最高法院八十八年度台上字第一九六一號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十八年度台上字第一九六一號

上訴人

甲○○○

上訴人

華毅建設股份有限公司

法定代理人

沈 玉 珠

上訴人

乙 ○ ○

右當事人間請求回復原狀事件，兩造對於中華民國八十七年三月三日台灣高等法院第

二審更審判決（八十六年度上更㈠字第四八三號），各自提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件上訴人甲○○○主張：伊於民國八十二年六月八日向對造上訴人乙○○購買坐落桃園縣楊梅鎮○○○段一二九之三七號土地七十平方公尺，及向對造上訴人華毅建設股份有限公司（以下稱華毅公司）購買由華毅公司興建之福慶天地編號地座Ｂ棟即楊梅鎮高榮里北高山頂三三之三六號一至三樓房屋一棟並增建之廚房，總價金新台幣（下同）四百七十九萬四千元。伊已依約繳納房屋價金五十九萬五千元及土地價金七十四萬元，共一百三十三萬五千元，惟華毅公司興建之房屋有棟距不足十公尺、路寬未達六公尺、牆壁凹凸下平、排水管不通，且使用明管影響美觀、地下室門口排水管不良、地下室車庫地面太高，車輛底盤會碰撞地面，進出不便、二、三樓浴室無抽風機、廚房窗戶被抽油煙機擋住，無法開啟、所配管路太細，水壓太小，無法使用、頂樓隔熱磚太粗糙，不堪使用，且會積水倒灌及游泳池未設置等瑕疵。系爭房屋之瑕疵無法補正，或經伊催告，華毅公司仍拒絕補正，華毅公司之給付為瑕疵給付及不完全給付，依法伊得解除契約，伊已為解除契約之意思表示。且依兩造所簽訂之土地預定買賣合約書第七條、房屋預定買賣合約書第十三條約定，兩造間契約視為全部解除，伊自得請求返還已給付之價金等情，求為命乙○○、華毅公司依序分別給付伊七十四萬元及五十九萬五千元並均加付法定遲延利息之判決。

上訴人華毅公司、乙○○（以下稱華毅公司等）則以：系爭房屋或有施工不良之情形，然其程度均無關重要，尚不得視為瑕疵。況伊已盡力修繕，並未拒絕修補。至於興建游泳池，依買賣契約書第五條規定，係交屋後始應履行之義務，因對造上訴人甲○○○拒付價金，伊又未完成交屋，則伊自無庸交付游泳池；況社區住戶開會決議不興建游泳池，始由伊提出相對之管理基金，改建為公園，非伊不為興建，甲○○○之權益未受損害。伊已於八十三年七月二十三日將系爭房地移轉登記予甲○○○，詎甲○○○未依約給付伊尾款三百二十五萬元，伊以郵局存證信函催告無果，乃解除契約，依約甲○○○所已給付之價金一百三十三萬五千元不得請求返還，而所受領之物則應返還等語，資為抗辯，並提起反訴，求為命甲○○○將系爭房地所有權分別移轉登記予伊二人之判決。

