八十九年度台上字第一一○九號｜民事：塗銷所有權移轉登記等｜裁判日期：89 年 05 月 12 日

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十九年度台上字第一一○九號上　訴　人　裕懋建設股份有限公司法定代理人　謝式銘被上訴人　甲○○ 右當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國八十八年三月二日台灣高等法院台中分院第二審判決（八十六年度上字第四八七號），提起上訴，本院判決如左：主文原判決關於命上訴人再給付及駁回其上訴，暨該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院台中分院。理由本件上訴人起訴主張：被上訴人於民國八十二年十二月二十九日向伊訂購「中港裕毛屋」大樓編號七樓房屋及其土地應有部分，即坐落台中市○區○○○段第七之二一地號土地權利範圍一萬分之九一，及地上門牌台中市○○○路○段三六○巷三三號七樓之二房屋（下稱系爭房地），房地總價新台幣（下同）八百五十七萬元，雙方於買賣合約書第四條約定，房地期款甲方（即被上訴人）應於接到乙方（即上訴人）繳款或貸款通知後，七日內以現金或即期支票繳付各期款與乙方，如逾期未繳，經乙方再限期催告，甲方仍不履行時，乙方得逕自片面解除買賣契約。「中港裕毛屋」大樓早已完工，上開買賣標的亦已移轉登記於被上訴人，惟被上訴人就自備款四萬元及貸款六百萬元，遲未依約繳付，迭經催告履行，其均藉詞拒付，上訴人已於八十五年七月二十日委請律師發函解除買賣契約等情。本於民法第二百五十九條契約解除後回復原狀及買賣合約書第四條後段約定之法律關係，求為命被上訴人將系爭房地所有權移轉登記於伊之判決。對被上訴人於第一審提起之反訴，則以：伊所提出之給付包括室內游泳池及兒童遊戲區，雖該游泳池及兒童遊戲區為二次施工，然此為被上訴人所明知，被上訴人仍願簽定買賣契約，自不能拒絕給付價金，且雖為二次施工，但不因此減損其通常之效用，與債之本旨尚無不符，雖有遭行政機關拆除之危險，惟在遭拆除之前，該設施仍存在，不得逕謂該設施有瑕疵，況該設施經台中市政府表示並無遭拆除之危險。且被上訴人購買系爭房地係承接自負責中港裕毛屋大樓廣告銷售之利即點實業股份有限公司（下稱利即點公司）總經理蕭國標，被上訴人原無購屋之意願，因與蕭國標有債務關係，乃承擔蕭國標之買賣契約，前二十期一百八十九萬元之價金已由蕭國標繳納，利即點公司對中港裕毛屋大樓之設計及二次施工知之甚詳，依民法第二百九十九條第一項之規定，伊得以對抗利即點公司之事由對抗被上訴人，被上訴人自不得再對伊主張二次施工之瑕疵，其解除買賣契約，並無理由。且購買集合式住宅之購屋者，鮮少考量遊憩設施，尤其游泳池、兒童遊戲區僅為公共設施之一部分，若被上訴人得解除買賣契約，將有失公平。縱被上訴人得解除本件買賣契約，亦僅得請求返還其所繳納之價金，不能請求返還蕭國標所給付之部分，且契約解除，當事人雙方應互負回復原狀之義務，此相互義務準用同時履行抗辯之規定，被上訴人亦應將買賣標的物之所有權移轉登記於伊所有等語。資為抗辯。被上訴人則以：系爭房地位於台中市西區ＳＯＧＯ商圈之高價位區段，上訴人卻將游泳池建於大樓底層私設六米道路上，警衛室則由一樓門廳改設於外面，開放空間遊戲區違規二次施工，封死防火巷，致整棟大樓之公共設施均成為違章建築，顯然違反買賣合約書第九條之約定。