最高法院八十九年度台上字第一○八五號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十九年度台上字第一○八五號

上訴人

戊○○

上訴人

己○○

上訴人

甲○○

被上訴人

乙○○

　　　　　　　丙○○

　　　　　　　丁○○

右當事人間請求交出不動產事件，上訴人對於中華民國八十八年一月十二日臺灣高等

法院第二審更審判決（八十七年度上更㈠字第一二四號），提起上訴，本院判決如左

：

主文

理由

本件上訴人主張：上訴人戊○○、己○○、甲○○於民國六十九年間，分別向被上訴人乙○○、丙○○、丁○○購買坐落苗栗縣頭份段三小段五四六號、四一三號土地上華華百貨商業廣場一樓編號五、六、七攤位，價款依序為新臺幣（下同）一百萬元、一百零六萬元、一百十二萬元。伊均已依約付款至第三十二期，且己○○並已給付三期「公司無息貸款」。依約被上訴人應將系爭房地辦理產權移轉登記並交付伊占有使用後，經通知辦理貸款，伊始有辦理「公司貸款」及「銀行貸款」以為給付尾款之義務。詎被上訴人迄未合法催告伊辦理貸款，竟以伊未給付尾款為由解除系爭買賣契約，自有未合。況甲○○購買之攤位基地，劉良榮將之移轉與訴外人方榮吉等人，已屬給付不能。而系爭房屋每間實際面積均較契約約定面積減少五平方公尺，應由被上訴人負不完全給付之責任，扣除該減少面積之價款。又被上訴人迄未交屋，亦應負遲延給付之賠償責任，其遲延完工一百七十四日，尤應給付伊違約金。經與伊未繳交之買賣價款相抵銷之結果，被上訴人尚應返還伊價款或給付伊損害金、違約金等情。求為命乙○○將如原判決附表（下稱附表）一測量圖編號３所示之建物及如附表二所示之土地與建物所有權狀交付戊○○，丙○○將同測量圖編號２所示之建物及如附表三所示之土地與建物所有權狀交付己○○，丁○○將同測量圖編號１所示之建物及如附表四所示之建物所有權狀交付甲○○。乙○○並應給付戊○○六萬七千零二十一元、丙○○應給付己○○十六萬六千零四元、丁○○應給付甲○○三十五萬四千四百二十四元，暨均加計法定遲延利息之判決。（逾上開金額之請求，業經判決上訴人敗訴確定。）被上訴人則以：買賣標的物面積之計算應包括營業面積及受益面積，系爭攤位面積並無短少，伊亦無逾期完工之情形。上訴人未依約繳納應付買賣價款，伊無點交系爭攤位之義務，自無須負給付遲延之責任，上訴人以損害金及違約金與買賣價金抵銷之主張，為無理由。上訴人經伊承辦人員黃瑞玉多次電話或當面定期催告，仍不繳納價金，應負遲延責任。伊再於七十五年七月及十月間以書面通知上訴人十日內前往代書事務所辦理過戶，以便辦理貸款手續，上訴人仍置之不理。又伊於七十六年間先將房屋產權移轉與上訴人時，上訴人即應繳清價款或辦妥銀行貸款手續，上訴人既未如期繳款，伊自得以遲延付款為由，解除本件買賣契約等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：上訴人分別向被上訴人購買系爭攤位，第三十二期以前價款均依約給付，戊○○「公司無息貸款」及「銀行貸款」未付，己○○「公司無息貸款」付至第三期，「銀行貸款」未付，甲○○尾款未付。被上訴人尚未將買賣標的物所有權狀交與上訴人，亦未將該標的物交付上訴人占有使用，僅將建物登記為上訴人名義，至土地所有權應有部分，乙○○、丙○○已移轉與戊○○、己○○，甲○○則未取得土地所有權各情，有買賣契約書、土地及建築物改良物謄本可稽，且為被上訴人所不爭執，堪信為真實。按物之出賣人於交付時，負瑕疵擔保責任。面積之短少為物之瑕疵擔保範圍，系爭建物尚未點交，為兩造所不爭，依法被上訴人尚不負物之瑕疵擔保責任，縱系爭攤位面積有所短少，上訴人在物之交付前，亦不能為此項主張。又甲○○所購攤位坐落基地，縱已移轉為他人名下，然被上訴人仍有將該地購得再行移轉登記與甲○○之可能，並無給付不能之情形，上訴人主張給付不能請求給付損害金，為無理由。次查兩造契約並未約定交付攤位之期限，其交付自應依法理定之。買賣契約為雙務契約，在無約定之情形下，雙方有同時履行之義務，亦即於買方交付價金之同時，賣方有交付標的物之義務。上訴人迄未付清價款，為其所是認，則被上訴人所為未付清款項不點交之抗辯，即有理由，尚不負給付遲延之責。再查系爭工程於七十二年四月三十日完成之事實，業據證人陳文華證實，經核計系爭工程自開工日起至完工日止，扣除假日及不能工作之雨天，合計工作天為四百一十日，逾越契約約定工作日僅十日，依約被上訴人每日應賠償按已交價金千分之一計算之違約金，計應給付戊○○、己○○、甲○○違約金分別為六千四百元、七千六百元、六千一百元，此違約金額，並不足與上訴人未支付之價金相抵銷。系爭買賣價金之付款方式，依契約第三條約定，分為自備款與貸款兩部分，其中自備款部分先是載明按工程進度共分三十二期繳納，再將公司無息貸款分為八期繳納，最後始為企銀貸款及銀行貸款。按契約之記載，本件貸款與自備款之不同，在於付款方式。若為貸款，不問貸款結果如何，貸款金額均一次付與被上訴人，若為自備款則為分次給付。公司無息貸款，既分八次給付，依契約本旨，其應屬自備款之一部分。

