最高法院八十八年度台上字第二一五五號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十八年度台上字第二一五五號

上　訴　人

甲○○

被 上訴 人

文怡投資股份有限公司

法定代理人

王必成

訴訟代理人

陳石山律師

右當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國八十七年九月二十八日台灣高

等法院第二審更審判決（八十七年度重上更㈠字第七五號），提起上訴，本院判決如

左：

主文

理由

本件被上訴人主張：伊所有坐落台北縣三重市○○路○段七十八號房屋之地面層及地下層之二十七、二十八等部分，於民國八十二年五月三日原出租與訴外人神民企業有限公司（下稱神民公司）約定租期為五年，每月租金新台幣（下同）三百八十萬元。

嗣雙方同意提前於八十三年二月三日終止租約。詎上訴人於伊與神民公司終止上開房屋之租賃契約後，竟無權占有其中如第一審判決附圖（下稱附圖）所示㈠、㈡、㈣等部分，充作電動遊樂場使用，致伊受有相當於租金之損害等情，求為命上訴人將附圖所示㈠、㈡、㈣等部分房屋遷讓交還與伊並自八十三年二月四日起至交還房屋之日止，按月給付（賠償）伊二百二十四萬七千元損害金之判決。（按：關於「遷讓交還房屋」部分，因上訴人已依第一審所為被上訴人勝訴及准為假執行之判決於八十五年五月三十一日將房屋交還被上訴人，被上訴人對更審前原法院就其不得再請求交還房屋之敗訴判決，乃未聲明不服。故原審審理範圍係以系爭損害金部分為限。又被上訴人請求第一審共同被告林逢椿遷讓交還附圖所示㈢之房屋及賠償損害金部分，業經第一審判決被上訴人勝訴確定。）上訴人則以：系爭附圖所示㈠、㈡、㈣等部分房屋，係訴外人神民公司轉租與伊，被上訴人縱受有損害，其請求之金額仍不得逾神民公司出租與伊之租金。況被上訴人與神民公司原約定之租金額已違反土地法第九十七條之限制規定，被上訴人據該租金額請求伊賠償損害，亦屬過高等語，資為抗辯。

原審以：被上訴人主張系爭附圖所示㈠、㈡、㈣等部分房屋係伊所有，為上訴人占用之事實，有上訴人不爭執之建築改良物登記簿謄本、台北縣三重地政事務所複丈成果圖可憑，並經證人即訴外人神民公司負責人林金旺證述無訛，堪信為真實。上訴人與被上訴人間就系爭房屋既無直接租賃關係，被上訴人自始又未曾同意神民公司轉租與上訴人，為該公司負責人林金旺所證實，則上訴人占用系爭房屋即屬無權占有。被上訴人以上訴人無權占有系爭房屋致其受有相當於租金之損害，本於侵權行為之法則請求上訴人賠償損害，自屬有理。經查系爭房屋為商業大樓內之商場。該商場攤位之使用人，除使用其攤位營商外，並得享受整個商業大樓賣場之特殊利益，其應付之租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，尚非普通房屋及土地之承租可比，其房租及地租應不受土地法第九十七條所定最高租額之限制（參照最高法院五十四年台上字第一五二八號判例）。上訴人抗辯：被上訴人與神民公司間原約定之租金額及被上訴人據以請求賠償相當於租金之損害金，違反土地法第九十七條之規定云云，為不足採。上訴人占用如附圖所示㈠、㈡、㈣部分房屋之總面積為八一四‧九四平方公尺，雖衹相當於系爭房屋地面層及地下層總面積二○八一‧七四平方公尺之五分之二，惟被上訴人前將系爭房屋之地面層及地下層出租與訴外人神民公司原可預期之租金收入為每月三百八十萬元，因上訴人占用其中附圖所示㈠、㈡、㈣等部分經營電動玩具店（電動遊樂場），致除第一審共同被告林逢椿一人外，已無其他商家願遷入、租用該房屋之其餘攤位，業經林金旺證明屬實，顯見上訴人之無權占有而使被上訴人無法完全利用之情形實與前開原出租之總面積被占用相當，且被上訴人請求上訴人賠償相當於租金之損害金，僅為按月以二百二十四萬七千元計算，遠低於其出租與神民公司之三百八十萬元；亦未逾神民公司將所承租系爭房屋之地面層及地下層規劃為商場攤位轉租與上訴人及訴外人林朱錦鳳、鄭樹木……涂素梅等人，再由上訴人予以占用所計得租金額二百二十六萬八千元之款數。上訴人辯稱：被上訴人請求賠償之金額過高，為不足取。從而，被上訴人本於侵權行為之法則，請求上訴人自八十三年二月四日起至遷讓交還附圖所示㈠、㈡、㈣等部分房屋之日止，按月賠償相當於租金之損害金二百二十四萬七千元，即無不合，應予准許。為原審心證之所由得並敍明被上訴人與訴外人神民公司協議終止租約，非屬通謀虛偽意思表示。被上訴人為本件之請求無何權利濫用或違反誠信原則之可言及兩造之其餘攻擊防禦方法與判決之結果不生影響，無庸逐一論駁等意見，因予維持第一審所為被上訴人勝訴之判決，駁回上訴人之上訴，經核於法洵無違誤。查被上訴人未曾同意訴外人神民公司將附圖所示㈠、㈡、㈣等部分房屋轉租與上訴人，為原審所認定。上訴人猶謂被上訴人於原審「自認」其同意轉租，已非有理，且出租人是否同意承租人轉租，依民法第四百四十三條及土地法第一百條第二款規定，應僅生出租人可否以承租人轉租為由單方面終止租賃契約問題。殊不因其同意轉租，即可使次承租人與原出租人間成立租賃關係。是本件被上訴人縱或自認其同意轉租，亦不影響其與原承租人神民公司間基於合意（協議）而終止原訂租約之效力，上訴人自不得執該轉租對抗被上訴人。原審對此雖未為指駁，仍無從更易原判決之結果。上訴論旨徒以：被上訴人曾同意神民公司轉租；被上訴人請求之損害金違反法律之規定等詞，指摘原審採證、認事之職權行使及原判決贅述之理由為不當，求予廢棄原判決，非有理由。

據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第六庭

Ｚ