最高法院八十八年度台上字第二一二六號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十八年度台上字第二一二六號

上訴人

甲○○○

被上訴人

乙 ○ ○

右當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國八十七年七月六日台灣高

等法院高雄分院第二審判決（八十七年度上字第一四四號），提起上訴，本院判決如

左：

主文

理由

本件被上訴人主張：坐落高雄市苓雅區○○○路一九四號三層加強磚造樓房（下稱系爭房屋）為伊與上訴人共有，伊應有部分五分之一，上訴人五分之四。上訴人於民國八十六年六月十八日將系爭房屋及坐落之高雄市苓雅區○○○段第一六七八號土地，依土地法第三十四條之一第一項之規定售予訴外人沈台亮，並通知伊願否以同一價格優先承買，因伊僅為系爭房屋之共有人，就系爭房屋始有優先承購權，且伊之經濟能力亦僅能負擔系爭房屋之價款，故伊乃以存證信函表示願以同一價格優先承購系爭房屋，詎上訴人以伊僅購買建物而不購買土地，兩造就買賣標的之意思表示尚未一致為由，拒與伊訂立買賣契約，嗣以其與沈台亮之買賣契約業已解除為由，拒將系爭房屋出售予伊等情。求為命上訴人於伊交付新台幣（下同）二百八十萬元時，將系爭房屋所有權應有部分五分之四移轉登記予伊之判決（被上訴人另請求上訴人就系爭房屋訂立書面買賣契約部分，經原審為被上訴人敗訴之判決，未據被上訴人聲明不服，已告確定）。

上訴人則以：系爭房屋及坐落之土地原係伊與被上訴人之父林立洽按出資五分之四、五分之一比例合資購建，林立洽於取得系爭房地所有權應有部分五分之一後，將土地及建物之所有權分別移轉登記予被上訴人之妻賴澄枝及被上訴人。系爭房屋自建築完成後，均由被上訴人使用收益，伊屢有處分之議，然被上訴人均不配合，亦不願購買伊之應有部分，致伊權益受損甚鉅。伊於八十六年六月間，依土地法第三十四條之一規定，將系爭房地以一千六百萬元售與訴外人沈台亮，並通知被上訴人表明願否以同一價格優先承購，惟被上訴人僅表明願以同一價格購買系爭房屋，因與伊通知須土地與建物全部購買之意思表示未一致，兩造之買賣契約並未成立。嗣後因被上訴人從中作梗，沈台亮表示不願購買，所訂之買賣契約業經雙方合意解除，被上訴人更無優先承購權可言。被上訴人僅就建物部分主張優先承購權，使土地法第三十四條之一地盡其用之目的不達，為權利之濫用等語，資為抗辯。

原審除確定部分外，維持第一審所為上訴人敗訴之判決，係以：㈠按土地或建築改良物部分共有人依土地法第三十四條之一第一項規定，將共有土地或建築改良物全部出賣時，未表示同意之他共有人依同條第四項之規定，仍有優先承購權。㈡上訴人與訴外人沈台亮就系爭房地之買賣契約係於被上訴人主張優先承購權後，始經買賣雙方合意解除，則被上訴人於該買賣契約有效成立期間，既已行使優先承購權，縱上訴人嗣後與沈台亮解除契約，亦不能使兩造間因被上訴人行使優先承購權而成立之買賣契約歸於消滅。㈢被上訴人行使優先承購權，係法律賦予之權利，其行使並無違反公共利益，亦非以損害他人為主要目的且與誠信無涉，雖其行使結果將使上訴人就系爭土地應有部分之用益及處分權能受限，然究不能謂有何權利濫用之可言。㈣按稱不動產者，謂土地及其定著物，民法第六十六條第一項定有明文，上訴人雖通知被上訴人應就土地及建物一併購買，惟土地及建物均屬民法所稱之不動產，本得各別為買賣之標的物，而被上訴人僅為系爭房屋之共有人，僅對系爭房屋有優先承購權，上訴人強令被上訴人須就土地及建物一併承購，於法尚屬無據。㈤上訴人與沈台亮間就系爭房地之買賣，其價金土地部分為一千二百五十萬元，房屋部分為三百五十萬元，有該買賣契約書在卷可稽，被上訴人既願依三百五十萬元之價額優先承購系爭房屋，則兩造既就系爭房屋部分之標的及價金，意思表示一致，買賣契約難謂未為成立，上訴人抗辯兩造間意思表示未合致云云，並無可採。㈥土地法第三十四條之一第四項所定之優先購買權，為物權之先買權，先買權人於該不動產出賣於第三人時，有權向不動產所有人以意思表示，使其負有移轉其不動產於自己，而自己負有支付所有人原與第三人所約定代價之義務。被上訴人依土地法第三十四條之一第四項規定，行使系爭房屋之優先承購權，兩造間就系爭房屋已成立買賣之債權行為並生效力，則被上訴人即負有交付房屋價金二百八十萬元（0000000×4/5 = 0000000）予上訴人，而上訴人即負有移轉系爭房屋所有權應有部分五分之四予被上訴人之義務，二者互為對待給付關係，從而被上訴人請求上訴人於其給付二百八十萬元時，將系爭房屋所有權應有部分五分之四移轉登記予被上訴人，即屬有據等詞，為其判斷之基礎。

按土地法第三十四條之一第四項所稱：「共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」者，係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。

倘共有人係將共有土地及建築改良物合併出售時，此項「合併出售」之條件，他共有人亦應依此條件與為出賣之共有人訂立買賣契約，而不得任選土地或建築改良物主張優先承購，否則即非按共有人出售之同樣條件合法行使優先承購權。本件上訴人於八十六年六月十八日就系爭房地與第三人沈台亮訂立買賣契約，價金共一千六百萬元，並以書面通知被上訴人及其妻賴澄枝可於十日內依同樣條件優先承買，被上訴人夫妻於收受信函後，僅由被上訴人於十日內即同月十九日以高雄郵局第四十支局第四四○號存證信函（見一審卷第八頁至第九頁）表示就系爭房屋願以同一價格優先承購，而不及系爭土地，核與上訴人之通知內容，及上訴人與第三人沈台亮間所訂立之不動產買賣契約書約定系爭房地一併買賣之情形有別。被上訴人就上開不動產買賣契約所定條件既有部分不接受，顯非願意以上訴人與第三人間之同一買賣條件行使其優先承購權，且無助於共有人數及共有物使用關係之簡化，能否謂被上訴人已依同一條件行使優先承購權，即有再事斟酌之餘地。次按土地法第三十四條之一第四項規定他共有人之優先承購權，係屬債權之性質，與同法第一百零四條第二項規定他共有人之優先購買權，具有相對的物權效力者不同，為本院一向所持之見解，迭著有判例可查，本院六十七年五月二十三日、六十七年度第五次民事庭庭推總會議決議亦同，原審將該決議內容之土地法第一百零四條，誤為土地法第三十四條之一第四項，自有可議。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第一庭

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