最高法院八十七年度台上字第六八號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　　八十七年度台上字第六八號

上訴人

陳錦文

被上訴人

歐上建設股份有限公司

兼法定代理人

洪清吉

被上訴人

洪清助

　　　　　　　　　黃呈郁

右當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國八十六年二月三日台灣高等

法院台南分院第二審判決（八十四年度上字第三七七號），提起上訴，本院判決如左

：

主文

理由

本件被上訴人主張：被上訴人洪清助、洪清吉、黃呈郁（下稱洪清助等三人）提供伊等共有之坐落嘉義市○○○段保安小段六九二－四地號、六九二－五地號土地，由被上訴人歐上建設股份有限公司（下稱歐上公司）建築房屋出售。上訴人於民國八十一年四月十六日分別向歐上公司及洪清助等三人買受編號Ｂ８房屋及其基地，約定土地、房屋價款依次各為新台幣（下同）五百五十一萬元、二百三十二萬元。嗣因該房屋所屬同小段六九二－四地號土地為私設共有道路，上訴人要求減價，兩造同意減少土地價款二十七萬元。洪清助等三人已於八十二年八月十九日將該六九二－四地號應有部分二四分之三及同小段六九二－五地號土地全部移轉登記予上訴人，歐上公司並已建造上開房屋完成，詎上訴人除已付部分價金外，尚欠土地、房屋價款依次各三百七十七萬元、二百零四萬元未付等情。基於買賣契約，求為命上訴人分別給付洪清助等三人及歐上公司依次各三百七十七萬元、二百零四萬元，及均自八十四年四月二日起至清償日止加付法定遲延利息之判決。

上訴人則以：系爭土地面積短少，房屋施工有諸多瑕疵，伊已解除契約，自無給付買賣價金之義務；如認伊不得解約，亦應減少價金，被上訴人請求給付全額價款，並非有理。且被上訴人尚未依約交付系爭房地及將系爭房屋所有權移轉登記予伊，伊依民法第二百六十四條第一項前段規定，亦得拒絕給付價款等語，資為抗辯。