又上訴人將臨街之開放空間加裝採光罩，不依法標示為開放空間，蓄意冒充騎樓占用，意圖混淆公共設施使用權，謀取不正利益，亦與買賣合約書第十條約定不符。上訴人依買賣合約書應給付之不鏽鋼曬衣架、熱水管、㕑房配置、２０×２５ＣＭ浴室壁磚、㕑房及主臥室企口塑鋼天花板、浴廁塑鋼門加藝術通風百葉、硫化銅門、樓梯扶手不鏽鋼支柱、階梯羅馬崗石或５０ＣＭ磁磚，均擅自變更建材及施作方式。依買賣合約書第一、二條約定伊購買之房屋面積，包括公共設施應為五五點八六坪，惟上訴人實際移轉之面積則為六一點四七坪，公共設施部分之面積增加五點七九坪，已超過一成，顯非約定誤差條款所能涵蓋，且已將法定停車位列入公共設施，竟再以區分使用權之方式銷售使用權，獲取鉅額利益，損害公共設施共有人之權益，復因公共設施負擔嚴重不均，致伊應負擔之公共設施面積大幅增加，上訴人顯未依債之本旨而為給付，屬債務不履行，伊自得行使同時履行抗辯權，拒絕交付價金及受領房屋，並得要求上訴人依買賣合約書之約定為給付，上訴人以片面之詞通知解除契約，並沒收伊已支付之價金，並無理由等語。資為抗辯。被上訴人於第一審提起反訴主張，伊已依約繳付期款、代收款及稅金，共計二百七十八萬零六百四十七元，依買賣合約書第八條約定，上訴人應依台中市政府工務局核定設計圖說及附件施工說明作為施工標準，詎上訴人將合約書約定之游泳池建於大樓底層私設六米道路上，開放空間遊戲區違規二次施工，均成為違章建築，未依債之本旨而為給付，伊雖一再去函催告上訴人應依約履行，並拒絕受領具有瑕疵之房地，惟上訴人卻置之不理，伊已通知上訴人依民法第二百五十六條、第三百五十九條之規定解除買賣契約，上訴人自應返還已受領及賠償全部期款、代收款及稅金，合計二百七十八萬零六百四十七元等情。本於民法第二百五十九條契約解除後回復原狀及損害賠償之法律關係，求為命上訴人如數給付，及加計法定遲延利息之判決。原審將第一審所為被上訴人敗訴部分之判決，就關於駁回被上訴人請求上訴人給付十八萬三千八百四十七元本息部分予以廢棄，改判如被上訴人所聲明。其餘部分予以維持，駁回被上訴人該部分之附帶上訴；將第一審關於命上訴人給付二百五十三萬元本息之判決部分，予以維持，駁回上訴人之上訴（並為同時履行之判決），無非以：查，上訴人於第一審雖請求塗銷系爭買賣標的之所有權移轉登記，然上訴人係主張兩造之買賣契約因被上訴人違約未支付價金而解除，被上訴人應塗銷買賣標的所有權移轉登記，將之返還與上訴人，顯然上訴人之真意仍在請求被上訴人辦理所有權移轉登記，則上訴人嗣更正應受判決事項之聲明，請求被上訴人移轉所有權登記，僅屬聲明之更正，並非訴之變更。又被上訴人於第一審提起反訴，主張上訴人未依債務本旨給付，其解除兩造之買賣契約，請求上訴人給付其所支付之稅金及辦理所有權移轉之費用共十四萬二千六百十一元，嗣補充主張此部分係可歸責於上訴人之事由所造成被上訴人之損失，其得請求賠償，被上訴人均係依據解除契約所生之法律關係請求，訴訟標的並未變更，被上訴人僅係補充法律上之陳述。是兩造更正聲明及補充法律上陳述，均應准許。次查，上訴人主張被上訴人向伊訂購系爭房地，雙方於買賣合約書第四條約定，房地期款被上訴人應於接到上訴人繳款或貸款通知後，七日內以現金或即期支票繳付各期款與上訴人，如逾期未繳，經催告仍不履行，上訴人得逕自解除買賣契約。而中港裕毛屋大樓業已完工，系爭房地亦已移轉登記於被上訴人，惟被上訴人尚有自備款四萬元及貸款六百萬元未繳納等情，為被上訴人所不爭執，並有上訴人所提出之買賣合約書、系爭房地之土地及建物登記簿謄本在卷足稽，自堪認上訴人此部分主張為真正。