八十九年度台上字第二四六五號｜民事：返還買賣價金等｜裁判日期：89 年 10 月 27 日

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十九年度台上字第二四六五號上　訴　人　聯邦建設企業股份有限公司兼法定代理人　丙○○○ 共　　　　同訴訟代理人　楊金順律師被　上訴　人　華美航運股份有限公司法定代理人　彭雲慶被　上訴　人　戊 ○ ○ 丁 ○ ○ 己 ○ ○ 乙 ○ ○ 甲 ○ ○ 共　　　　同訴訟代理人　吳展旭律師右當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國八十八年三月十日台灣高等法院第二審判決（八十七年度重上字第六八號），提起上訴，本院判決如左：主文原判決關於駁回上訴人對於命其各返還被上訴人華美航運股份有限公司、戊○○、丁 ○○、己○○買賣價金及連帶給付華美航運股份有限公司、丁○○違約金部分之上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。其他上訴駁回。第三審訴訟費用關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。理由被上訴人起訴主張：被上訴人華美航運股份有限公司（下稱華美公司）於民國七十八年十月三十一日向上訴人聯邦建設股份有限公司（下稱聯邦公司）購買其所建坐落台北縣新莊市○○段頭前小段地號二二四之一三號等土地上之瓏山林企業廣場第Ｃ棟第十一樓第一、二、三、五號房屋及地下室第三層停車位第七、八、四十六號（下位），暨向上訴人丙○○○購買上開房屋基地應有部分，總價為新台幣（下同）六千七百五十三萬九千元，已支付一千五百七十五萬四千元；被上訴人戊○○於同年十一月十九日、二十二日購買同棟第十八樓第一號房屋，地下室第三層停車位第五號（上位），暨其基地應有部分，總價一千四百十三萬二千元，已支付一百四十八萬元；被上訴人丁○○於同年十一月二十一日購買同棟第十七樓第六、七、八號房屋暨其基地應有部分，總價四千六百七十四萬元，已支付一千零二萬二千元；被上訴人己○○於同年九月六日購買同棟第五樓第五號房屋、地下室第三層第六十五號（上位）停車位，暨其基地應有部分，總價共一千八百九十一萬八千元，已支付三百二十四萬八千元；被上訴人乙○○、甲○○於同年九月四日共同購買同棟第十二樓第三、五、六號房屋、地下室第三層停車位第五十五號（上、下位）、五十六號（上、下位），暨其基地應有部分，總價六千八百九十二萬二千元，已支付三千零七萬元。雙方簽訂之房屋預定買賣契約書第二條約定上訴人應自地坪完成日起八百個工作天完工，並以台北縣政府工務局發給建築物使用執照為合格標準，以使用執照核發日期為完工日期；若逾期完工時，每逾一日聯邦公司應分別按已收價金千分之一計付違約金予伊，且該契約書第十八條及土地預定買賣契約書第十一條，亦約定上訴人須對彼此所應履行之義務負連帶責任。因聯邦公司未依限完工，經定期催告亦無效果，伊已依法解除買賣契約，依民法第二百五十九條之規定，伊得請求上訴人分別返還其受領之價金，伊並得依約請求上訴人連帶給付違約金等情，求為命聯邦公司、丙○○○各給付華美公司四百八十一萬五千元、一千零九十三萬九千元，戊○○十六萬元、一百三十二萬元，丁○○一百零二萬四千元、八百九十九萬八千元，己○○十六萬元、三百零八萬八千元，乙○ ○與甲○○一千六百二十八萬八千元、一千三百八十六萬二千元，及均自八十四年四月十四日起算之法定遲延利息；另上訴人應連帶給付華美公司五十萬五千五百七十五元、丁○○十萬七千五百二十元、乙○○、甲○○一百七十萬一千八百四十元違約金之判決（第一審駁回華美公司、丁○○、乙○○與甲○○超過上開部分之違約金請求，未據彼等聲明不服）。上訴人則以：系爭房屋買賣契約書第二條所謂「地坪完成」，係指地面層之混凝土澆置完成，而「工作天」應扣除例假日、民俗國定假日、雨天等不得工作之日數及因不可歸責於承造人、起造人之原因而經主管機關勒令停工之日數，故自八十二年四月二十六日地坪完成起算，尚未逾雙方所約定之工作期日。縱認伊有遲延給付情形，然該項遲延純因台北縣政府拒絕伊工程勘驗之申請，遲遲不予核發系爭建物之使用執照所致，應屬不可歸責伊之事由。