最高法院八十八年度台上字第一三二一號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十八年度台上字第一三二一號

上訴人

欣軒建設有限公司

法定代理人

李 承 浦

上訴人

彭 俊 器

上訴人

鄭范仁香

被上訴人

黃 金 連

右當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國八十七年七月二十一日台灣

高等法院第二審更審判決（八十六年度上更㈠字第二三七號），提起上訴，本院判決

如左：

主文

理由

本件上訴人主張：被上訴人於民國八十二年四月十一日向伊購買坐落桃園縣新屋鄉○○段○○○段○○○○○地號等土地上興建之大富大貴金典別墅編號Ａ５號房屋及其基地，伊已將上開房屋興建完成，通知被上訴人交屋並備妥房屋過戶文件，土地部分則已移轉所有權予被上訴人，詎被上訴人竟藉詞房屋有瑕疵，拒不依約辦理貸款手續，亦不支付所欠價金等情。求為命被上訴人給付上訴人欣軒建設有限公司（下稱欣軒公司）新台幣（下同）一百二十七萬三千元，給付上訴人彭俊器、鄭范仁香二百七十九萬六千元，及均加付法定遲延利息及滯納金之判決。

被上訴人則以：系爭房屋坪數不足，停車位與原設計不符，二樓夾層部分係違建，另有多處瑕疵，上訴人應負瑕疵擔保責任，且伊係受詐欺而買受系爭房地，已撤銷意思表示及解除契約，上訴人自不得請求伊給付價金等語，資為抗辯。

原審廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決，改判駁回其訴，係以：被上訴人於八十二年四月十一日與欣軒公司及彭俊器、鄭范仁香依序簽訂房屋及土地買賣契約書，買受系爭房、地，約定房屋價金為一百七十九萬九千元，土地價金為三百七十七萬元。系爭房屋已建竣以欣軒公司名義辦妥所有權第一次登記，尚未辦理所有權移轉登記予被上訴人，基地部分則已辦理所有權移轉登記予被上訴人，被上訴人尚欠房屋買賣價金一百二十七萬三千元，土地買賣價金二百七十九萬六千元未付，為兩造所不爭，並有房屋、土地買賣契約書、土地所有權狀、建物登記簿謄本可稽，自屬真實。系爭房屋申請建造執照時核准設置之停車位為三十八位，上訴人於銷售房屋時，則將地下室停車位規畫為五十八位，房屋竣工後，實際設置五十位停車位，有設計圖、房屋買賣契約附件、地下車庫平面圖及勘驗筆錄可憑，兩造亦無爭執。按建築技術規則施工編第六十條第一項第一款規定：「每輛停車位為寬二‧五公尺，長六公尺，但設置於室內之停車位，其二分之一車位數，每輛停車位寬度及長度各寬減二十五公分。」，上訴人申請核准之停車空間設計圖，亦載明三十八位停車位，其中二分之一係長六公尺寬二‧五公尺，另二分之一為長五‧七五公尺寬二‧二八公尺，依其圖面觀之，並無多餘之空間可再設置合法之停車位。欣軒公司於原有合法之三十八位停車位之外，另增設十二位停車位，勢必減少原有合法停車位之空間及車道、緩衝空間與其附屬設施，而有減少其價值及通常效用與契約預定效用之瑕疵，要無疑義。系爭房屋為鋼筋混凝土造二層樓房，第二層及屋頂突出物間有夾層面積一五‧四八平方公尺，有建物登記簿謄本、建物測量成果圖可考。被上訴人主張上訴人銷售房屋時，告知系爭房屋為地上三層半之建物，已提出上訴人不爭執為真正之房屋廣告圖為證，依該圖所示，系爭房屋結構式樣為三層樓房，加上屋頂突出物，成為所謂「三層半」房屋。參以上訴人提出之房屋圖說，系爭房屋第三層為第二層與屋頂突出物間之夾層，包括有保存登記之夾層一五‧四八平方公尺及「裝潢工程無待保存登記之夾層」約七‧七坪，足徵該夾層係除合法申請建造執照並經登記之一五‧四八平方公尺外，另以二次施工方式違法增建約七‧七坪，二者合為第三層，構成「三層半」之房屋。被上訴人係於簽訂系爭房、地買賣契約之同時，與訴外人洪金文（欣軒公司股東）簽訂房屋裝潢工程承攬合約書，約定於系爭房屋施工約七‧七坪，工程範圍為完成二樓夾層部分裝潢工程。上訴人於八十三年十一月十四日召開承購戶協調會，欣軒公司副總經理劉利民以建商代表稱：「夾層面積，不列入權狀內之坪數面積，但包含在買賣契約書內（夾層係以裝潢契約承作）」等語，有會議紀錄可參，足證廣告圖所示「三層半」房屋結構及式樣，為兩造締約時意思表示合致之必要之點，為買賣契約內容之一部分，上訴人主張：上開廣告圖僅係要約之誘引，違法夾層部分，係被上訴人與洪金文訂約承作，與伊無關云云，並非可採。系爭增建夾層係未取得主管建築機關審查許可並發給執照而擅自建造者，自屬違章建物，有危及房屋結構安全及遭受拆除之危險，被上訴人抗辯其有減少價值及通常效用與契約預定效用之瑕疵，尚非無據。上開瑕疵至為重要，且無法補正，依系爭房屋買賣契約第十條約定：本約應配合甲方（被上訴人）與地主代表人彭俊器、鄭范仁香訂立之土地預定買賣契約，如有任何一部分不履行時，視為全部違約等語，土地買賣契約第十三條亦有相同約定，二者為聯立之契約，欣軒公司就房屋部分既應負物之瑕疵擔保責任，則被上訴人於原審前審為解除系爭房屋及土地之買賣契約之意思表示，洵屬正當。系爭契約業經合法解除，被上訴人自無給付價金之義務，從而，上訴人請求被上訴人給付價金，即非有據，不應准許等詞，為其判斷之基礎。