被上訴人則以前開情詞置辯。經查，上訴人就公共設施所興建之游泳池、兒童遊戲區及警衛室，均為台中市政府工務局核准之建築平面圖上所未規劃設計，游泳池係建築於建築平面圖上所設計之六米私設巷道上，兒童遊戲區則建築於開放空間內，警衛室則設於大樓之行人通道上，均為違章建築，此為上訴人所承認，並經現場履勘屬實，製有勘驗筆錄在卷可按，證人即設計中港裕毛屋大樓之建築師林政宏證稱：游泳池、警衛室及兒童遊戲間均係第二次施工完成，於送台中市政府之設計圖並無此設計，係使用執照核發後，建築公司為了銷售而設立，違建部分根本不可能合法化，且無法申請使用執照等語，另經向台中市政府函查該游泳池、兒童遊戲區及警衛室之合法性，據台中市政府工務局以八十七中工建字第六九六八九號函表示，游泳池係建築於六米私設道路上，兒童遊戲區及警衛室係建築於開放空間內，均無法於建築完成後再於同基地，補聲請核發使用執照。顯見上訴人並未依送台中市政府工務局核定之設計圖說施工，所完成之游泳池、兒童遊戲區及警衛室均屬違章建築，隨時有被拆除之虞。又依兩造訂立之買賣合約書第八條約定：「本大樓之施工標準悉依台中市工務局核定設計圖說及附件施工說明……」另依買賣合約書附件㈤建材與設備中之社區公共設施部分，約定上訴人應給付被上訴人「一樓門廳：設服務台、會客區、交誼廳、警衛管理室。一樓中庭：全區開放空間庭園、室內游泳池……兒童遊戲區、圖書閱覽室……」，是依兩造之約定，上訴人有依送台中市政府工務局核准之建築平面圖施工，並給付被上訴人室內游泳池、兒童遊戲區及警衛室等公共設施之義務，且上訴人所應給付與被上訴人之公共設施，係指合法之建築物，自屬當然。而所謂開放空間，係指建築基地內連通道路，時常開放供公眾通行或休憩之沿街步道式、通路式、廣場式開放空間而言；開放空間除應綠化及設置遊憩設施外，不得搭蓋棚架、建築物或作其他使用……；上開遊憩設施、綠化工程應納入建築設計圖說明，請領建造執照時一併核定之，並於工程完成經勘驗合格後，始得核發使用執照；擅自變更使用者，依建築法有關規定處罰，未實施容積管制地區綜合設計鼓勵辦法第三條、第九條第一項、第二項、第十二條分別定有明文。換言之，開放空間的建築模式，乃係為解決都市土地過度使用而產生公園綠地不足的問題，由建商提供建築房屋之部分空間開放予社會大眾使用，以換取樓層高度及可售面積之優惠，開放空間並非住戶私有，建商自不得將應給付與買受人之公共設施，建築於應屬於開放空間之範圍內，亦不得以固定圍牆予以阻隔，否則將成為違章建築而有被拆除之危險。上訴人未經核准，即在應提供社會大眾使用之開放空間內興建兒童遊戲區及警衛室，顯有違反建築法規，與建在六米私設巷道上之游泳池均屬違章建築，而隨時有被拆除之虞，上訴人所給付之公共設施自有瑕疵，不能認上訴人已依債之本旨給付。至上訴人指稱：伊所施作之游泳池有裝設自動循環過濾系統、臭氧殺菌機等設置，除可為蓄水消防之用外，平常可作為住戶游泳池健身之用；兒童遊戲區位於會議室左後方，為便利住戶在會議室內從事各項活動時，有一空間供學齡前之兒童任意活動而無安全之虞，遊戲區內設防撞牆、木質地板及安全玩具等，提供兒童安全之遊戲空間；警衛室規劃於大樓門廳之內，無法監控進出車輛，為使警衛得以兼顧進出人員及車輛之掌控，而將警衛室改設於大樓門廳外部云云，惟上訴人所述係其將兒童遊戲區及警衛室設於開放空間內之原因，及其所提供之室內游泳池、兒童遊戲區及警衛室之功能，而提供相當功能之室內游泳池、兒童遊戲區及警衛室原為上訴人依約所應負之義務，且須為合法之建物，該公共設施既為違章建築隨時有被拆除之虞，於被拆除之後，不論該公共設施具有如何功能均將化為烏有，上訴人無法使該公共設施合法化，則該公共設施當然有瑕疵，上訴人以目前該公共設施未被拆除應有之功能，認為未減損其通常之效用，並非是論。