最高法院 - 八十八年度台上字第一三四五號（遷讓房屋） - 2026 司法院判決書查詢系統

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十八年度台上字第一三四五號上　訴　人　台灣省合作金庫法定代理人　李文雄訴訟代理人　黃銘照律師陳美智律師被上訴人　愛德華海外國際商務有限公司法定代理人　周勝雄訴訟代理人　陳肇熙律師右當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國八十七年七月二十一日台灣高等法院第二審判決（八十七年度上字第二一六號），提起上訴，本院判決如左：主文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。理由本件上訴人主張：系爭坐落台北市○○區○○段七○六地號土地上建物即門牌台北市 ○○○路二段一八八號四層第一層至第三層房屋（下稱系爭房屋）原係訴外人周勝雄所有，經執行法院拍賣，因無人應買，由伊以拍賣低價承受，經該院於民國八十五年四月二十六日發給權利移轉證書，而取得所有權，並辦妥所有權移轉登記。雖周勝雄前將系爭房屋借與被上訴人使用，然該使用借貸關係僅存於周勝雄與被上訴人之間，並不及於伊。詎被上訴人拒絕交還系爭房屋，且無權占有該屋，致伊受相當於租金之損害等情，爰本於所有權之作用及不當得利之法律關係，求為命被上訴人將系爭房屋遷讓交還與伊，及命被上訴人自八十五年四月二十六日起至其將系爭房屋交還之日止，按月給付新台幣（下同）六萬九千二百四十四元之損害金之判決。被上訴人則以：伊公司於六十三年三月三十日成立，即向周勝雄承租系爭房屋，每月租金二千元，並設址於該屋，其以低價出租於其所經營之公司，與常情無違；且有國稅局所得扣繳額繳款書明載為租金，足證伊確有繳交租金，基於買賣不破租賃法則，兩造間仍存有租賃關係，縱認上訴人所請為有理由，其請求損害金額亦過高等語，資為抗辯。原審將第一審所為上訴人勝訴之判決廢棄，改判駁回上訴人在第一審之訴，無非以：本件上訴人主張之事實，固提出土地及建物所有權狀、不動產權利移轉證書影本為證。惟查被上訴人於第一審提出八十一年各類所得資料申報書，八十二年、八十三年財政部台北市國稅局各類所得扣繳額繳款書內記載一年租賃所得二萬四千元，即月租二千元，扣繳單位為被上訴人；於原審又提出七十六年至七十九年間之扣繳憑單四紙。且台北市國稅局大安稽徵所以八十七年五月八日財北國稅大安資字第八七０一一六七二號函檢送周勝雄八十一年至八十五年度綜合所得稅結算申報書及附件、核定通知書影本多紙上均載明「租賃」所得二萬四千元，並敘明七十八年至八十年間之納稅資料因已逾核課期間，資料無法提供等語。又被上訴人公司於六十三年間，即設址於系爭房屋，有台北市政府建設局八十七年三月廿四日建一字第八七二七三八一四號函可按，再參酌被上訴人提出七十六年以後之租金扣繳憑單等情觀之，是被上訴人辯稱周勝雄早於六十三年三月三十日即出租予伊公司，伊公司與周勝雄就系爭房屋間有租賃關係云云，應屬可採。而周勝雄為被上訴人公司法定代理人，其以此原來租金額未為調整，續租於其所經營之公司，與常情無違。次查被上訴人提出租金扣繳憑單為七十六年，於八十年間上訴人催收之前，自不可能預料將來有訴訟而事先繳付租金，況若有意為之，尚可故意繳納高額租金以符現時租賃狀況。是上訴人謂因伊早於八十年六月即催告周勝雄還款，其申報系爭房屋租賃所得，以防範拍賣所為之假租賃云云，為不足採。再查林淑惠係被上訴人公司職員，並不知悉公司向周勝雄承租系爭房屋之關係，其在強制執行時，陳稱系爭房屋係公司使用（況租賃亦係使用），自屬常情，尚難以其所言認被上訴人無租賃情事。被上訴人雖曾向上訴人表示願承租系爭房屋，惟其已說明不熟悉法令，且為免生紛爭所致，況被上訴人是否能獲勝訴判決，本非其時可知，為該公司存續經營，而願和解承租系爭房屋，亦難以此認其無租賃權之存在。被上訴人於六十三年間，既就系爭房屋與周勝雄間有租賃關係存在，上訴人於該租賃關係存續中之八十五年四月二十六日受讓取得系爭房屋所有權，依民法第四百二十五條規定該租賃契約對於上訴人繼續存在，則被上訴人占有系爭房屋，自非無權占有。從而，上訴人本於所有權及不當得利之法律關係，訴請被上訴人遷讓房屋及給付相當於租金之損害金，為無理由等詞，為其判斷之基礎。查上訴人在第一審主張，伊在強制執行期間，分別於八十二年十一月十日、八十三年十一月一日具狀向執行法院聲請命債務人周勝雄（即被上訴人公司負責人）查報財產及對第三人收益情形，及命第三人向伊給付後轉付該法院分配清償，執行法院分別向債務人周勝雄及被上訴人為執行通知，然債務人周勝雄及被上訴人收受通知後，非但未交付系爭房屋租金，亦未提出租賃契約，足見被上訴人就系爭房屋確無租賃權存在云云（見一審卷四八頁反面），並提出卷附系爭房屋原所有權人周勝雄於七十九年十一月九日書立同意書載明：「立同意書人為保證對貴庫（即上訴人）所負一切債務之清償，謹將後開本人（即周勝雄）所有不動產（即系爭房屋及其基地）提供貴庫設定抵押權，本人茲再向貴庫聲明該項不動產於提供設定抵押權之時，確無任何租賃關係之存在，亦保證在抵押權存續期間內，絕不與任何人訂立租賃契約，如有任何有關該不動產租賃契約得以排除，且其因而發生任何對貴庫之損害，均由本人負連帶責任… …」等語（見原審卷一○八頁），此與認定被上訴人與周勝雄間就系爭房屋有無租賃關係存在，至關重要，自屬重要之攻擊方法。原審恝置不論，即有判決不備理由之違法。次查租賃物及租金為租賃契約之要素，必出租人與承租人對租賃物及租金有具體而確定之意思表示一致，始能成立租賃契約，尚難僅憑周勝雄租金所得扣繳憑單、所得資料申報書及國稅局所得扣繳額繳款書等，遽認被上訴人與周勝雄間就系爭房屋有租賃關係存在。上開所得扣繳憑單雖載租賃房屋坐落台北市大安區○○○路○段一八八號，但未載明租賃物範圍，原審又未敘明被上訴人與周勝雄間如何確定已為一致之意思表示，遽憑上開租金所得扣繳憑單等認定被上訴人與周勝雄就系爭房屋一至三樓有租賃關係存在云云，自嫌速斷。又原審既依被上訴人聲請向台北市政府建設局調取該公司於六十三年四月八日申請營利事業設立登記所提出之申請書，然該申請書上「主要設備」欄中之「租用固定資產」項目欄空白（見原審卷三二、三三頁），原審就此未說明其取捨之意見，亦有未合。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。中華民國八十八年六月十七日最高法院民事第二庭審判長法官曾桂香法官劉延村法官徐璧湖法官劉福聲法官黃秀得右正本證明與原本無異書記官中華民國八十八年六月三十日

最高法院八十八年度台上字第一三四五號

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