最高法院 - 八十九年度台上字第一一一二號（給付租金等） - 2026 司法院判決書查詢系統

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十九年度台上字第一一一二號上　訴　人　乙 ○ ○ 子　　○ 丙 ○ ○ 甲 ○ ○ 巳 ○ ○ 酉○○○ 未 ○ ○ 亥 ○ ○ 戊○○○ 戌 ○ ○ 台北縣米穀商業同業公會法定代理人　邱進春上　訴　人　己 ○ ○ 辛 ○ ○ 壬 ○ ○ 申 ○ ○ 庚 ○ ○ 丁 ○ ○ 寅 ○ ○ 丑 ○ ○ 卯 ○ ○ 辰 ○ ○ 右　四　人訴訟代理人　時上　訴　人　午○○○ 天　　○ 癸○○○ 被上訴人　交通部台灣鐵路管理局法定代理人　陳德沛訴訟代理人　鄭志政律師右當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國八十七年十一月二十四日台灣高等法院第二審判決（八十七年度重上字第一四一號），提起上訴，本院判決如左：主文上訴駁回。第三審訴訟費用由上訴人負擔。理由被上訴人台灣省政府交通處鐵路管理局因實施『台灣省政府功能業務與組織調整暫行條例』改隸行政院交通部，並改名為交通部台灣鐵路管理局，合先敘明。次查被上訴人主張：上訴人於民國八十年一月一日分別向伊承租台灣省所有，由伊管理之坐落台北市中正區（原城中區○○○段一小段二○二－二○八地號之土地（下稱系爭土地）使用，租期至八十二年十二月三十一日止，每半年一次，於每年之一月、七月給付租金。上訴人於租期屆滿後，未與伊換訂租賃契約，依所定租約第十二條約定，租賃關係即行終止。惟上訴人未給付自八十年七月一日起至八十二年十二月三十一日止之租金，並繼續占用系爭土地使用，獲有不當得利，爰請求命上訴人給付如第一審判決附表二所示之租金、約定違約金及如第一審判決附表三所示相當於租金之損害金，並加付法定遲延利息之判決（第一審按公告地價百分之三計算八十一年一月至七月之租金，按公告地價百分之五計算八十一年八月至八十二年底之租金，扣除上訴人提存之金額，命上訴人給付如第一審判決附表一Ｌ欄所示之租金及自八十三年一月一日起算之利息；依上開計算之租金扣除上訴人所提存或曾提出給付遭被上訴人拒絕受領之金額後之餘額百分之十計算，命上訴人給付如第一審判決附表一Ｎ欄所示之違約金及自八十六年一月三日起算之利息；以上訴人使用之面積按八十年七月之公告地價百分之五計算，命上訴人給付如第一審判決附表一Ｔ欄所示之損害金及自八十六年一月三日起算之利息。並駁回被上訴人其餘之請求。被上訴人並未聲明不服。另第一審被告陳萬居對原審為其敗訴之判決未聲明不服）。上訴人則以：系爭租約第四條約定：「應繳租金依出租機關按法令規定所訂計算方式每年分期繳納，其依規定調整租率時，承租人並願照調整之租金額自調整之月份起計算」，則租金並未確定，該法律行為應屬無效。八十年下期（七月一日至十二月三十一日）起至八十二年下期止之租金，除戊○○○、戌○○、申○○、寅○○、卯○○ 、丑○○、辰○○、丁○○曾經寄發支票遭被上訴人退回，不負遲延責任之外，其餘上訴人均已提存而生清償之效力；另八十年下期之租金請求權業已罹於時效。又系爭租賃契約為定期租約，依法不得增加租金，況台灣省政府八十二年三月十九日八二府交四字第一五七三一三號函，非租約所指之法令，被上訴人以該函示內容增加租金，並回溯自八十年七月一日起計算，即有未當。本件土地租金未依行政院八十二年四月二十三日八十二財字第一一一五二號函示，扣除供巷道、騎樓使用面積，租金之計算亦未依實際供自用住宅使用以百分之六十計收，且伊續租之意思表示，被上訴人已為承諾，即不得依不當得利之規定請求八十三年一月一日至八十五年七月三十一日之損害金。