查原審認定欣軒公司出賣系爭房屋予被上訴人時，將地下室停車位規畫為五十八位，房屋建竣後，實際設置五十位停車位。參之系爭房屋買賣契約已將繪有五十八位停車位之地下車庫平面圖作為附件，且由被上訴人於該平面圖上其買受之編號三八號停車位處蓋章（見第一審卷十七頁），被上訴人對於上開停車位設置情形，似非不明瞭。

果爾，欣軒公司依民法第三百五十五條第一項規定，是否尚應負擔保之責，自滋疑義。原審就此未詳加調查審認，遽為上訴人不利之認定，尚嫌速斷。次查上訴人主張：系爭增建未保存登記夾層部分，未在兩造買賣之範圍之內，被上訴人知之甚詳，始由其另與洪金文訂立工程承攬合約書等語，已據提出該合約書為證（見原審上字卷八六頁背面、八九至九二頁、原審卷五二、一三○頁）。被上訴人亦自承：增建夾層部分係伊與洪金文簽約由伊另行出資建造，不在原房屋買賣價金及約定之建物面積之內，不能算入上訴人給付部分云云（見第一審卷四二頁背面、原審上字卷二八頁背面）。

原審未遑詳查，遽認該增建夾層為系爭契約內容之一部分，並有可議。末按買賣因物有瑕疵，出賣人應負擔保之責，如依其情形，解除契約顯失公平者，買受人即不得解除契約，此觀民法第三百五十九條規定即明。所謂顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除對於出賣人所生之損害，有失平衡而言。上訴人主張：系爭房屋縱有瑕疵，被上訴人未證明其損害程度，如准予解除契約，顯失公平等語（見原審上字卷一一七頁正背面、原審卷五四頁），自屬重要之攻擊方法。原審就此恝置不論，遽為上訴人不利之判決，尤難謂合。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第四庭

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