至台中市政府工務局八十七年中工建字第六九六八九號函表示中港裕毛屋大樓之違章建築尚未列入違章建築計劃拆除範圍，但台中市政府工務局僅表示該違章建築目前尚未列入計劃拆除範圍，並非永遠不執行拆除計劃，自不能因此而認該違章建築無遭拆除之虞，上訴人所提供之室內游泳池、兒童遊戲區及警衛室既仍有隨時遭拆除之虞，即不能謂無瑕疵。再者，上訴人有室內游泳池之規劃，於銷售時並未對被上訴人言明此部分為二次施工，屬未經核准興建之違章建築，則身為消費者之被上訴人當然會相信此為合法之建物，上訴人主張被上訴人明知室內游泳池為二次施工仍與其簽定買賣契約，並未提出具體之證據加以證明，且為被上訴人所否認，上訴人僅以政府禁止興建游泳池已有二十餘年，及被上訴人身為代書等情，即推斷被上訴人明知室內游泳池屬二次施工，尚嫌率斷，蓋被上訴人縱係代書，亦未必熟知政府禁止興建游泳池之法令。上訴人謂被上訴人不能於簽約後再主張游泳池為二次施工之瑕疵，難認有理。次查，被上訴人向上訴人所訂購之房地，上訴人之前即已出售於負責中港裕毛屋大樓廣告及銷售之利即點公司總經理蕭國標，此有上訴人所提出之買賣合約書為證。上訴人指稱，被上訴人訂購系爭房地係承接自利即點公司，前二十期款共一百八十九萬元已由利即點公司繳納，嗣因利即點公司經營不善，且積欠被上訴人債務，乃在得到伊之同意後，由被上訴人承擔買賣契約以抵償債務，被上訴人係繼受蕭國標原買受人之地位而為契約承擔，利即點公司在明知中港裕毛屋大樓有二次工程下向伊購買系爭房地，伊自得以對抗債權讓與人即利即點公司之事由對抗債權受讓人之被上訴人，被上訴人亦不得再對伊主張二次工程之瑕疵云云。而被上訴人之訴訟代理人於受命法官行準備程序時陳稱：「建設公司（指上訴人）與力基點（應為利即點）公司長期合作，而我們向力基點承受買賣契約，實因蕭國標之太太欠我太太（即被上訴人）錢，才將房子頂讓與我供債務處理……且我們要承受房屋也有經建設公司同意才承受。」，是可認系爭房地原係由蕭國標所購買，蕭國標於繳納部分期款後，因與被上訴人有債務糾紛，雙方乃達成協議，由蕭國標將所繳納款項之債權轉讓被上訴人以抵償債務，並獲上訴人之同意，被上訴人訂購系爭房地所應繳納之部分期款，由蕭國標之前所繳納之期款抵償，惟被上訴人係另與上訴人訂立買賣合約書，並非承擔蕭國標與上訴人之買賣契約，此由兩造之買賣合約書係以被上訴人之名義訂立，及上訴人自行在蕭國標之買賣合約書蓋上作廢之章，可獲得證明。因此兩造之買賣契約係獨立於蕭國標買賣契約之外，被上訴人取得買受人之地位，並非繼受蕭國標，被上訴人自不受蕭國標買賣契約之拘束。至上訴人與蕭國標解約後未將其前所繳納之價款退還，以之抵償被上訴人所應繳納之價款，僅能證明上訴人同意蕭國標轉讓其前所繳納價款之債權與被上訴人，上訴人以此主張被上訴人承擔蕭國標之契約，顯屬無據。再被上訴人係依據其與上訴人訂立之買賣契約，以上訴人未依債之本旨給付行使權利，該權利並非繼受蕭國標，利即點公司明知中港裕毛屋大樓之部分公共設施係二次施工，不得以部分公共設施係二次施工對上訴人主張權利，與被上訴人無涉，蕭國標固有將部分價款之債權轉讓被上訴人，依民法第二百九十九條第一項之規定，上訴人得以對抗利即點公司之事由對抗被上訴人，但上訴人主張之得對抗事由並非關於轉讓之債權，上訴人援引民法第二百九十九條第一項之規定所為之主張，亦無可採。