最高法院八十九年度台上字第二一五五號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十九年度台上字第二一五五號

上訴人

五大紙器工業股份有限公司

法定代理人

徐前村

訴訟代理人

林坤賢律師

被上訴人

甲○○

被上訴人

長谷建設股份有限公司

右　一　人

法定代理人　鍾正光

共　　　同

訴訟代理人　李玲玲律師

　　　　　　　　何俊墩律師

右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十七年九月十四日台灣高等法

院高雄分院第二審更審判決（八十六年度重上更㈠字第五八號），提起上訴，本院判

決如左：

主文

理由

本件上訴人主張：伊於民國七十七年九月間向被上訴人長谷建設股份有限公司（下稱長谷公司）及被上訴人甲○○分別訂購坐落高雄市○○區○○段三五六五之一號土地上建物，即門牌同市○○○路七八號長谷世貿聯合國第Ｂ號１＋２樓房屋及共同使用部分二二五二二建號所有權應有部分（下稱應有部分）一萬分之七七之建物，暨其基地應有部分（下稱系爭房地），伊依約按期繳款，至八十二年二月十六日止已繳付土地價款新台幣（下同）三千八百三十八萬元、房屋價款一千五百六十四萬元，合計五千四百零二萬元，並依被上訴人之通知檢具所需文件，由其代向金融機構申辦抵押貸款。詎八十三年四月間，被上訴人先以伊所提資料不合銀行貸款要件，違反契約之約定，要求改以他人名義申貸，再於八十三年四月二十六日致函要求伊即給付擬貸之未付價款九千五百九十三萬元，否則解除契約並沒收上開繳付之全數價款。因被上訴人所完成擬交付之房屋，具有重大瑕疵，已無法補正，而影響伊購置房屋使用之目的甚鉅，顯屬不完全給付。復因被上訴人不配合辦理貸款，伊亦得類推適用民法給付不能及給付遲延之相關規定，對被上訴人解除契約，請求返還上開價金。縱認被上訴人一方之解除契約為合法，其沒收伊所繳付價金全部作為違約金，仍有未合等情，求為命被上訴人甲○○給付伊三千八百三十八萬元及按起訴狀附表一所列金額及日期起算之法定利息；被上訴人長谷公司給付伊一千五百六十四萬元及按起訴狀附表二所列金額及日期起算之法定利息之判決。

被上訴人則以：伊依上訴人購買系爭房地所簽訂代辦貸款委託書第四條約定，代上訴人向金融機構辦理貸款時，因其資格不符遭拒，乃依該貸款委託書第五條約定，催請上訴人以現金交付價金，上訴人竟置之不理，伊自得依系爭房地買賣契約書第四條及代辦貸款委託書第四條之約定暨民法給付遲延之規定，合法解除買賣契約，並依系爭房地買賣契約書（原判決誤載為代辦貸款委託書）第四條約定沒收上訴人已繳付之各期價金等語，資為抗辯。