兩造契約並未約定「公司無息貸款」部分應於何時繳納，自屬無確定期限之給付。己○○稱伊均依公司之通知繳款，且已支付三期公司無息貸款，足證被上訴人確曾多次通知上訴人繳交公司無息貸款，上訴人主張被上訴人未通知繳納公司無息貸款，即不足採。據證人即華華百貨商業廣場之會計黃瑞玉之證述，上訴人應繳交之公司無息貸款，經黃瑞玉於七十四年底前一再定期催繳多次而不繳納，該不定期債務已成為定期債務，上訴人因此應負給付遲延責任，上訴人迄今十餘年仍未依約履行支付公司無息貸款之義務，則被上訴人依前開法條規定，於八十三年十一月十日以書狀之送達為解除契約之意思表示，應生解約之效力。兩造間已無契約關係，上訴人基於買賣契約，訴請被上訴人交付買賣標的及所有權狀，尚乏依據，其請求賠償損害及給付違約金，亦無理由，均不應准許等詞，為其判斷之基礎。

惟查民法第三百五十四條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用，但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，則在特定物之買賣，依法律規範之目的，物之瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人表示不願為之者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益。本件買賣雙方所爭執者為系爭攤位之實際面積是否較契約約定面積短少，被上訴人謂其所完成之攤位並無面積不足情形，顯無修補之意，客觀上亦不能補正，倘攤位面積確有短少，上訴人自可於該攤位交付之前主張瑕疵擔保。證人黃瑞玉證稱向上訴人催繳自備款，上訴人表示坪數不足，不願繳款云云。原審徒以系爭攤位迄未交付，被上訴人尚不負瑕疵擔保責任，認該攤位面積縱有短少，上訴人亦不得主張，進而謂上訴人經證人多次催繳價金而不繳納，應負給付遲延責任云云，自有未合。次按物之出賣人固有使買受人取得該物所有權之義務，惟買賣契約成立後，出賣人為二重買賣，並已將該物所有權移轉於後之買受人者，理論上，出賣人雖得向後之買受人洽商買回，惟其能否買回，取決於後之買受人願否出賣之不確定情況，因此，出賣人移轉該物所有權於原買受人之義務，即應認屬不能給付。原審以甲○○所購攤位坐落基地，縱已移轉為他人名下，被上訴人仍有將該地購得再行移轉登記與甲○○之可能，謂無給付不能之情形，即屬可議。又債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使之後始能免責。原審未查明被上訴人於行使同時履行抗辯權之前，就攤位之交付，應否負遲延責任，僅以買賣契約為雙務契約，雙方於價金與標的物之交付有同時履行之義務，上訴人迄未付清價款，被上訴人於訴訟中為未付清款項不點交之抗辯，即不負給付遲延之責，亦欠允洽。再者，上訴人主張系爭建物，被上訴人於七十二年七月一日完成，逾期完工一百七十四日，被上訴人亦自認該建物於七十二年七月間完工（見一審卷第一三二頁）。乃原審徒依證人陳文華之證言，認系爭工程係於同年四月三十日完成，僅逾期完工十日，上訴人得請求被上訴人給付之違約金，不足與其尚未支付之價金相抵銷，尤非適法。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第五庭

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