按契約成立後，當事人應依債之本旨而為給付，當事人所為給付之內容，若不符合債務本旨，且係可歸責於債務人者，即為不完全給付，債權人得拒不受領債務人所為之給付。又「出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，買受人如主張出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，買受人得類推適用民法第二百二十六條第二項規定請求損害賠償；或類推適用給付遲延之法則，請求補正或賠償損害，並有民法第二百六十四條規定之適用」（最高法院七十七年度第七次民事庭會議決議參照）。因此，買賣之標的物若有瑕疵，且該瑕疵係在契約成立後始發生者，若該瑕疵係因可歸責於出賣人之事由時，買受人得主張出賣人應負不完全給付之債務不履行責任，拒絕受領具有瑕疵之標的物，且得行使同時履行抗辯權，拒絕支付價金。上訴人指稱，物之瑕疵擔保責任，按最高法院七十七年度第七次民事庭會議決議，限於依民法第三百六十條規定請求不履行之損害賠償及依同法第三百六十四條規定請求另行交付無瑕疵之物，始得行使同時履行抗辯權，拒絕支付價金。然被上訴人於本件係抗辯，上訴人未依債之本旨給付，屬債務不履行，被上訴人顯係以上訴人所負不完全給付之債務不履行責任行使同時履行抗辯權，此與上訴人所謂物之瑕疵擔保責任不得行使同時履行抗辯權並不衝突，上訴人此部分所述與本件無關。依前所述，被上訴人雖未繳付自備款四萬元及貸款六百萬元，經上訴人催告履行仍拒絕給付，但上訴人所提供之公共設施，並未依台中市政府工務局所核准之設計圖說施工，其中室內游泳池係建在六米之私設道路上，兒童遊戲區及警衛室均建在開放空間內，成為違章建築，隨時有被拆除之虞，上訴人並未依債之本旨給付，應負給付不完全之債務不履行責任，被上訴人得行使同時履行抗辯權，拒絕支付價金。則被上訴人未繳付自備款四萬元及貸款六百萬元，並未構成違約，上訴人解除契約不能認為合法，自不生效力。從而，上訴人本於契約解除後回復原狀及買賣合約書第四條約定之法律關係，請求被上訴人辦理移轉系爭房地之所有權登記，尚無理由，不應准許。至於反訴部分，查，上訴人解除系爭房地買賣契約，於法不合，已如前述，上訴人抗辯，被上訴人因違約，經伊合法解除契約，被上訴人不得再行解約云云，自無可採。按因可歸責於債務人之事由，致給付不完全者，其效力法律（修正前民法）雖未規定，但基於同一之法律理由，應依給付能否補正而類推適用給付不能或給付遲延之規定，如不完全給付之瑕疵係不能補正時，債權人並得類推適用民法第二百五十六條之規定解除契約。最高法院八十四年度台上字第二八八七號判決意旨亦認，「債務人不完全給付，債權人固得類推適用民法第二百五十六條之規定解除契約，但必以該不完全給付因可歸責於債務人之事由致不能補正，而陷於給付不能者始得為之」。依前揭台中市政府工務局八十七中工建字第六九六八九號函所示，上訴人就違章之游泳池、兒童遊戲區及警衛室並無法於同基地再補聲請核發使用執照，且依中港裕毛屋大樓之現有位置及設計，上訴人不可能再於大樓內另建築合法之游泳池、兒童遊戲區及警衛室給付與被上訴人，上訴人亦承認其無法另覓地點設置該公共設施，則上訴人之不完全給付已屬不能補正，被上訴人自得類推適用給付不能之規定，主張解除本件之買賣契約。