原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：系爭房屋之出賣人與系爭土地之出賣人不同，形式上房屋、土地買賣契約各自獨立，但效能上緊密結合，經濟上目的亦不可分，依兩造訂約之目的，須合一給付始符契約本旨，是性質上土地與房屋之給付不可分，徵諸系爭房屋及土地買賣契約書之前言及第一條約定自明，是應依不可分之債之規定處理，始符契約本旨及預定效用。其次，上訴人前揭主張伊以預售方式向被上訴人購買系爭房地，總價金為一億五千零五十萬元，已按期先後繳付土地及房屋價款合計五千四百零二萬元，尚餘原約定向金融機關貸款之九千五百九十三萬元未繳交等情，為被上訴人所不爭，並有土地預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書、土地及房屋付款分配明細表、代辦貸款委託書可稽，堪認為真實。該系爭房地買賣契約既未特別另約定房屋之用途，且系爭房屋買賣契約書附件㈠「世貿聯合國建材設備」第三項第四款係記載「一、二樓規劃大型高級名店或金融機構」，而上訴人於八十一年十月二十八日以存證信函向被上訴人表示系爭房屋坪數短少事宜時，亦自陳其訂購該房屋係「擬作辦公用途」，則上訴人再主張：依長谷公司銷售時所提之銷售平面說明書載明系爭房屋供名品商店使用，然其申請建造執照時該房屋係規劃為辦公室，除非領得變更使用執照，否則如作為名品商店使用，即有違法之虞，該房屋雖未交付，但此瑕疵已無從補正云云，執以指摘被上訴人違約，自無足取。上訴人雖主張：依「世貿聯合國建材設備」第三項第三款約定，地坪應貼進口花崗岩或大理石，平頂應請名家作整體設計，長谷公司竟以舖設方塊地毯，平頂以贈送輕鋼架礦纖吸音板方式搪塞，不符契約本旨云云。惟上訴人指稱之建材設備屬於「世貿聯合國建材設備」第三項第三款之內容，而該第三項乃規範門廳，上訴人以其所購買之系爭房屋，應合乎該第三項第三款約定，已有未合。況縱令此部分裝潢與約定不合，仍因衹屬所占買賣標的物價金之比例甚少影響甚微之瑕疵擔保問題，且於該房屋未交付，危險尚未移轉前，被上訴人並未表示拒絕補正，更無不能補正之情事，上訴人執為被上訴人違約之依據，亦非有理。又系爭房屋買賣契約書僅約定：「約二五七‧四五坪（原判決誤載為三五七‧四五坪），上開坪數係包括室內面積、騎樓、陽台、花台、平台、當樓樓梯間、當樓走道、門廳、電梯間、電氣室、機械室、地下室、屋頂突出物等面積之總和」。而經登記之系爭建物面積為五四九點四六平方公尺，公共使用面積為三九○七五點五六平方公尺、應有部分一萬分之七七，合計折算二五七點七三坪，有八十二年十二月二日為建物所有權第一次登記之建築改良物登記簿謄本及複丈成果圖可稽。以上訴人併購二停車位，依現行大樓預售屋買賣停車位，多以增加公共使用應有部分之方式登記之情，被上訴人抗辯應扣除二停車位所占之應有部分，上訴人公共設施比約為百分之二九點五五，衡諸系爭房屋買賣契約就建物公共設施比應為多少並未約定及客觀上就系爭房屋坐落之「世貿聯合國」為五十層大樓，其公共設施比可被接受之狀況，尚難認長谷公司此部分有未依債務本旨履行之情形。至系爭建物雖曾變更設計，但已於八十二年十一月間回復，為兩造所不爭，上訴人執以指摘長谷公司有擅自變更設計之違約行為，自非可採。另依兩造訂立之代辦貸款委託書約定：「今委託乙方（即甲○○、長谷公司）就上項不動產連同房屋（基地）產權為擔保物，代向金融機構申請抵押貸款，以其貸款所得之金額，抵付訂購上項土地、房屋之不足價款」及系爭房地買賣契約約定其餘價金為分期給付等情。足見上訴人除自備款外，餘均委由被上訴人以上訴人所購買之系爭房地，代向銀行申請貸款，並以貸得款項直接撥付被上訴人，充作購買房地價金的一部分，該委辦貸款契約即屬委任契約而成為買賣契約之從契約。茲查被上訴人於八十二年十月二十日、十一月十一日、十一月二十三日分別以存證信函通知上訴人依約配合辦理銀行貸款手續，上訴人雖曾備齊資料，但據石墻聯合會計師事務所出具之上訴人公司查核報告記載：「公司已於八十一年四月十五日資遣全部員工，並全面停工，陸續處分資產」，致被上訴人於八十二年十二月三十一日為上訴人向台灣土地銀行高雄分行（下稱土銀高雄分行）辦理貸款時，該分行以「該公司（即上訴人）業已停工，處分廠房完畢，已無償債來源，不符本行授信條件」為由，拒絕核貸。嗣被上訴人再於八十三年二月二十四日向中國信託商業銀行高雄分行（下稱中信銀行高雄分行）辦理貸款，該分行亦以「因該公司（即上訴人）之會計師查核報告書明白揭示，該公司已於八十一年四月十五日資遣全部員工，並全面停工，陸續處分資產」為由，拒絕上訴人之申請貸款，有存證信函、收件回執、查核報告書、土銀高雄分行八十三年十一月十八日函、中信銀行高雄分行同月十九日函可考。被上訴人乃於八十三年四月二十六日（原判決誤載為二十日）以存證信函催告上訴人，應依代辦貸款委託書第五條「甲方（即上訴人）應具備之貸款條件不合，以致不能核貸或取得貸款時，甲方應按乙方（即被上訴人）通知期限內以現金或即期甲存本票一次向乙方付清」之約定，於同年五月四日中午十二時前，以現金或甲存本票一次向被上訴人付清擬貸之九千五百九十三萬元，如逾期即以違約論，並即解除契約，不另通知，而於八十三年五月四日前，上訴人迄未給付該款項或就應如何貸款之問題回覆被上訴人之事實，為上訴人所不爭。則是否核准貸款，既係由金融機關自行評估辦理，而非被上訴人所能干涉，前述未能貸得款項，自屬不可歸責於被上訴人之事由，上訴人執此作為解除兩造間買賣契約之事由，請求返還價金，核屬無據。第以被上訴人受上訴人委任代向金融機關辦理貸款事宜，此貸款成數及年限，對購買之上訴人而言，洵屬重要，被上訴人原應盡最大之努力及誠意，本於善良管理人之注意義務，辦理貸款事宜。而上開代辦貸款委託書已訂明係以系爭房地為擔保物向金融機關申請貸款，該房地於八十三年五月間之價格經歐亞不動產鑑定股份有限公司鑑定結果又達一億零五百八十七萬餘元。是以該房地設定第一順位抵押權，當無不能貸得款項之理，僅銀行衡量各項條件或求償之勞費，願予核貸之成數、金額或會不足所約定之九千五百九十三萬元而已。而九千五百九十三萬元，金額非小，被上訴人僅定約一個月（按約八天）之短期限，請求上訴人以現金或甲存本票清償其餘全部價金，顯不符誠實信用及公平原則。

被上訴人以上訴人未依「上開期限」付款為單一理由據之對上訴人解除系爭房地買賣契約，亦難認已生解除之效力，其執此沒收上訴人所繳付價金，即非有理。綜上所述，兩造間之系爭房地買賣契約仍屬有效存在，上訴人以被上訴人給付不完全，類推適用給付不能及給付遲延規定，對被上訴人解除契約，並不生解除效力。從而，上訴人請求被上訴人返還前述已付價金及加給法定利息，自屬無理，不應准許。第一審為上訴人敗訴之判決，理由雖未盡相同，然其結果尚無二致，仍應予以維持。為其心證之所由得，爰駁回上訴人之上訴，經核於法委無違誤。上訴論旨，徒就原審取捨證據、認定事實、解釋契約之職權行使及原判決贅述之理由為指摘，聲明廢棄原判決，非有理由。

據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第八庭