系爭土地昔日為繁華地帶，商業鼎盛，原以公告地價百分之三計算地租，惟目前因捷運工程及忠孝高架橋之興建，且已由交通用地變更為公共設施保留地，生意一落千丈，被上訴人請求八十三年至八十五年間相當於租金之利益，應斟酌目前一般之經濟情況及系爭土地繁榮程度，並參酌鄰地租金之比較，降低至公告地價百分之一以下始合理。再者，依台灣省政府八十三年七月二十八日八三府財五字第六三一五二號函所頒之台灣省省有基地租金調整方案，就省有基地租金率不分使用分區，一律按收租當期土地申報地價年息百分之五計收，供自用住宅者之承租戶，再按租金率六折計收，復依平均地權條例第十六條規定，以公告地價百分之八十為申報地價，則系爭土地租金之租率應為百分之二點四。上訴人寅○○、卯○○、丑○○及辰○○非台北市 ○○○路一段二六一號房屋所有人，於租期屆滿後，即未使用該房屋及土地，被上訴人請求寅○○等自八十三年至八十五年之損害金，亦無理由等語。資為抗辯。原審以：上訴人分別承租台灣省所有由被上訴人管理如第一審判決附表一『坐落土地』欄所示之土地，訂定書面基地租賃契約，約定租期自八十年一月一日起至八十二年十二月三十一日止，應繳租金依出租機關（被上訴人）按法令規定所訂計算方式每年分期繳納，其依規定調整租率時承租人並願照調整之租金額自調整之月份起計算，每半年一次，於一月、七月收租，八十年上期之租金，上訴人業已依土地申報地價年息百分之三給付之事實，為兩造所不爭，並有土地登記謄本、基地租賃契約可稽，堪信為真實。所謂依規定調整租率時，應指法令所規定之租率調整後所發生之租金，按所調整之租率計算，就調整租率之法令發佈前已發生之租金，自應適用原有之租率，而無依調整後之租率溯及計算前已發生之租金之理。又不動產租賃契約就增減租金所為之約定，並不因民法第四百四十二條已有得聲請法院增減租金之規定而失其效力，或認於定期租賃不能有此約定，果有合於增減租金約定之情事發生時，當事人即得直接依該約定方法增減租金，殊無待雙方之另行協議。本件被上訴人依調整租金之約定為請求，非依民法第四百四十二條聲請法院增減租金，上訴人辯稱：兩造間為定期租賃，被上訴人不得請求調整租金，且在法院准為調整租金前，不得請求上訴人給付云云，並不足採。又兩造係約定按「法令規定」所訂計算方式計收租金，所謂法令，自包括法規命令、行政規則在內，而非僅指法律而言；就八十年上期之租金，上訴人既依當時法令之規定，以土地申報地價年息百分之三計算後之租金數額給付被上訴人，則上訴人應付之租金即可得確定，上訴人辯稱：租金數額之約定不確定，法律行為無效云云，亦無可取。茲就被上訴人請求之項目、金額審酌如次：（一）關於租金部分：台灣省政府依據台灣省議會第九屆第十次臨時大會議員提案，第九屆第四次會議議員總質詢暨輿情反映，及報奉行政院八十一年七月七日台（八十一）財字第二三四七七號函核示，於八十一年七月十七日以八一府財五字第七三二三三號函對於省屬各機關學校、非公司組織省營事業機構、各縣市政府調整省有基地租金率，自係行政規則。上訴人承租之土地，既係被上訴人管理之省有土地，台灣省政府八一府財五字第七三二三三號函有關租金率計算方式，即屬依契約約定之計算租金之法令。上訴人辯稱：係被上訴人自行調整租金云云，不可信採。惟八十年上期之租金，依當時法令係按土地申報地價年息百分之三計收，而台灣省政府八一府財五字第七三二三三號函示省有基地租金率調整為商業區及市場基地按公告地價年息百分之七點五，其餘一律按公告地價年息百分之五計收，並溯自八十年七月一日起實施，既於八十一年七月十七日始發佈，就八十一年七月以前已發生之租金，應不能溯及適用新租率，故八十一年一月至七月之租金，仍應按原來之規定以土地申報地價年息百分之三計收。其次公有土地，以各該宗土地之公告地價為申報地價，為平均地權條例施行細則第二十一條所明定，系爭土地為台灣省所有之公有土地，自應適用之。又租金之計算，自應以租約所訂之承租面積為計算標準，上訴人承租之系爭土地，除如第一審判決附表一Ａ欄所示之使用面積外，尚包括Ｂ欄所示之巷道或騎樓面積，被上訴人以承租面積為計算租金之基準，即屬有據。