又目前國內房價高漲，一般人窮其一生可能僅有一次購買房屋之機會，故率皆鄭重其事，就房屋坐落地點、坪數、公設比例、建材、學區等多方比較，尤以近年來國民生活水平提升，居住環境之品質更為購屋者所重視，而系爭房地位於台中市精華區，屬於高價位地段，所購買房屋之品質及所能提供之遊憩設備，應為當初購屋者重要考量之點，本件系爭房地因可歸責於上訴人之事由，將游泳池、兒童遊戲區等遊憩設施及維護住戶安全之警衛室，建築於六米私設巷道及開放空間上，成為違章建築，而有隨時被拆除之危險，對於住戶之生活品質難謂無重大影響，並足以影響購屋者之意願，被上訴人解除買賣契約，自有理由。又被上訴人購買系爭房地固係承接自與其有債務糾紛之蕭國標，縱如上訴人所辯，蕭國標已支付一百八十九萬元價款，利即點公司與蕭國標已無償債能力，買賣契約之債權為該公司僅存之資產。但系爭房地之總價為八百五十七萬元，扣除蕭國標已付之一百八十九萬元外，被上訴人尚須支付六十八萬元之自備款及六百萬元之貸款，被上訴人購買系爭房地之負擔仍相當重，被上訴人若無購屋之意願，即不致貿然與上訴人訂約，當會要求蕭國標與上訴人解約或另尋承接之對象，再由蕭國標償還債務，上訴人謂被上訴人原無購屋之意願，完全為了抵債乃承接系爭房地，與大樓之遊憩設施無關，純屬臆測之詞，委無足採。又上訴人之所以有室內游泳池、兒童遊戲區及警衛室等公共設施之規劃，乃在促銷其所興建之大樓，上訴人為興建室內游泳池、兒童遊戲區及警衛室所花費之建築成本，當會轉嫁至消費者，則中港裕毛屋之採高價位，公共設施之良善不失為原因之一，上訴人為促銷中港裕毛屋，對公共設施之良善，當會大為宣傳，被上訴人以數百萬元購買系爭房地，對於足以影響住戶生活品質之公共設施，當然為其考量之因素，本件雖僅一部分公共設施有瑕疵，惟該公共設施有隨時被拆除之虞，又無法補正，該公共設施之瑕疵對於住戶之生活品質有重大影響，足以影響被上訴人購屋之意願，被上訴人解除買賣契約固然會損及上訴人之權益，但此乃上訴人違反商業道德，以違建方式興建公共設施所致，解除契約後上訴人雖應返還被上訴人已繳之價款，但被上訴人亦負有返還系爭房地所有權之義務，因此被上訴人解除買賣契約，並未有失公平，上訴人認被上訴人僅能請求減少價金，不得解除契約，尚無可採。復被上訴人係以自己之名義與上訴人訂立買賣契約，並非繼受蕭國標買受人之地位，被上訴人亦未承擔蕭國標之買賣契約，上訴人係違反兩造之買賣契約，被上訴人行使契約解除權與蕭國標及利即點公司均無涉，並不受利即點公司明知公共設施係二次施工之拘束，已如前述，則上訴人以被上訴人係承擔蕭國標之買賣契約及債權受讓自蕭國標為由，抗辯被上訴人不得主張解除契約，即有未當。又上訴人業於八十七年六月二十五日與中港裕毛屋管理委員會達成協議，由上訴人支付中港裕毛屋大樓公共設施之修繕及補償費，此有上訴人提出之協議書在卷足憑，該協議書第三條第一項記載「裕懋建設股份有限公司依與本大廈管理委員會簽訂之本協議書給付本大廈公共設施專戶修繕補貼款及支付發包工程款後，本大廈區分所有權人及住戶同意依現狀使用公共設施，日後不得再向乙方（即上訴人）就本大廈各項公共設施有所主張、請求或訴訟」，上訴人因此抗辯，依該協議被上訴人亦不得再以公共設施有瑕疵為由主張解除契約。但被上訴人就公共設施所得行使之權利，事關被上訴人之權益，中港裕毛屋管理委員會並無權代表被上訴人與上訴人達成協議，中港裕毛屋管理委員會與上訴人達成之協議，對被上訴人並不生效力。