原審將第一審就本訴部分所為甲○○○勝訴之判決廢棄，改判駁回其訴；反訴部分所為華毅公司等敗訴之判決，予以維持，駁回其上訴，無非以：本訴部分：兩造於八十二年六月八日就系爭房地簽訂買賣契約，甲○○○已陸續交付華毅公司等價金一百三十三萬五千元，華毅公司等於八十三年七月二十三日將系爭房地移轉登記為甲○○○所有之事實，有房屋預定買賣合約書、土地預定買賣合約書、台灣中小企業銀行收付存根聯、上開契約書附件之總價付款分配明細表、土地及建物登記簿謄本、土地及建物所有權狀等可證，且為兩造所不爭執，堪信為真實。甲○○○雖主張系爭房屋因可歸責於華毅公司之事由，致有多處瑕疵，無法補正或經其催告華毅公司仍拒絕補正，甲○○○乃於八十四年二月二十五日以郵局存證信函解除契約等情。惟查㈠系爭房屋一樓後門與圍牆距離過短，無法開啟使用，並非因施工不良所致，而係因甲○○○另行請求增建所致，倘甲○○○不為增建，當不致因基地內凹而造成後門無法開啟之不便，此有華毅公司所提出甲○○○簽名同意之增建設計圖可證，此設計圖載明：「若增建後而造成陽台出入不便，建方（華毅公司）不負任何責任，全由買方自行承擔。」，故此部分自難令華毅公司負瑕疵給付之責。㈡水壓過小、無電話管線，係因自來水事業及電信事業之整體配合問題，華毅公司已完成系爭房屋內部之管線配置，為甲○○○所不爭執，是尚難據此即認華毅公司之施工有何瑕疵。㈢二、三樓浴室無抽風機係因浴室位處二、三樓之中間，無通風設備，雖使用上或有不便，然無減少浴室之通常效用。且兩造所訂之契約書中亦未指明浴室應設置通風設備，因此亦難認為瑕疵。㈣地面及牆面凹凸不平、地下室排水不良、隔熱磚及扶手梯材質低劣、管線外露等瑕疵尚屬輕微，雖於系爭房屋之價值略有減少，惟其減少程度無關重要。華毅公司已依甲○○○之請求予以修繕。況契約書未約定符合品質之標準為何，甲○○○復未能舉證以明之，故如因此解除系爭房屋買賣契約，對出賣人而言，顯失公平，是縱有上開瑕疵存在，亦僅係得否請求減少價金之問題。㈤系爭房屋之售屋廣告建材及設備欄中，載有「１、特別贈送二百坪社區休閑公園及游泳池」，固足證明游泳池乃屬系爭房屋之附屬設施，然既為附屬設施，自為公共設施，應屬全體住戶所公同共有，故其興建及營運使用方式自得依多數決之方式由全體住戶管理委員會共同決議行之。而未興建游泳池，實因其他住戶所組成之管理委員會決議不興建而改建為公園，華毅公司亦已提撥相對之管理基金七十萬元與住戶管理委員會，有住戶簽名同意書乙份可稽，且為甲○○○所不爭執，故甲○○○以華毅公司未興建游泳池為由，主張系爭房屋有瑕疵及華毅公司為不完全給付而解除契約，顯失公平，於法未合，參酌民法第三百五十九條但書規定，自不應准許。㈥系爭房屋之棟距以門至門之距離為十公尺，房屋外牆至外牆固僅有八公尺，路寬五‧五公尺，未達六公尺，經第一審履勘無訛，縱認棟距及道路寬度均有不足，然所差甚微，影響不大，如以此為解除契約之原因，對華毅公司等顯失公平，故甲○○○據此解除契約，自不足採。㈦地下室地面太高，車輛底盤會碰觸地面，影響車輛進出及廚房窗戶為抽油煙機擋住部分，甲○○○從未主張有此瑕疵存在，及至八十六年十一月十七日原審更審時始提出，亦未曾通知華毅公司補正，又縱認有此瑕疵存在，亦非不能修補，是甲○○○執此為由解除契約，顯失公平，亦無足採。綜上所述，甲○○○主張華毅公司等之給付有瑕疵及為不完全給付致給付不能，依土地預定買賣契約第七條、房屋預定買賣契約第十三條第一款之約定解除契約，尚非有據，從而甲○○○依民法第二百五十九條第一款規定請求華毅公司等二人分別返還已收之價金及其法定遲延利息，不應准許。反訴部分：按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，民法第二百三十五條前段定有明文。依前開說明，華毅公司等所提出之給付既係未完全依債務本旨提出，甲○○○拒絕受領，自不負遲延責任，是華毅公司等以甲○○○遲延繳納價金為由，解除契約，自不生解除契約之效力。從而華毅公司等依解除契約後之回復原狀之法律關係，請求甲○○○移轉系爭房地所有權登記，即屬無據，不應准許等詞，為其判斷之基礎。

按契約成立後，債務人有依契約內容而為履行之義務，不得以其與第三人之約定對抗債權人。查甲○○○與華毅公司之買賣標的物即系爭房屋包括游泳池，游泳池為系爭房屋之附屬設施，為原審所合法認定之事實，則華毅公司自有依約興建之義務，本院前次發回意旨已予指明。原審既認定華毅公司未興建游泳池，能否謂無給付瑕疵或不完全給付之情形，即非無疑。雖原審謂游泳池為公共設施，應屬全體住戶所公同共有云云。然游泳池尚未建造，何以屬社區住戶所公同共有，殊屬費解。況華毅公司等於原審自認社區住戶於八十四年二月二十六日開會決議不興建游泳池，嗣於八十四年三月五日更決議「二○○坪公園綠地由社區自行設計施工」，並由華毅公司等相對提供七十萬元予住戶委員會，甲○○○雖未參與決議，亦無在聯合簽名單上簽名，但參與聯合簽名之住戶有四十二戶，佔當時全部住戶四十九戶之七分之六，約八成五等情（見原審上更㈠字卷）。則游泳池之不興建，似僅為四十二個訂購戶與華毅公司間之協議，甲○○○既未同意，何以須受該協議之拘束，原審未予說明，有判決不備理由之違法。次查華毅公司所興建之系爭房屋有車庫地面與外面道路落差太大，汽車底盤會碰及地面之瑕疵等情，甲○○○於八十四年十月九日在第一審即具狀為此主張（見一審一五八頁），原審謂甲○○○從未主張系爭房屋有此瑕疵存在，及至八十六年十一月十七日更審時始為主張云云，自屬誤會。又查原審先則謂甲○○○主張華毅公司等之給付有瑕疵及為不完全給付致不能給付，依約定解除契約，尚非有據云云（見原判決理由欄第五項），此似已認為華毅公司之給付並無不完全給付及華毅公司並無未依債務之本旨為給付之情形，乃原審復認為華毅公司等未依債務本旨提出給付，甲○○○得拒絕受領，不負給付遲延責任云云，推論華毅公司不得解除契約，自有理由矛盾之違法。況乙○○將系爭土地售予甲○○○，已將系爭土地移轉登記予甲○○○，已履行其出賣人之給付義務，為原審所認定，故能否謂乙○○未依債務本旨提出給付，尤有疑義，尚待澄清。兩造上訴論旨各就其敗訴部分分別指摘原判決不當，聲明廢棄，均非無理由。

據上論結，本件兩造之上訴均有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第五庭