最高法院八十八年度台上字第二二○號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十八年度台上字第二二○號

上訴人

甲 ○ ○

訴訟代理人

紀 鎮 南律師

被上訴人

頂尖建設有限公司

法定代理人

方 承 聰

被上訴人

丙 ○ ○

　　　　　　　　乙 ○ ○

　　　　　　　　丁○○○

　　　　　　　　戊 ○ ○

　　　　　　　　己 ○ ○

右當事人間請求給付（返還）買賣價金事件，上訴人對於中華民國八十六年八月一日

台灣高等法院第二審判決（八十六年度上字第一七三號），提起上訴，本院判決如左

：

主文

理由

本件上訴人主張：伊於民國八十三年七月三日，分別向被上訴人頂尖建設有限公司（下稱頂尖公司）、被上訴人丙○○、乙○○、丁○○○、戊○○、己○○（下稱丙○○等）之被繼承人賴燈洖購買坐落宜蘭縣五結鄉○○段四七號土地上「親水朝代」大樓透天厝Ｂ戶（下稱系爭房屋）及其基地所有權應有部分（下稱系爭土地），簽訂房屋、土地買賣契約，伊已給付頂尖公司房屋價款新台幣（下同）八十三萬二千元、賴燈洖土地價款一百五十一萬二千元。伊洽購系爭房地時，頂尖公司出示與建築平面圖不符之廣告繪製傢俱配置參考圖，詐稱系爭房屋為二層挑高建物，地面一樓平坦而無高低差距，將以二次施工方式施作第三樓樓板之夾層，可單獨使用伊所有之地下室，以樓梯與地面一樓銜接，使伊誤信，而與頂尖公司、賴燈洖分別訂立房屋、土地買賣契約。詎興建之系爭房屋，二樓樓板以二次施工夾層，地下室為公用停車場，且該地下室為挑高建築，至地面一樓有高低落差，與一樓間並無樓梯銜接，頂尖公司顯以詐術使伊陷於錯誤，而與之訂立房屋買賣契約，依民法第九十二條第一項規定，伊得撤銷該房屋買賣契約。又依上開土地買賣契約第九條約定，一併撤銷該土地買賣契約。

伊依不當得利之法律關係，請求被上訴人返還伊給付之價金。縱頂尖公司無詐欺情事，但其未依廣告所示之建築圖興建系爭房屋，而以違章之夾層建物交付，使房屋有滅失及減少其價值之瑕疵，地下室部分亦不具契約預定效用，經伊於八十五年三月二十六日函催補正而不補正，伊已依上開房屋買賣契約第十一條及土地買賣契約第九條之約定，解除該房屋及土地買賣契約，被上訴人應返還所受領之價金等情，求為命頂尖公司給付八十三萬二千元，丙○○等人連帶給付一百五十一萬二千元，並均加給法定遲延利息之判決。

被上訴人則以：兩造簽訂買賣契約時，上訴人已知所購買者係一樓挑高之建物，而非三層之透天厝，並同意以二次施工方式施作第二、三層樓板夾層，拆除地下室挑高部分與地面層間之牆壁，施作與地面層同高之樓板，加築與地下室間之樓梯，並於地下室加築牆壁，以與地下層停車場之其他部分相區隔，使上訴人得單獨使用。頂尖公司未施以詐術，上訴人自不得以受詐欺為由撤銷房屋買賣契約。又頂尖公司已依買賣契約興建系爭房屋完竣，關於如廣告平面配置圖及傢俱配置圖之夾層，及連接地下室之樓梯，將於使用執照核發後進行二次施工，既無瑕疵，亦非不能給付，上訴人不得解除上開買賣契約等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：查上訴人與頂尖公司、賴燈洖分別簽訂系爭房屋、土地買賣契約，上訴人已依約分別給付房屋價款八十三萬二千元、土地價款一百五十一萬二千元，有預定房屋買賣契約書及土地預定買賣契約書可證。依上訴人提出之廣告平面圖、傢俱配置圖，系爭房屋雖包括一、二、三樓與陽光樓之設計，但上訴人與頂尖公司簽訂之系爭房屋買賣契約並無關於該房屋樓層及其個別面積之約定。而依該買賣契約第一條約定，堪認系爭房屋原設計為一樓挑高之建物，並約定得依上訴人之意願增建夾層，上訴人於簽約時並明知夾層部分係屬非依建築法規建築之違建，將以二次施工之方式興建，無法辦理所有權登記，仍同意以夾層方式增加使用面積，頂尖公司即無詐欺可言。又依建築改良物登記簿謄本記載，系爭房屋之地下室為共同使用之停車場，由房屋所有權人單獨所有，依約雖應由上訴人使用，但在登記上屬共同使用部分，依建築法規，無法與系爭房屋相通，亦無法與同屬地下層之法定停車位等相區隔，此應為上訴人所得預見，上訴人提出之廣告平面圖與傢俱配置圖，亦未顯示地下室與地面層間有樓梯相通，並與其他停車場或公共設施相區隔，則此部分顯非頂尖公司依建築平面圖所應施建者，而係屬應二次施工之範圍。頂尖公司業於該地下室外圍加築牆壁，以與地下停車場其他部分相區隔，而成為可供單獨使用之部分，頂尖公司已依約提供該地下室與上訴人單獨使用，亦難認有何詐欺行為。是上訴人依民法第九十二條規定撤銷上開買賣契約，並依不當得利之法律關係，請求返還價金及利息，即屬無據。上訴人既同意頂尖公司為二次施工，頂尖公司且依雙方之約定興建系爭房屋，即難認有瑕疵。縱認夾層房屋係屬瑕疵，但該項瑕疵係上訴人於訂約時即明知或可得而知，依民法第三百五十五條規定，被上訴人亦不負擔保之責。上訴人以頂尖公司違反房屋買賣契約第十一條之約定，經催告補正而不補正，依上開約定及土地買賣契約第九條約定，解除房屋及土地之買賣契約，請求被上訴人返還所受領之價金及利息，亦屬無據等詞，為其判斷之基礎。

