最高法院 - 八十八年度台上字第二二九九號（給付買賣價金）- 2026 司法院判決書查詢系統

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十八年度台上字第二二九九號上　訴　人　甲○○ 被上訴人　德圓開發股份有限公司法定代理人　賴悅顏右當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國八十七年九月十日台灣高等法院第二審判決（八十六年度上字第二五八號），提起上訴，本院判決如左：主文原判決關於駁回上訴人其餘上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。理由本件被上訴人主張：上訴人向伊購買座落於桃園市○○段二三九－一等地號土地房屋即成功冠邸華廈十樓Ａ及Ｂ二戶及其座落之基地應有部分（下稱系爭房地），伊已依約興建完成並辦理房屋及土地所有權移轉登記予上訴人，上訴人尚有貸款差額新台幣（下同）一百十七萬元及尾款二十萬元共計一百三十七萬元未付，經於民國八十四年五月二十九日催告，上訴人仍未給付，而依兩造所訂之房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），約定於上訴人逾越繳款期限時，每逾一日應加付該期款千分之一相當於違約金之滯納金。另伊代上訴人支出代書費四萬二千零二十三元、契稅十四萬一千五百六十一元、管理費一萬八千六百元、預繳水電費四千元、火災保險費三萬五千八百五十四元，合計為二十四萬二千零三十八元，亦未返還。伊於八十四年五月二十九日催告上訴人支付買賣價款，以同年六月三十日為催告期間之末日，惟上訴人迄仍未給付等情，求為命上訴人給付一百四十二萬九千九百八十二元及自八十四年七月一日起之法定遲延利息暨自八十四年七月一日起按一百一十八萬七千九百四十四元依年息百分之二十計付違約金之判決（被上訴人超過上開金額之請求部分，經第一、二審判決其敗訴，均未據其聲明不服）。上訴人則以：依被上訴人之成功冠邸華廈結算明細表記載追減款十二萬二千元觀之，顯見伊倘有增減設備變更工程時，得據以向被上訴人減少總價。被上訴人係購買二戶房屋，將之打通，被上訴人得以節省材料費用及工時費用，此部分被上訴人應減少總價四十四萬七千五百三十四元。另被上訴人辦理建造執照申請之停車位僅有三十個，其餘十七個為不合法之停車位，伊得拒收；且被上訴人於取得使用執照後，於系爭房屋之法定空地加蓋違章房屋，供特定人使用，影響伊權益，土地之點交亦有瑕疵等語，資為抗辯。原審除將第一審所為關於命上訴人按一百一十八萬七千九百四十四元計付之違約金超過依年息百分之二十計算之部分判決廢棄，改判駁回被上訴人該部分之訴外，其餘則判予維持，駁回上訴人之其餘上訴，無非以：上訴人就其向被上訴人購買系爭房地，系爭房屋已完工並交其居住使用，且辦妥系爭房地所有權移轉登記予伊，及尚有被上訴人起訴請求之金額未付之事實，並不爭執。依系爭買賣契約第五條第二項約定：「甲方（即上訴人）如要將其房屋室內局部變更，或增減設備裝修工程等，須以書面向乙方（即被上訴人）洽辦，在不影響大樓結構設計及法令規定原則下，以一次為限。經乙方同意後，其增加工程及材料款應同時以現金或即期支票一次付清，但不得以減少總價為原則，其工程期限不計入本約完工期限內。」等語，兩造對於系爭房屋確有增減工程之事實，亦不爭執，被上訴人於八十四年五月二十九日發函予上訴人時所附之成功冠邸華廈結算明細表亦載稱：「追減款十二萬二千元」，足見兩造就系爭房屋為增減工程時，應另有約定得以減少總價，而排除前開房屋預定買賣契約第五條第二項之適用；至前開增減工程係得追減材料費用及工時費用，或僅能追減材料費用，經第一審就系爭房屋增減部分，送請台灣省土木技師公會沈朝富、蔡震邦土木技師鑑定結果認為：「追減工程依連工帶料計算時，本案整體追加減帳核算結果為三十七萬六千一百三十三元；追減工程依僅計材料部分計算時，本案整體追加減帳核算結果為十八萬二千零五十六元。」鑑定人沈朝富並證稱：如果兩造於買賣契約中未載明追減工程係連工帶料，依建築常規，僅追減材料部分等語。兩造就系爭房屋之增減工程部分，既未約定究係包括材料費用及工時費用，或僅為材料費用，則依鑑定人所述之建築常規，應只能追減材料費用，又按建築工程辦理追減工程時，建築公司及營造公司均須進行繁雜變更作業，須耗費龐大之人力、物力，造成整體施工之不便，影響營建進度甚鉅，故兩造就工程之追減部分，已於系爭買賣契約第五條第二項約定不得減少總價。另被上訴人上開成功冠邸華廈結算明細表，雖載有追減款十二萬二千元，但上訴人並未接受，兩造之意思表示即未一致，上訴人執上開追減款之記載，抗辯兩造合意排除系爭買賣契約第五條第二項之不得追減總價之約定，委不足採。則本件工程關於追減部分，依照建築常規亦至多僅能追減材料費，上訴人抗辯應追減連工帶料之工程款，自屬無據，是上訴人得請求被上訴人減少之總價為十八萬二千零五十六元。又兩造於系爭買賣契約第八條第二項中約定：「地下層產權依共用使用部分（如配電室、蓄水池、梯間、消防泵浦室等共同使用部分）按買受區分所有建物面積比例持分分攤出售，其餘防空避難及三十位法定停車空間，規劃為四十一個停車空間（其中地下一層十六位平面式停車空間、地下貳層十八位機械式及七位平面式停車空間），另於地面規劃六位停車空間，共計四十七位停車空間，供每戶乙位。」