且被上訴人於第一審八十五年十二月三日即提起反訴，解除兩造之買賣契約，上訴人之訴訟代理人於當天業已收受被上訴人之反訴起訴狀繕本，則兩造之買賣契約早於八十五年十二月三日解除，被上訴人解除權之行使，自不受嗣後中港裕毛屋管理委員會於八十七年六月二十五日與上訴人達成協議之影響，上訴人此部分之抗辯，亦無理由。從而，被上訴人解除兩造之買賣契約，並無不合，兩造之買賣契約已歸於消滅，應堪認定。查，兩造之買賣契約業已解除，當事人雙方應互負回復原狀之義務，被上訴人請求上訴人返還並賠償系爭房地所繳付之全部期款二百五十三萬元，及代收款與稅金共二十五萬零六百四十七元。就系爭房地所繳付之全部期款係二百五十三萬元，為上訴人所不爭執，但上訴人辯稱，其中有一百八十九萬元係蕭國標所繳納，被上訴人僅得請求返還其所繳納之期款云云，惟依前所述，上訴人已同意蕭國標將其所繳納價款之債權轉讓與被上訴人，該轉讓對上訴人已生效力，則被上訴人所能請求返還之價款，自包括蕭國標已繳納之部分，上訴人認蕭國標所繳納之一百八十九萬元，被上訴人不得請求返還，尚有誤解。則被上訴人請求上訴人返還系爭房地所繳付之全部期款二百五十三萬元及自反訴起訴狀繕本送達翌日即八十五年十二月四日起至清償日止之法定遲延利息，並無不合，應予准許。而被上訴人所請求返還之代收款與稅金，其中五萬元簽約金係被上訴人於八十二年十二月二十九日繳納，依被上訴人所提出之統一發票所載，該五萬元係支付第二十一至二十四期款，已在前揭價款之內，被上訴人自不得重複請求上訴人返還，被上訴人並無法證明其除繳付系爭房地之期款後，另有支付五萬元簽約金，則其此部分之請求，洵屬無據。另被上訴人有支付上訴人代收款共十七萬零二百二十六元，其中代書費包括土地房屋登記、設籍公證費、銀貸登記共一萬二十元，稅費包括契稅、印花稅、規費共十萬零一百九十元，外水管路費用七千零三十元、外電管路費用五千一百二十四元、瓦斯管路費用二萬七千零八十二元、管理基金一萬六千八百元、自來水公司保證金二千元，並因系爭房地已登記被上訴人名義，被上訴人另繳納八十四年地價稅一千七百三十五元、八十四年房屋稅一萬二千八百八十三元、八十五年房屋稅一萬五千八百零三元，計三萬零四百二十一元，此為上訴人所不爭執，並有被上訴人所提出之地價稅繳款書、房屋稅繳款書、收據、中港裕毛屋各項預繳明細表在卷可憑。就管路費用及自來水公司保證金共四萬一千二百三十六元，為系爭房屋接用水電及瓦斯必須支付之費用，屬被上訴人就系爭房屋所支出之必要或有益費用，該利益尚存在於系爭房屋內，上訴人取回系爭房屋，不須支付該費用即得使用水電及瓦斯，被上訴人依民法第二百五十九條第五款之規定自得請求上訴人返還；至代書費與稅費共十一萬二千一百九十元，為辦理所有權移轉登記之費用，與被上訴人所繳納之地價稅、房屋稅共三萬零四百二十元，均係被上訴人因解除契約將系爭房地所有權回復上訴人名義所受之損害，此損害係因可歸責於上訴人事由所造成，被上訴人自得請求上訴人賠償（與民法第二百六十條解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，係專指因債務不履行之損害賠償者無關，被上訴人依該條之規定請求賠償，固有不當，但法院並不受當事人法律見解之拘束）；另管理基金一萬六千八百元，上訴人已代為繳納予中港裕毛屋管理委員會，此有該委員會所出具之證明書附卷足稽。