八十八年度台上字第一六二九號｜民事：租佃爭議｜裁判日期：88 年 07 月 23 日

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十八年度台上字第一六二九號上　訴　人　乙○○ 被上訴人　甲○○ 右當事人間因租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十八年三月三十一日台灣高等法院台中分院第二審更審判決（八十八年度上更㈣字第八號），提起上訴，本院判決如左：主文上訴駁回。第三審訴訟費用由上訴人負擔。理由本件上訴人主張：伊於民國五十六年間，將所有坐落台中縣大甲鎮○○○段三二－二號土地內如原判決附圖（以下簡稱附圖）所示Ａ、Ａ１（Ａ１部分為第二審審理中所追加）部分，及同段三二－三、三二－五（下稱系爭土地）、三二－六號土地，出租與被上訴人，訂有台灣省台中縣私有耕地租約。詎被上訴人就系爭土地中之Ａ、Ａ１部分，不自任耕作，交由訴外人東洋食品工業股份有限公司（以下簡稱東洋公司）興建廠房，依耕地三七五減租條例第十六條規定，全部租約無效。惟被上訴人拒不註銷租約登記，返還系爭土地及賠償伊無法利用土地所生之損害。又前開三二－六號土地業經台中縣政府征收，被上訴人仍以佃農身分領取補償地價新台幣（下同）二十五萬零二百零七元，因情事變更，改依不當得利之法律關係請求被上訴人返還等情。求為命被上訴人：㈠交還系爭土地與伊。㈡自七十九年二月十四日起至交還土地之日止，按土地申報地價年息百分之五算付損害金。㈢返還補償地價二十五萬零二百零七元及法定遲延利息之判決（上訴人另請求確認系爭土地租賃關係不存在部分，業經判決其勝訴確定。又上訴人請求被上訴人協同辦理註銷系爭土地租約登記，及追加預備聲明請求被上訴人容忍其辦理註銷耕地租約登記部分，則判決上訴人敗訴確定）。被上訴人則以：兩造於五十九年底成立協議，由上訴人收回系爭土地中之Ａ、Ａ１部分，售予訴外人東洋公司，其餘三二－三、三二－五、三二－六號土地則歸伊所有，兩造間已無租賃關係存在等語，資為抗辯。原審依審理之結果，以：查系爭土地及三二－六號土地為上訴人所有，出租與被上訴人，其中如附圖所示Ａ、Ａ１部分已由東洋公司興建廠房使用，三二－六號土地則由台中縣政府征收，所發給之補償地價，扣除土地增值稅後餘額之三分之一即二十五萬零二百零七元，由被上訴人以耕地承租人之身分領取，其餘三分之二由上訴人領取等事實，為兩造所不爭，並有私有耕地租約書、土地登記簿及地籍圖謄本、台中縣政府征收土地各項補償費明細表、原審勘驗筆錄及複丈成果圖附卷可稽。而上訴人所有三二－二號土地面積○‧四八六六公頃，其中如附圖所示Ａ、Ａ１部分面積○‧三五三五公頃，原由被上訴人承租耕作，其餘如附圖所示Ｂ、Ｂ１部分面積○‧一三三一公頃，及同段三二－一號面積○‧二九七○公頃，由訴外人高清標承租耕作，為兩造所不爭。迨五十九年底，東洋公司為擴建廠房，須使用三二－二號土地全部，經被上訴人居間媒介，由上訴人授權其父王明鏡出面以每甲六十萬元之價格售予該公司，並向高清標及被上訴人收回該土地各人承租部分，申請台中縣大甲地政事務所複丈分割，將該筆土地自同段三二－一號土地分割出，交付該公司建築圍牆、廠房，該筆土地內立有電線桿，因妨礙廠房擴建，經該公司要求，上訴人即申請台灣電力公司遷移該電線桿。