戶祇是在使用電梯時「瞬間通過」而已，故建商在分配「使用面積」及「公共面積」時，基於此而將當層的樓梯間及走道，分配予當層住戶等語，核與一般經驗法則及觀念無違。另依卷附系爭房屋土地登記簿謄本之記載，已將系爭房屋之陽台面積九‧一二平方公尺列入系爭房屋所有權範圍，又本院勘驗系爭房屋，該陽台部分需經由房屋始得進入使用，有勘驗筆錄可憑，並為兩造所不爭，應認屬系爭房屋之使用面積，被上訴人謂此陽台係公共面積自無可取。查系爭房屋登記之主建物面積為一○二‧九二平方公尺，陽台面積九‧一二平方公尺，合計一一二‧○四平方公尺，折合三三‧八九坪，共同使用部分為五八五六‧四一平方公尺，應有部分一萬分之六十四，即三七‧四八平方公尺，折合一一 ‧三六坪，已如前述，依上說明，上訴人據以計算移轉登記予被上訴人之「公共面積」雖較約定為多，惟係包括電梯、樓梯、走道在內，尚屬合理，惟其「使用面積」為三三‧八九坪，則顯然短少五‧二坪；按「物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者……依情形，解除契約，顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」「債務人不為給付或不為完全之給付者，債權人得聲請法院強制執行，並得請求損害賠償。」「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付。」民法第三百五十四條、第三百五十九條、第二百二十七條、第二百六十四條分別定有明文；查上訴人雖於八十四年七月二十二日以台灣高雄地方法院第一九○ 一號存證信函催告被上訴人給付尾款，然被上訴人於八十四年七月二十六日即以台灣高等法院高雄分院七三支局第三六三號存證信函主張「前開私有部分坪數短少四‧ 七九坪之瑕疵，本人主張依每坪新台幣十一萬七千元減少價金五十六萬零四百三十元；前項金額，貴公司未依債務本旨給付之前，本人主張同時履行抗辯權……」等語，有上訴人提出之該信函影本一件可稽（見原審卷第一○四～一○六頁），是上訴人所欲交付予被上訴人之房屋，既具有短少坪數之瑕疵，已如前述，自屬不完全給付，其給付顯未依債務之本旨為給付，且被上訴人除拒絕受領外，亦已提出同時履行之抗辯，則被上訴人之拒付尾款，自不應令負遲延給付責任（最高法院五十年度台上字第一五五○號判例意旨參照），從而上訴人主張被上訴人經其催告後，仍不給付尾款，應負遲延給付責任云云，尚無足採；上訴人雖復主張其業已履行幾近百分之百之給付，而被上訴人卻祇以約佔買賣總價金百分之三‧九的爭執，即拒絕給付尾款即銀行貸款部分之買賣價金，顯然不符合比例原則，被上訴人拒絕給付尾款有違誠實原則，以之主張同時履行抗辯，亦於法不合云云，惟上訴人既有短少面積情事，顯已違約於先，而被上訴人係購買房屋之消費者，其拒付尾款，按之一般觀念，實難認於誠實信用原則有違，從而上訴人之先位聲明主張被上訴人應負給付遲延之責任，並據而解除系爭房地買賣預定契約云云，即屬無據，不能准許。次查買賣之物有瑕疵，出賣人依民法第三百五十四條至第三百五十八條之規定，應負擔保之責者，買受人所得主張之法律效果，為請求減少價金，在非顯失公平之情形，得解除契約；倘買賣之物，缺少出賣人所保證之品質，或出賣人故意不告知該物之瑕疵者，買受人尚得不主張減少價金、解除契約，而請求不履行之損害賠償，同法第三百五十九條、第三百六十條定有明文；又一般購屋者所重視及需要者乃房屋可供使用部分之使用面積，公共設施則為應比例分攤之負擔，故使用面積如有短少，勢必減少該房屋之效用及價值，自屬構成物之瑕疵（最高法院七十三年度台上字第一一七三號判例意旨參照）；系爭房地買賣，被上訴人就其購買之土地分別共有部分並未短少，無瑕疵給付情事，僅就房屋之使用面積部分有所不足，而被上訴人所得請求減少之價金，應以被上訴人因該使用面積減少之房屋利用價值做為衡量之標準，是構成物之瑕疵亦僅房屋部分而不及於土地部分，被上訴人自得依上開民法規定請求上訴人星橋公司按房屋使用面積所短少之坪數減少價金；查系爭房屋預定買賣契約其單價係以總坪數為依據，並無區分「使用面積」與「公共面積」之差異，則以系爭房屋之「使用面積」，既短少五‧二坪，核與系爭房屋買賣總價金為一百七十一萬四千元，房屋約定總建坪四三‧零八坪，平均每坪為三萬九千七百八十六元（0000000 