行政院八十二年二月二十三日台八十二財字第一一一五二號函，係對財政部呈報有關國有出租土地租金率之調整方案函所發，本件租賃無援引上開行政院函之餘地，且該行政院、財政部函，均未提及租金之計算應扣除巷道、騎樓使用之面積。上訴人辯稱：租金之計算應扣除供巷道或騎樓使用之面積，供自用住宅使用之基地租金應打六折計算云云，難謂有據。上訴人應付之八十一年一至七月之租金，應以承租面積按申報地價即公告地價之百分之三計算如第一審判決附表一Ｆ欄所示。系爭土地於六十七年二月二十一日公告變更商業區為交通用地，於八十二年三月六日主要計畫公告為交通用地，於八十二年九月六日細部計畫公告為交通廣場用地，有台北市政府都市發展局八十六年九月三日北市都二字第八六二一六二六四○○號函在卷可按。則台灣省政府八一府財五字第七三二三三號函公布生效時，系爭土地為交通用地，而非商業區或市場基地，八十一年八至十二月之租金率，應依承租面積按公告地價百分之五計算如第一審判決附表一Ｇ欄所示。再台灣省政府依據行政院八十三年一月二十七日台八三財字第○三三九二號函及八十三年七月十四日台八三財字第二七一六一號函示於八十三年七月二十九日公佈「台灣省省有基地租金率調整方案」，其中優惠事項第五項固規定，供自用住宅使用之承租戶面積在一百平方公尺以內部分（包含承租面積超過一百平方公尺以上，其在一百平方公尺以內之範圍），按應繳租金率六折計收，惟此一規定既於八十三年七月二十九日公佈，對於八十二年已發生之租金，應無溯及適用，況該方案自用住宅之認定，必須⑴依照稅捐機關之證明或房屋稅單記載，房屋係供住家用者；⑵承租人之戶籍必須設在房屋所在地址；⑶房屋稅單記載部分作營業、部分作自用住宅使用者，一律以承租土地面積之二分之一推定作自用住宅用部分，並溯自八十二年七月一日起實施。除上訴人壬○○提出台北市○○○路八二號一樓八十六年五月之房屋稅單外，其餘上訴人均未提出稅捐機關之證明或房屋稅單；而觀壬○○提出之戶籍謄本，其本人並未於該址設籍，則上訴人均未具上開自用住宅之認定條件。上訴人既不符合八十二年下期租金有關自用住宅優惠之規定，是八十二年上、下期之租金率，應依台灣省政府八一府財五字第七三二三三號函之規定，按公告地價百分之五計算如第一審判決附表一Ｈ欄所示。除上訴人戊○○○、戌○○、申○○、寅○○、卯○○、丑○○、辰○○、丁○○之外，其餘上訴人業已提存八十一年上期至八十二年下期（四期）如第一審判決附表一Ｊ欄所示之部分租金，應予以扣除。則上訴人應付之租金為如第一審判決附表一Ｌ欄所示。（二）違約金部分：兩造約定，承租人逾期未繳租金在三個月以上者，照欠額加收百分之十之違約金，有租賃契約在卷可徵。上訴人辯稱：八十一年上期至八十二年下期之租金，上訴人戊○○ ○、戌○○、申○○、寅○○、卯○○、丑○○、辰○○、丁○○各以寄發面額如第一審判決附表一Ｋ欄所示支票之方式支付，經被上訴人以租金不足而將支票退還，其餘上訴人則提存如第一審判決附表一Ｊ欄所示之租金云云，為被上訴人所不爭，並有支票、存證信函、提存書可證，就提出支票或提存金額之該部分租金，屬被上訴人受領遲延或已生清償租金之效力，上訴人並無逾期清償情事，被上訴人不得請求該部分金額之違約金。則被上訴人得請求之違約金數額，為八十一至八十二年租金扣除退還之支票面額或提存金額後，按百分之十計算如第一審判決附表一Ｎ欄所示。（三）損害金（按即不當得利）部分：上訴人固於八十二年十二月二十二日以系爭土地部分供公眾通行道路使用，地價高昂租率偏高為由，向被上訴人申請按非商業區及實際面積核算租金續約，經被上訴人函覆略稱：為求公平繳納地租起見，於前往現場勘查後再行依法令辦理云云，有上訴人提出之八十二鐵工產字第三一七五四號函可稽，被上訴人既未就上訴人續約之申請為承諾之意思表示，則上訴人辯稱：依上開函件被上訴人已同意續約，故被上訴人無損害金之請求可言云云，洵無足採。