東洋公司則簽發彰化商業銀行大甲分行第七二五七九五、七三七四四六號，面額各五萬元之支票二紙，交付被上訴人轉交上訴人之父王明鏡，並由上訴人之父王明鏡、母王月娟分別提示兌領等情，已據證人即該公司總經理許其昌、股東許其欣、許其振、及另承租人高清標之子高照雄、弟高其中、證人王清井等人證述甚詳，並有土地分割流程明細圖、台中縣大甲鎮公所函附私有耕地租約登記卡、台灣省台中縣私有耕地租約書及支票影本二件可參，自堪信為真實。上訴人雖主張其於五十九年十月十六日至六十一年七月十五日在營服役，並於六十二年一月間赴美國，被上訴人僅與其父王明鏡協議，王明鏡未經伊授權或事後承認，其效力不及於伊。且該協議僅係買賣標的與價金之原則而已，僅在協商階段，買賣尚未成立云云。惟查上訴人於六十年十二月八日始由其父王明鏡委託代書張萬為代理人，申請台中縣大甲地政事務所複丈分割同段三二－一號土地，其複丈原因為「買賣及三七五面積確定分割」，附記「分割為三筆」，並於申請書上蓋章，有該所八十一年一月九日八一甲地測字第○二四號函附土地複丈申請書及土地登記簿謄本可稽，足證上訴人同意分割出三二－二號土地賣予東洋公司，三二－三號土地分歸被上訴人。查系爭土地於六十年十二月間因買賣及三七五面積確定而申請分割時，該土地複丈申請書上蓋有上訴人之印章，委由代書張萬申請辦理，有該申請書影本在卷可稽，而該申請書雖係證人林葆恭叫代書張萬到其家辦理，然當時上訴人之父王明鏡亦在場，當時上訴人之土地均由其父王明鏡在處理等情，業據證人張萬及林葆恭證述在卷。且被上訴人抗辯於五十九、六十年兩造達成協議後，上訴人即未再向其收取租金，東洋公司於系爭土地上興建廠房，上訴人亦從未阻止，為上訴人所不爭執。若系爭土地未經兩造協議，部分由上訴人出賣與東洋公司，部分由被上訴人取得，則上訴人當無任令該公司占用系爭土地多年，不向該公司收取代價及向被上訴人收取租金之理。況被上訴人承租土地之一半為○‧三五○五公頃，與兩造分配土地面積大致相當，果上訴人未允被上訴人取得該部分土地，則被上訴人何以願放棄承租土地之權利而由上訴人收回出賣。是被上訴人辯稱兩造協議依當地習慣，由被上訴人交還一半土地為代價，取得其餘土地所有權乙節，即非無據。因此，上訴人縱未親自出面與被上訴人接洽出賣系爭土地事宜，然其既將印章交其父王明鏡辦理分割，出賣系爭土地，應係經其授權而為，自非無權處分之行為。再參諸上訴人將印章交由王明鏡辦理分割出賣系爭土地，又由王明鏡連續收受被上訴人所交付用以支付土地價金之前開二張支票，均予兌現，同時於分割測量時，王明鏡復委託林葆恭代理到場指界，而上訴人雖指其父無權代理出賣土地及與被上訴人協議，但迄未對其父或其姑父林葆恭依法追究責任，亦迄未對另一承租人即高清標承租同號（三二－二）內之另部分土地供東洋公司建築使用之事予以追究等情，足見上訴人確有授權其父與被上訴人終止租約及出賣三二－二內部分土地予東洋公司，及將被上訴人所租之其餘土地（即三二－三、三二－五、三二－六號）給予被上訴人。兩造間就系爭土地收回出售予東洋公司部分，及給與被上訴人部分其範圍均因指界分割具體明確，上訴人及被上訴人並已據以部分履行，僅尚未辦理所有權移轉登記，自非得遽認兩造間協議尚未成立。另上訴人出賣與東洋公司之三二－二號土地，其買賣標的及價金（即每甲六十萬元）均可得確定，且業經被上訴人為媒介而將雙方互為之意思表示從中傳達因而獲致意思表示之一致，並就合致之內容為一部履行，足證該買賣契約已成立無疑。至該買賣契約是否違反土地法第三十條規定，要與兩造間既已成立之上開協議之效力並無影響。