查上訴人一再主張：伊父賴清池年近七旬，所受教育有限，更遑論有何法律專業知識，而訂購單內容全由頂尖公司之代銷人員填寫後，再交伊父簽名，且訂購單所載坪數、使用坪數在法律上有極大爭議，為公平交易委員會禁止使用之文字，焉能期待伊父有正確之認識。又本件預定房屋買賣契約書之內容係適用於公寓大廈，乃針對區分所有權為相關之約定，伊係購買透天厝，二者買賣標的不同，頂尖公司利用伊欠缺買賣不動產專業知識，以魚目混珠之違反誠信原則手法，使伊與之簽約，嗣伊發現有異，提出抗議，頂尖公司即以違反當事人真意之定型化契約作為抗辯，事後才知竟連土地都是應有部分。且本件買賣之系爭房屋為可獨立使用地下室之二樓挑高建物，第一、二樓層為平坦完整之長方型格局，第一樓有樓梯銜接地下室（即陽光樓），地下室四周有圍牆與外界阻隔，專供透天厝使用，此依頂尖公司繪製據以向伊說明之廣告平面配置圖（即傢俱配置參考圖）及預定房屋買賣契約書附件二付款分配明細表均已標明，應為有一、二樓之合法建物，且一樓地面並無高低差，地下室應完全屬伊所有及使用，伊同意二次施工部分僅限於夾層，即三樓、三樓陽台及閣樓，其他非夾層部分仍應依廣告平面圖施工，不在二次施工之範圍，且非一樓挑高建物。然系爭房屋一、二樓及地下室均與廣告平面配置圖不符，一樓被地下室挑高之牆壁分割為前後高低落差二部分，二樓根本不存在，地下室為供全部大樓住戶使用之獎勵停車位，不得砌牆單獨使用，否則可能構成刑法上竊占罪之嫌，且喪失契約上最重要之預定效用即供居家使用，顯有滅失及減少價值之瑕疵云云（見第一審卷二○八頁背面、二○九頁正面、原審卷三八頁正、背面、三九頁正面、八三頁正面、九六頁正、背面、九八頁正面、九九頁正面、一二六頁正面、一二八頁正面、一七三頁背面、一七六頁正、背面、一七八頁正、背面，並參照第一審卷一二二頁、原審卷一四七頁訂購單）。又證人賴清池證稱，伊與伊子一起去看樣品屋及廣告單，廣告單是一冊，他們說係依廣告單興建云云（見第一審卷七六頁背面）。且依卷附預定房屋買賣契約書第一條記載：「甲方（即上訴人）倘欲二次施工夾層部分同意委任裝潢公司設計、裝潢、施工」，付款分配明細表記載二樓模板完成、二樓頂板完成、屋頂二層模板完成、屋頂二層頂板完成，均在結構體完成之前（見第一審卷九頁背面、一四頁背面、一五頁背面、原審卷四四頁正面、五○頁正、背面），果爾地下室、二樓似非在上開同意二次施工之範圍。

復依卷附傢俱配置參考圖所示，陽光樓四周有圍牆區隔，且與一樓有樓梯相通（見第一審卷六九頁、外放證物，並參見第一審卷六八頁）。此與判斷頂尖公司興建之系爭房屋是否違約，應否負物之瑕疵擔保責任，所關頗切，原審未遑詳予調查審認，遽認系爭房屋原設計為一樓挑高之建物，傢俱配置參考圖未顯示地下室與地面層間有樓梯相通，並與其他公共設施相區隔，此部分係屬二次施工之範圍，進而為上訴人不利之判決，即有可議。次依卷附土地預定買賣契約書第九條約定，該契約與上開預定房屋買賣契約書具有不可分割之並存關係（見第一審卷一八頁背面、原審卷五三頁正面），是原審有關土地預定買賣契約部分之判決，亦應併予發回。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。末查本件卷宗並無賴燈洖之全部繼承人之戶籍謄本（參見第一審卷五九頁、六○頁、二一七頁、二一八頁），丙○○等是否係賴燈洖之全部繼承人，案經發回，應併注意及之。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第二庭