被上訴人依民法第二百五十九條第五款之規定請求返還，而該管理基金一萬六千八百元，依卷附之大樓管理辦法及委託代管合約書第五條及住戶公約第一條所示，實係被上訴人預繳每月二千八百元（住宅二千五百元、停車場三百元）之六個月管理費用，被上訴人並無法證明該預繳之管理費，於其解除契約後尚可退還，且中港裕毛屋管理委員會僅能退還上訴人，即上訴人對於被上訴人所預繳之管理費用獲有利益，此部分被上訴人之請求，尚屬無據。因此被上訴人所得請求返還及賠償之代收款及稅金應為十八萬三千八百四十七元（112190+30421+41236=183847 ），被上訴人請求上訴人給付之代收款及稅金，在十八萬三千八百四十七元及自反訴起訴狀繕本送達之翌日即八十五年十二月四日起算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，不應准許。末查，契約解除，雙方互負回復原狀之義務，此項互負之義務，依民法第二百六十一條準用第二百六十四條之規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付，此一同時履行抗辯權之援用無需以訴為之，倘當事人一方在訴訟上已為此抗辯，法院應為他方提出對待給付時，應對之為給付之判決（參照最高法院八十五年度台上字第二二二○號判決）。本件上訴人應返還買賣價金二百五十三萬元與被上訴人應辦理移轉系爭房地之所有權登記，為兩造因本件買賣契約解除所互負回復原狀之義務，上訴人已為同時履行之抗辯，則上訴人所應返還二百五十三萬元買賣價金及自八十五年十二月四日起算之法定遲延利息，法院自應為對待給付之判決，第一審判決此部分上訴人應於被上訴人辦理系爭房地所有權移轉登記之同時給付之等詞。為其判斷之基礎。查，卷附八十五年十二月三日被上訴人所提出之反訴狀（答辯狀），僅在敍述其通知上訴人主張解除契約為有理由（見一審卷三三頁至三八頁），並非以該書狀為解除契約之意思表示，原審以該日為兩造買賣契約解除日，與卷內資料不符。次按民事訴訟法採不干涉主義，凡當事人所未聲明之利益，不得歸之於當事人，所未提出之事實及證據，亦不得斟酌之，此觀民事訴訟法第三百八十八條之規定自明。經查，被上訴人迄未主張蕭國標將其所繳納款項之債權轉讓與伊，且其訂購系爭房地所繳納之部分期款，由蕭國標之前所繳納之期款抵償，原審逕行予以認定，自有認作主張之違誤。且上訴人主張：被上訴人及蕭國標因承擔契約，所進行之換名手續造成伊之不便，而由伊向蕭國標及被上訴人收取手續費。……倘被上訴人非為契約承擔，而係由伊與蕭國標解約後，兩造獨立簽約者，則伊有何依據向蕭國標及被上訴人（尤其是被上訴人）收取手續費﹖而蕭國標及被上訴人又何願給付此手續費﹖足見本件確為契約承擔無訛等語（原審卷二○九頁正、反面），為其重要之攻擊方法，原審恝置未論，亦有未洽。又原審認代書費與稅費十一萬二千一百九十元、地價稅與房屋稅三萬零四百二十元，均係被上訴人因解除契約將系爭房地所有權回復上訴人名義所受損害，此損害係因可歸責於上訴人事由所造成，被上訴人得請求上訴人賠償云云，惟其所憑法律依據何在，未見原審予以說明，殊屬可議。上訴論旨，指摘原判決關此部分違背法令，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。中華民國八十九年五月十二日最高法院民事第三庭審判長法官范秉閣法官朱建男法官許澍林法官鄭玉山法官葉勝利右正本證明與原本無異書記官中華民國八十九年五月三十日

最高法院八十九年度台上字第一一○九號

關鍵資訊