按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，為民法第四百五十五條前段所明定。被上訴人未同意續約，系爭土地於八十二年十二月三十一日租期屆滿，上訴人即應返還承租土地於出租人，與上訴人是否為房屋之所有權人無涉。上訴人寅○○、卯○○、丑○○及辰○○業自承於租期屆滿後並未向被上訴人表示將承租之土地交還，則在未現實或言詞提出將所承租土地返還於被上訴人之前，尚難謂非間接占有，其辯稱……伊等非房屋之所有權人，於租期屆滿後即未使用，無義務點交，被上訴人無權請求損害金云云，即屬無據。另依不當得利之法律關係請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。而公告地價係由直轄市或縣（市）主管機關辦理分區調查最近一年之土地買賣價格或收益價格，再依據調查結果，劃分地價區區地價後，提交地價評議委員會評議，計算宗地單位地價，並依法定期限公告（平均地權條例第十五條）。上訴人辯稱：台北市政府就系爭土地所為之公告地價係違法云云，殊非可取。不論依台灣省政府八一府財五字第七三二三三號函示或台灣省政府八十三年七月二十九日公布生效之台灣省省有基地租金調整方案，均以申報地價（即公告地價）年息百分之五為計算租金之標準，就上訴人實際占用部分，被上訴人自受有相當於租金之損害，被上訴人主張以上訴人實際使用系爭土地之面積（即承租面積扣除巷道或騎樓面積），按土地申報地價（即公告地價）百分之五計算上訴人占有系爭土地之利益，並未逾土地法第九十七條申報價額年息百分之十之租金上限，於法並無不合。上訴人八十三年上期之利得依八十年七月之公告地價計算如第一審判決附表一Ｐ欄所示，八十三年下期之利得依八十三年七月之公告地價計算如第一審判決附表一Ｑ欄所示，八十四年上、下期之利得依八十三年七月之公告地價計算如第一審判決附表一Ｒ欄所示，八十五年一至七月依八十三年七月之公告地價計算如第一審判決附表一Ｓ欄所示，合計如第一審判決附表一Ｔ欄所示。至訴外人台灣省物資局與恆穩實業股份有限公司間就鄰地房屋及基地所訂租賃契約，係約定承租人除每月應付租金三萬五千元外，另依承租人每月之營業額，按一定之比例繳付營業利益予出租人，且該利益不得少於二萬五千元，是台灣省物資局每月得收取之租金加營業利益最少為六萬一千元以上，而非每月固定收取六萬一千元，自難以此認兩造間之租金約定偏高，而謂損害金為過高，且被上訴人請求租金部分為基於兩造契約約定所算，自不受鄰地租金之影響。又依台北市政府都市發展局八十六年七月十六日北市都秘字第八六二一二七五七○○號函示：「該等（系爭）土地係位處台北車站特定專用區交八交通廣場用地，依都市計畫法台北市施行細則第二十一條規定，都市計畫發佈實施後，不合分區使用規定之土地及建築物，仍得繼續為原有之使用或改為妨礙目的較輕之使用」觀之，都市計畫就系爭土地之使用分區雖有變更，就上訴人對系爭土地原來之使用並無影響，上訴人辯稱：系爭土地於六十七年間經公告變更商業區為交通用地，於八十二年九月六日細部計劃公告為交通廣場用地，應調低其租金及損害金之計算云云，亦無足取。因而維持第一審所為上訴人敗訴部分之判決，駁回上訴人之上訴。經核尚無違誤。上訴論旨，徒就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘其為不當，求予廢棄原判決，非有理由。據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中華民國八十九年五月十二日最高法院民事第三庭審判長法官范秉閣法官朱建男法官許澍林法官鄭玉山法官葉勝利右正本證明與原本無異書記官中華民國八十九年五月三十日

最高法院八十九年度台上字第一一一二號

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