最高法院八十九年度台上字第一九六八號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十九年度台上字第一九六八號

上訴人

甲○○○

訴訟代理人

薛柏三律師

被上訴人

丁 ○ ○

　　　　　　　　乙 ○ ○

　　　　　　　　丙 ○ ○

右當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國八十八年六月二十八日台

灣高等法院第二審更審判決（八十七年度上更㈠字第一八九號），提起上訴，本院判

決如左：

主文

理由

本件上訴人主張：伊於民國六十二年間向訴外人黃浩購買台北市○○○路○段五二號八樓房屋（下稱系爭房屋），及其基地即台北市○○區○○段三小段第二八、二九、三○、三一、三二、五六、五七、五八、五九號等九筆土地應有部分各四八○分之四○。土地部分已移轉所有權登記，但房屋部分在移轉登記前，即經黃浩之債權人台灣省合作金庫聲請查封拍賣，由陳鏘鴻拍定取得，致房屋與土地異其所有人。而系爭房屋現為被上訴人共有，應有部分各三分之一，因逾越其土地應有部分之範圍而使用，獲有相當於租金之利益。爰依不當得利之法律關係，求為命被上訴人各給付八十年至八十四年之利得新台幣（下同）七十四萬四千八百七十七元，及自起訴狀繕本送達翌日起各按年給付十五萬六千九百八十九元之判決（第一審命被上訴人各給付二十七萬二千一百三十七元六角，及自八十五年四月十四日起各按年給付五萬九千零七十六元，駁回上訴人其餘部分之訴，未據上訴人聲明不服）。

被上訴人則以：系爭房屋之大樓基地，除上開九筆土地外，尚有同小段第二四、二五、二六、二七號等四筆，合計共一三筆土地，各筆土地之共有人及應有部分均不相同，上訴人僅就其中九筆土地有其應有部分，且係抽象的存在，無法判斷系爭房屋占有者係何人之土地。且法律並未規定區分所有權人應如何分擔基地應有部分，而伊父戴芳向陳鏘鴻購買系爭房屋時，因信賴土地登記之應有部分符合標準，自應受保護。又系爭房屋及基地原同屬黃浩所有，兩造分別取得所有權，應認基地所有人默許房屋買受人有權繼續使用基地而成立租賃關係，伊自無不當得利可言等語。資為抗辯。

原審以：查門牌台北市○○○路○段五二號八樓系爭房屋（建號一一五四號），係坐落於台北市○○區○○段三小段第二四、二五、二六、二七、二八、二九、三○、三

一、三二、五六、五七、五八、五九號共一三筆土地上，為被上訴人共有，應有部分各三分之一；而基地部分，被上訴人之應有部分別為：第二四、二五號各一八分之一，第二六、二七號各一四四分之一，第二八、二九、三○、三一、三二、五六、五七、五八、五九號各四八分之一，此有臺北市中山地政事務所八十八年一月十八日北市中地一字第八八六○○六六八○○號函乙份可憑；則被上訴人之父戴芳於七十年間向陳鏘鴻買受系爭房屋，係連同其一三筆基地之應有部分一併買受，並非僅買受房屋而無基地。又區分建物所有人應如何分擔基地之應有部分，法無明文；系爭房屋所在之大樓，為地上一一層，地下一層之區分所有建物，其基地共有上述之一三筆土地，但各筆土地之所有人不一，且有些土地所有人於合建時不移轉土地所有權於房屋所有人，致房屋所有人應有部分亦不相同，此經上訴人供明，復有土地登記簿謄本可證。足見系爭房屋起造登記之初，並非按各層房屋樓地板面積之平均比例計算其基地之應有部分。況區分建物所有人應如何分擔基地之應有部分係屬於當事人間之契約行為，足見該基地應有部分之比例，係依當事人之約定為之。次查，黃浩原有之基地應有部分為第二四、二五號各四八分之一六，第二六、二七號各四八○分之二○，第二八、二

九、三○、三一、三二、五六、五七、五八、五九號各四八○分之一○○，而建物則包括該大樓七樓、八樓全部及地下室二分之一。又上訴人向黃浩購買系爭房屋連同上開一三筆土地應有部分各一二分之一之基地，固有其提出之不動產買賣契約為憑，但僅台北市○○區○○段三小段第二八、二九、三○、三一、三二、五六、五七、五八、五九號共九筆土地，應有部分各四八○分之四○，面積共五九點五平方公尺，移轉所有權登記；房屋部分則因黃浩於六十三年五月二十四日死亡，致未辦移轉登記，因黃浩之繼承人全部拋棄繼承，黃浩之遺產管理人於六十五年六月十日與上訴人在臺灣臺北地方法院成立調解，同意移轉土地及建物為上訴人所有，此有該院六十五年度家調字第二八一號調解筆錄為憑。惟上訴人與黃浩之遺產管理人成立調解後，移轉系爭房屋所有權之前，黃浩之債權人聲請拍賣系爭房屋（八樓）及七樓建物與黃浩之其餘基地（即第二四、二五號各四八分之一六，第二六、二七號各四八○分之二○，第二

八、二九、三○、三一、三二、五六、五七、五八、五九號各四八○分之六○），由陳鏘鴻拍定取得所有權。嗣陳鏘鴻再輾轉將該七、八樓（似為八、七樓之誤）分別移轉於被上訴人及訴外人國祥冷凍機械股份有限公司（下稱國祥公司），並將拍得之土地全部平均移轉於被上訴人及國祥公司，均為兩造所不爭執。陳鏘鴻既因拍賣而取得系爭建物及建物坐落之基地，因此被上訴人自仍可從陳鏘鴻買受而取得系爭房屋坐落之基地所有權。上訴人所取得之上開九筆土地之應有部分，雖為系爭大樓坐落之部分基地，然查，區分所有建物乃共同利用同一基地而為興建，在性質上係整棟公寓大廈建築物之一部，基地之應有部分僅屬抽象的存在，各區分所有建物均不能與基地之全部分離而存在。又所謂分管，係指共有人間約定各共有人依其應有部分，各占有共有物之特定部分，而為使用收益而言。顯然區分所有建物之所有人就基地之使用，在性質上及事實上均無從分管。上訴人主張系爭房屋所在之大樓，各區分所有人就基地之使用，應認已按其應有部分而為分管，被上訴人逾越其分管部分之範圍使用，係屬不當得利云云，自不足取。因而將第一審所為上訴人勝訴部分之判決廢棄，改判駁回該部分之訴。

按民法第八百十八條所定各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益權，係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權而言。故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，要難謂非不當得利（本院五十五年臺上字第一九四九號判例參照）。經查，上訴人向黃浩買受系爭房屋及其基地之應有部分，經辦理移轉登記取得上開九筆土地之應有部分；系爭房屋部分，未及辦理移轉登記，即經法院拍賣後，由被上訴人輾轉取得其所有權，均為原審所確定之事實。就該九筆土地，上訴人顯然不能按其應有部分之比例為使用收益；倘被上訴人逾其應有部分之比例為使用收益時，上訴人主張其為不當得利，非無所依據。茲原審認定區分建物所有人應如何分擔基地之應有部分係屬於當事人間之契約行為，足見該基地應有部分之比例，係依當事人之約定為之云云，惟並未認定系爭大樓區分建物所有人間就基地應有部分之比例為如何之約定，致事實有欠明確，無從判斷，上訴人之主張，是否正當。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第三庭

Ｚ