原審以：上訴人於八十一年四月十六日分別向被上訴人歐上公司、洪清助等三人買受系爭房屋、土地，約定房、地價款依次各為二百三十二萬元、五百五十一萬元，上訴人除已依次各給付二十八萬元、一百四十七萬元外，其餘價金均未給付等情，為兩造所不爭，自屬真實。因系爭六九二－四地號土地原設計為私有，被上訴人擅自變更為共有巷道，致可供上訴人單獨利用之土地面積減少，兩造乃於八十三年十二月十三日成立和解，被上訴人同意減少土地價款二十七萬元，補償上訴人之損失，有同意書可稽，並經證人吳佳龍證述屬實。上訴人辯稱該同意書於事後曾遭塗改云云，為被上訴人所否認，經內政部警政署刑事警察局鑑定結果，亦未發現有塗改痕跡，有該局鑑驗通知書可考，上訴人未能舉證以實其說，自非可採。系爭六九二－四地號土地面積為一三三平方公尺，洪清助等三人已移轉其應有部分二四分之三予上訴人，有土地登記簿謄本可憑，折計其面積為一六‧六二五平方公尺即五‧○二九坪，上訴人所買受之另筆六九二－五地號土地面積為七二平方公尺即二一‧七八○坪，二筆土地面積合計為二六‧八○九坪，與約定土地買賣面積二六‧○八坪相當，並無減少。系爭土地面積既無不足，上訴人就六九二－四地號土地作為私設巷道，減少其可單獨利用之土地面積而受損失部分，並已與被上訴人成立和解，自非得再執以抗辯系爭土地為有瑕疵，其以受詐欺為由，撤銷上開和解之意思表示，亦屬無據。從而，上訴人請求減少並扣抵價金九十萬八千四百七十四元，及以系爭土地有重大瑕疵為由解除買賣契約，均非可取。次查系爭房屋經台灣省建築師公會鑑定結果，其實際完工驗收之房屋一、二樓高度與設計相符，並無偷工減料之瑕疵，系爭房屋前之空地，於設計圖上並無註明為停車場，其是否構成瑕疵，為雙方約定之問題，有該會鑑定報告書可參。而上訴人自承兩造並無約定房屋前之空地應供停車使用，自難認其有瑕疵。系爭房屋面積共計一七四‧五平方公尺，有建物登記簿謄本可考，與約定買賣面積約五一‧三八坪即一六九‧八五平方公尺相較，顯無短少。其深度雖較原設計縮小，並取消一樓後段之房間，惟該房屋於八十二年七月三十日取得使用執照，其結構體已完成，上訴人仍於同年十一月十五日要求被上訴人變更二樓馬桶之方向，二、三樓浴室照原圖施工，並約定上訴人不得再異議，有上訴人立具之簡條可稽。斯時上訴人顯已知悉系爭房屋變更設計情形，其既已表示不再異議，自不得再以之為瑕疵。且上訴人亦未舉證證明此項變更已減少系爭房屋之價值，其請求減少價金，即非有據。系爭買賣契約所定之房屋完工期限係自建管單位申報開工日起三六五個工作天完工，並以使用執照核准日期為完工日期。而被上訴人係於八十一年七月三十一日向建管單位申報開工，於八十二年七月三十日取得使用執照，有嘉義市政府工務局八十五年十二月二十六日八五嘉市工建字第九一四四一號函所附開工報告書、使用執照存根可稽，其顯未遲延完工，上訴人抗辯被上訴人遲延完工應給付伊違約金云云，並非可採。系爭房屋完工後，被上訴人曾先以電話通知上訴人交屋，又於八十四年二月十四日以郵局存證信函通知交屋，為上訴人所不爭，其抗辯被上訴人未通知交屋，伊得拒絕付款云云，亦不足取。綜上所述，被上訴人洪清助等三人及歐上公司本於系爭買賣契約，分別請求上訴人給付系爭土地、房屋之買賣價金，及各自起訴狀繕本送達之翌日即八十四年四月二日起加付法定遲延利息，洵屬正當，應予准許。另歐上公司與上訴人基於買賣契約，互負移轉系爭房屋所有權及交付房屋買賣價款之義務，上訴人既為同時履行之抗辯，法院即應為同時履行之判決。爰維持第一審所為上訴人敗訴部分之判決，駁回其上訴，並判命被上訴人歐上公司應於上訴人給付二百零四萬元及其法定遲延利息之同時，將系爭房屋所有權移轉登記予上訴人。

查上訴人抗辯：系爭房屋有東側牆壁及牆樑上下寬度相差三寸，前側自二樓以下之牆柱懸空三寸，後側牆柱自三樓以下均短少三寸，房屋下方承載能力明顯不足，影響結構安全；一樓至三樓之樓梯通道壁樑凹凸不平，二、三樓樓梯所舖設之大理石雜亂無章，影響景觀及效用之瑕疵，請求減少價金云云（見第一審卷六六、六七頁、原審卷

三二、三四、三七頁背面）。原審雖囑託台灣省建築師公會鑑定系爭房地有否偷工減料之瑕疵等項，惟對於上訴人所稱上開瑕疵，未併囑託該公會予以鑑定，該公會就此亦未予鑑定，有該公會鑑定報告書可稽，原審復未說明上訴人此項防禦方法何以不足採取，遽為上訴人不利之判斷，自有判決不備理由之違法。次按不動產之買賣，買受人之給付價金與出賣人應交付買賣標的物及為所有權之移轉，有互為對待給付關係。

除一方有負先為給付之義務外，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付。出賣人請求買受人給付價金，買受人在裁判上援用此項抗辯權時，出賣人如不能證明自己已為對待給付或已提出給付，法院應為出賣人提出對待給付時，買受人即向出賣人為給付之判決。上訴人辯稱：被上訴人尚未交付系爭房地及將系爭房屋所有權移轉登記予伊，伊得拒絕給付價金云云。倘其此項同時履行之抗辯為有理由，法院自應判命上訴人於被上訴人交付系爭房地及將系爭房屋所有權移轉登記之同時，給付系爭買賣價金予被上訴人。乃原審對於被上訴人所負交付系爭房地予上訴人之義務，是否應為對待給付，恝置未論，僅認被上訴人歐上公司為系爭房屋所有權之移轉與上訴人為系爭房屋價金之給付，應同時履行，並反命被上訴人歐上公司於上訴人給付系爭房屋價金之同時，將系爭房屋所有權移轉登記予上訴人，殊難謂合。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第四庭