再華美公司與伊間之契約業經兩造於台灣高等法院八十四年度重上字第一二○號事件時合意解除，華美公司再主張解除契約自非有據；另己 ○○、丁○○、戊○○三人則因未依約繳付價金，經伊催告後解除契約並沒收所繳之價金，彼等所為之請求均無理由等語，資為抗辯。原審以：被上訴人主張右揭簽訂買賣契約及繳交價金，上訴人迄未完工取得使用執照等事實，業據提出系爭土地及房屋預定買賣契約書為證，復為上訴人所不爭執，自堪信為真實。查依系爭房屋預定買賣契約書第二條約定，上訴人應自地坪完成日起八百個工作天完工，並以使用執照核發日期為完工日期。而所謂「地坪完成」，依台灣省土木技師公會函所示，凡建築物每樓層之地面亦稱地坪，如無指明那一樓層，無論有無開挖地下室，概指地面層而言，至所謂完成，如無指明工程項目（如粉刷、貼磁磚等），應指混凝土澆置完成。系爭房屋預定買賣契約泛言地坪完成，而未指明係何樓層，參酌台灣省土木技師公會前揭函釋意旨，應認係指「地面層」混凝土澆置完成而言。系爭房屋地面層完成澆置混凝土之日期為八十二年四月二十六日，有兩造不爭之建造執照在卷可稽，且第一審以八十二年四月二十六日起算施工日期，被上訴人亦未非議，應屬合理。關於工作天之計算，應扣除下雨天、例假日、民俗國定假日等，經扣除八十二年至八十五年國定例假日及民俗假日，及全天降雨量逾 0.1mm之天數後，八十二年四月二十六日至八十五年可工作之天數計八百四十六天，已逾契約所定之八百個工作天。上訴人雖主張台北縣政府自七十九年十一月十六日起即陸續發函建議聯邦公司及承攬人福住建設股份有限公司（下稱福住公司）停工，並拒絕受理工程勘驗之申報，福住公司提起訴願後，經台灣省政府撤銷原處分，台北縣政府迄未另為處分等情，固據其提出台北縣政府函、台灣省政府訴願決定書為憑，然福住公司實際上並未因此而停工，至八十四年六月系爭房屋一棟十八層、一棟二十二層均在施工興建中，上訴人亦稱台北縣政府七十九年十一月十六日函僅係勸導措施，不具法律上之拘束力，伊已完成瓏山林企業廣場大樓之結構體，各項設備工程亦陸續施工完成等語；另上訴人申請核發使用執照，因勘驗手續及其施工損及鄰房尚未依規定處理，故未獲核發等情，亦有台北縣政府工務局函可稽，並經證人陳合順證述無訛，則上訴人未能如期完成系爭房屋，取得使用執照，顯非因台北縣政府函令停工或拒絕勘驗所致。按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第二百五十四條定有明文。而系爭土地預定買賣契約書第十一條約定，該契約與房屋預定買賣契約書有不可分之並存關係，上訴人丙○○○同意對房屋起造人依房屋預定買賣契約書所應履行之義務負連帶責任。本件因聯邦公司無法如期完工，經被上訴人於八十五年十二月三十日以存證信函催告後亦未履行，有存證信函及郵政回執可參，則被上訴人於八十六年一月二十日送達解除契約之存證信函與上訴人，自生契約解除之效力。被上訴人最後一次繳款日期均在八十四年四月十四日前，被上訴人依民法第二百五十九條第二款規定，請求聯邦公司、丙○○○各返還上開買賣價金，及均加計自八十四年四月十四日起算之法定遲延利息，自屬有理由。又華美公司與上訴人間因系爭買賣契約爭議，前雖經本院八十四年度重上字第一二 ○號判決認上訴人行使契約解除權於法不合，華美公司縱使同意上訴人解除契約亦不得依據民法第二百五十九條訴請上訴人返還所給付之價金而判決華美公司敗訴確定，惟華美公司與上訴人間之契約，並無約定解除權之保留，故欲解除契約需有法定原因始得為之，華美公司於上開事件所為同意解約之意思表示，自不生效力，上訴人主張華美公司前已同意解除契約云云，尚非有據；且上訴人主張華美公司違約而解除契約部分，既經法院以有違誠信原則而認定於法不合確定在案，上訴人復無華美公司違約之新事實及理由，自不得再主張華美公司違約。另上訴人主張被上訴人己○○、丁○ ○、戊○○三人因未依買賣契約按期繳納價金，經伊催告後已解除買賣契約並沒入價金云云，惟上訴人於銷售系爭房地及兩造訂約時，尚未取得建造執照，訴外人吳建文卻持偽造之建造執照向新聞局申請電視廣告播映，致新聞局誤予准許，吳建文之舉或與上訴人無關，然被上訴人主張彼等係因電視廣播宣傳而知悉上訴人銷售系爭房地始前往觀看工地而簽約等情，依兩造簽約時期並參看卷附吳建文之刑事判決內容，被上訴人主張上情應非子虛，堪予信實。