上訴人就其配得所屬之停車空間位置，亦於訂約時簽名蓋章確認無訛，上訴人亦與全體住戶共同簽立成功冠邸華廈停車空間分配協議書，兩造就停車位部分，既已有約定，被上訴人亦按約定之內容交付該等停車位予上訴人使用，縱前開停車位非屬法定停車位，惟此為兩造訂約時所知悉，上訴人尚難以被上訴人交付之停車位非屬法定停車位，資為拒付價金之理由。另財團法人中華經濟鑑定中心鑑定報告書所謂停車場屬合於法規使用下所產生之價值與屬未合於法規使用下所產生之價值，其差別重點即在於效益上之比例，前者之比例為○‧五五，後者之比例為○‧四。惟鑑定報告書所假設之前提：效益→主建物：停車場：公共設施＝一：○‧五五：○‧四，其從何而來？遍觀整份報告書，均未提及，且鑑定人就自己所為之鑑定，亦無法提出合理之說明，鑑定結果全然取決於鑑定人之主觀，無異鑑定不附理由，是該鑑定報告內容，自屬不可採。鑑定人嗣後提出之八十七年六月五日補充報告書，除更正前報告書上錯誤之數據外，對「1:0.55:0 .4」之假設前提，亦未提出任何說明，益證鑑定結果不可採信。系爭停車位迄今仍完好如初，上訴人亦可完全自由支配與使用，上訴人自無損害，上訴人以此拒付價金或為同時履行之抗辯，或請求減少其價金，均無理由。被上訴人得請求上訴人給付貸款差額為一百十八萬七千九百四十四元，依兩造於房屋及土地貸款委託書第五條及系爭買賣契約第三條之約定，請求上訴人給付自八十四年七月一日起至清償日止，就前開一百十八萬七千九百四十四元按年息百分之二十計付違約金，自屬有據。再上訴人就被上訴人請求上開代書費、契稅、管理費、預繳水電費、火災保險費計二十四萬二千零三十八元部分，亦不爭執，並有相關書證影本為證，被上訴人此部分之請求有理由。合計被上訴人得請求之金額為一百四十二萬九千九百八十二元。被上訴人係於八十四年五月二十九日催告上訴人繳納，其主張以八十四年六月三十日作為催告期間之末日，請求上訴人給付自八十四年七月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，及就前開一百十八萬七千九百四十四元部分按年利率百分之二十計算之違約金，應予准許等詞，為其判斷之基礎。惟上訴人於原審已抗辯其應付被上訴人之價金餘額僅八十九萬五千九百零二元，伊已清償等語；被上訴人亦於八十七年四月二十一日具狀陳明確已收受上開款項（見原審卷二六五頁），原審竟未予扣除或說明其取捨意見，已有可議。且原判決先稱：兩造就系爭房屋為增減工程時，應另有約定得以減少總價，而排除系爭買賣契約第五條第二項之適用；嗣則謂：兩造於工程追減部分，已約明不得減少總價，繼稱：上訴人得請求被上訴人減少之總價為十八萬二千零五十六元，理由前後矛盾。又所謂法定停車空間，係指建築物新建、改建、變更用途或增建時，須依都市計劃法令或建築技術規則第五十九條之規定，必須設置之最低停車空間；無論法定停車空間或法定停車空間以外所增設之停車空間，均應符合同規則第五十九條之一、第六十至六十二條之規定，自不待言。本件系爭買賣契約第八條第二項僅就停車位數量、種類為約定，系爭買賣契約末頁所附之地下一、二樓平面圖及停車空間分配協議書，亦僅係約定分配停車位置而已，尚難據此即認定上訴人同意被上訴人給付之停車位無須符合建築技術規則之規定。而依第一審勘驗現場筆錄載稱：鑑定人實際量現場，車道僅三米二，增設系爭之停車位竟為二米二五，鑑定人稱未符合規定（見一審卷一四三頁）；證人莊正維證稱：上訴人配得之地下二層十一號停車位之位置，因迴轉半徑關係，不得設置停車位，迴轉半徑五米五內不得當停車位，一般車道三米五內不得設置停車位，縱增加停車位可提高容積率，增加之車位也須申請並且合法，不得隨意增設等語。另依卷附桃園縣政府八十四年十一月二十三日桃縣工建（戍）字第一○八八五號所附系爭建物建造執照內地下室貳樓平面圖，顯示現增設之系爭第十一號車位之位置，並非停車位（見一審卷一三四、一三五頁）。同府八十六年九月三十日桃縣工建（戍）字第一二五 ○一號函亦稱：系爭建物建造執照及使用執照設計法定停車位為三十部，該建物停車位已增設為四十七部，其部份車位設置於車道及回轉半徑內，應與建築技術規則設計施工篇之規定有所牴觸（見原審卷一九○頁）。是上訴人抗辯被上訴人所交付地下室二樓編號第十一號之停車位，為不合法之停車位，即非全屬無據。倘係如此，則該停車位是否為上訴人單獨購買及計價？原購買之價格為何？上訴人於購買時是否知悉該車位係不合法？此攸關上訴人得否請求減少該停車位部分之價金，原審就此悉未調查審認，即遽以上開情詞，為上訴人不利之判斷，亦嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決關於其不利部分為不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。中華民國八十八年十月八日最高法院民事第七庭審判長法官洪根樹法官謝正勝法官劉福來法官吳麗女法官陳淑敏右正本證明與原本無異書記官中華民國八十八年十月二十七日

最高法院八十八年度台上字第二二九九號

關鍵資訊