元÷43.08 坪＝39786 元，四捨五入），則以短少五‧二坪計，被上訴人所得請求減少之價金為二十萬六千八百八十七元（39786 元× 5.20坪＝206887元，四捨五入），足以認定被上訴人就系爭房地預定買賣契約既尚有尾款三百五十七萬零二百二十六元未為給付，其中房屋款部分為一百十九萬七千元，手續費五萬零二百二十六元，土地價款二百三十二萬三千元，此有系爭房屋買賣預定契約書附件㈠房屋價金分期付款表、土地買賣預定契約書附件㈠土地價金分期付款表、及上訴人所提出之應繳費明細、地政規費通知單、公證費單據、印花稅繳款書、代書費收據、管理費收據、天然氣協議書附卷可稽，且為兩造所不爭執，而被上訴人因系爭房屋之坪數短少所得請求減少房屋之價金為二十萬六千八百八十七元，則上訴人備位聲明本於買賣之法律關係請求被上訴人給付價金，關於星橋公司部分，於一百零四萬零三百三十九元之範圍內為正當，逾此部分之請求，為無理由。末查上訴人之備位聲明另請求被上訴人給付滯納金一節，因上訴人之給付未依債務本旨而為，且被上訴人除拒絕受領外，亦已提出同時履行之抗辯，則被上訴人之拒付尾款，自不負遲延給付責任，業如前述，是被上訴人即無給付滯納金之義務，上訴人此部分之請求，於法無據，不能准許等詞，為其判斷之基礎。關於駁回上訴人之上訴部分：原審認上訴人星橋公司、陳安心、曾許金葉、曾居賜依渠等之先位聲明，主張解除契約，請求被上訴人將系爭房地移轉登記予各該上訴人，及依備位聲明，請求被上訴人給付所積欠買賣價金之滯納金，均屬於法不合，不能准許，經核並無違背法令。上訴論旨，指摘上述部分之原判決不當，求予廢棄，不能認為有理由。關於廢棄發回部分：按「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，為民法第二百十六條第一項所明定。故同一事實，一方使債權人受有損害，一方又使債權人受有利益者，應於所受之損害內，扣抵所受之利益，必其損益相抵之結果尚有損害，始應由債務人負賠償責任。」本院著有二十七年度滬上字第七三號判例，可資參照。上訴人星橋公司於事實審曾辯稱：如認被上訴人得請求減少價金，但該等經扣除之價金，實質上形同被上訴人未買受，而當層電、樓梯間及走道等乃被上訴人使用系爭房屋不可或缺，可見其於受有相當於減少價金之瑕疵損害同時，亦受有利益，自應由所受損害中扣除所得利益等語（見一審卷一一一頁反面、一一二頁，原審卷七八頁正反面），倘被上訴人所受領系爭房屋當層電、樓梯間及走道等共同使用部分之面積確有較約定增加，而受有利益，則依首開說明，似有損益相抵法則之適用，原審未遑詳查，亦未就上訴人星橋公司之上述攻擊方法說明其取捨之意見，自屬違誤。星橋公司上訴論旨，指摘此部分之原判決為不當，聲明廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴人星橋公司之上訴為一部有理由，一部無理由；上訴人陳安心、曾許金葉、曾居賜之上訴為無理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中華民國八十七年十二月三十一日最高法院民事第一庭審判長法官李錦豐法官楊鼎章法官李慧兒法官陳國禎法官陳重瑜右正本證明與原本無異書記官中華民國八十八年一月十三日

最高法院八十七年度台上字第三○六五號

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