而被上訴人事後知悉系爭土地因都市計劃尚未完成，恐日後無法取得合法產權，故於知悉經過情形後，為保障己身權益分別拒絕繳納屋款，上訴人預售系爭房地，於興建期間發生糾葛，理應向購屋者解釋，令其知悉經過及處理情形，其逕予催告繳款、解約，自與誠信原則相違，所為解除權之行使自於法不合。末查，契約解除前所已發生之違約罰性質之違約金請求權，不因契約解除而失其存在。系爭房屋依約定原應於八十五年十月七日完工，自是日起算至八十六年一月二十日止兩造契約解除之日止，聯邦公司共遲延日數一百零五天，以被上訴人房屋、停車位繳付價金之千分之一計算，被上訴人請求上訴人連帶給付違約金計華美公司五十萬五千五百七十五元、丁○○十萬七千五百二十元、乙○○及甲○○一百七十萬一千八百四十元，亦屬有理由，應予准許等詞，因而維持第一審所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴。關於廢棄發回部分：按契約之合意解除與法定解除權之行使性質不同，效果亦異。前者為契約行為，即以第二次契約解除第一次契約，其契約已全部或一部履行者，除有特別約定外，並不當然適用民法第二百五十九條關於回復原狀之規定；且因屬契約行為，自得由原契約當事人合意為之，不以原契約定有解除權保留條款為要。查上訴人抗辯伊於八十二年十月二十二日以存證信函向華美公司為解除系爭買賣契約之意思表示，華美公司於台灣板橋地方法院八十三年度重訴字第二一一號、台灣高等法院八十四年度重上一二○號事件中，表示同意解除契約；華美公司於原審亦稱「在八十四年重上一二○號案件中，上訴人先發動契約解除權，雖不合法，但我們也在該案審理中同意解除」云云（見原審卷第一四二頁），倘上訴人與華美公司間之買賣契約，已於上訴人聯邦公司依約應完工之日前即合意解除，則買賣契約已因之而不存在，華美公司自不得事後再以上訴人逾期完工為由，行使法定解除權，並請求上訴人給付違約金。原審未詳究該買賣契約是否經雙方合意解除，率以上訴人與華美公司間之契約，未約定解除權之保留，欲解除契約需有法定原因始得為之等詞，推論華美公司於上開案件所為之同意解約之意思表示不生解約之效力，據為上訴人敗訴判決，自有可議。次查上訴人因被上訴人己○○、丁○○、戊○○未依約繳款，於催告後分別於八十年三月二十一日、八十二年十月二十二日、七十九年十二月十八日解除買賣契約，有上訴人提出之存證信函可稽（見第一審卷第三五頁─四一頁），原審雖以被上訴人事後知悉系爭土地都市計劃尚未完成，恐日後無法取得合法產權，為保障己身權益拒絕繳納屋款，上訴人預售系爭房地，未向購屋者解釋興建期間發生之糾葛，而逕催告繳款、解約，與誠信原則相違等由，認上訴人解除契約於法不合。惟己○○、丁○○、戊○○於上訴人為解除買賣契約之意思表示前，究為如何之抗辯，並據以拒付價金，卷內並無資料可考；且被上訴人於原審稱「八十二年知道（上訴人被勸導停工）後才沒繳」（見原審卷第二四 ○頁正面），惟己○○、戊○○分別未繳納第三期款、開工款，上訴人於八十年一月十七日、七十九年十月十二日即予催告，並於八十年三月二十一日、七十九年十二月十八日解除買賣契約，則原審憑何認定己○○等三人當時拒絕繳納屋款，係因知悉系爭土地都市計劃尚未完成，為保障己身權益方始為之？是關於己○○等三人部分之買賣契約，能否謂未因上訴人行使解除權而消滅，自有再予調查審認之必要；倘彼等與上訴人間之買賣契約，業經上訴人合法解除，則彼等是否得本於民法第二百五十九條關於回復原狀之規定，請求上訴人返還價金本息，並依買賣契約請求上訴人給付違約金，即滋疑義。上訴論旨，指摘原判決此部分不當，求予廢棄，非無理由。關於駁回其他上訴部分：原審以前揭理由，維持第一審所為命上訴人分別返還被上訴人乙○○、甲○○買賣價金本息，及連帶給付乙○○、甲○○違約金部分之判決，駁回其上訴，經核於法並無違誤。上訴論旨，重述其在原審之主張，而就原審取捨證據及認定事實之職權行使，指摘原判決此部分不當，聲明廢棄，非有理由。據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第八十五條第一項，判決如主文。中華民國八十九年十月二十七日最高法院民事第七庭審判長法官吳正一法官謝正勝法官劉福來法官高孟焄法官葉勝利右正本證明與原本無異書記官中華民國八十九年十一月十五日

最高法院八十九年度台上字第二四六五號

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