上訴人否認有授權王明鏡與被上訴人協議系爭土地之收回出售，及分割讓與事宜，並以系爭土地未移轉所有權與被上訴人及東洋公司，指兩造間之協議尚未成立云云，尚屬無據。又系爭同段三二－六號土地，依兩造前揭協議，亦應讓與被上訴人，上訴人即負有移轉所有權登記與被上訴人之義務，該筆土地業經台中縣政府征收，自屬給付不能。惟政府征收發給補償地價，仍以征收時之土地所有權人即上訴人為受領權利人，上訴人因土地征收免給付之義務，並享有領取補償地價之權利，被上訴人自得類推適用民法第二百二十五條第二項規定，請求上訴人交付其所受領之補償地價。系爭三二－六號土地征收時，其補償地價扣除土地增值稅後餘額之三分之一即二十五萬零二百零七元，由被上訴人以耕地承租人之身分領取，被上訴人原非無請求上訴人交付該補償地價之權利，則其受領該補償地價，殊難認係不當得利。從而被上訴人抗辯兩造間就伊承租之土地已達成協議，由上訴人收回系爭三二－二號土地，其中如附圖所示Ａ、Ａ１部分面積○‧三五三五公頃，出賣與東洋公司興建廠房，現由該公司占有使用，其餘三二－三號、三二－五號、三二－六號（以上二筆由三二－三號分割而來）土地歸其所有，而終止租賃契約，自屬有據。被上訴人占用三二－三、三二－五號，並非無權占有，三二－二號土地，本非由被上訴人占有，亦無侵權行為可言。上訴人請求被上訴人交還系爭土地及依侵權行為之法律關係請求賠償其不能使用系爭土地之損害金，與依不當得利之法律關係請求被上訴人返還所領取三二－六號土地之補償費，均屬無據，不能准許。爰維持第一審所為上訴人敗訴部分之判決，駁回其上訴，並駁回上訴人在第二審所為追加之訴（確定部分除外）及變更之訴。經核於法並無違背。查上訴人於原審最後更審時，對於複丈申請書上所蓋其印章之真正並不爭執。而原審依證人張萬、林葆恭、許其昌、許其欣、許其振、高照雄、高其中、王清井之證言，東洋公司向上訴人購買土地所簽發面額各五萬元支票已由上訴人父母分別提示兌領，兩造已協議由上訴人收回部分出租土地出賣與東洋公司，部分由被上訴人取得所有權，六十年十二月間為確定兩造協議分配面積及出賣東洋公司之土地範圍，向台中縣大甲地政事務所申請測量分割，在土地複丈申請書上蓋有上訴人印章，委由代書張萬申請辦理且上訴人迄未對父或姑父林葆恭依法追究責任，據以認定上訴人既將其印章交付其父王明鏡辦理分割出賣系爭土地，應係經上訴人授權所為，尚無採證不符之違法。又被上訴人在原審陳稱：按私有耕地租約每六年一期，屆期由鎮公所通知承租人單獨蓋章即可續約，被上訴人鄉農無知，僅憑鎮公所通知即携章至鎮公所蓋章，不知如何處理終止租約手續，且上訴人出國未歸，未能辦理土地所有權移轉登記予被上訴人，被上訴人亦不知訴請辦理移轉登記，只好每六年辦理續訂租約等語（見原審更㈣卷第三十九頁及反面）。原審依此認定被上訴人係為保障其權益，向台中縣大甲鎮公所申請續訂租約及變更登記，亦無認作主張之違法。上訴論旨，徒執上開情詞，並就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中華民國八十八年七月二十三日最高法院民事第二庭審判長法官曾桂香法官劉延村法官徐璧湖法官劉福聲法官黃秀得右正本證明與原本無異書記官中華民國八十八年八月四日

最高法院八十八年度台上字第一六二九號

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