最高法院八十九年度台上字第二八三四號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十九年度台上字第二八三四號

上訴人

甲○○

被上訴人

永太房屋仲介有限公司

法定代理人

李智彬

右當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國八十八年九月二十二日台灣高等

法院第二審判決（八十八年度上字第三九八號），提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件被上訴人主張：兩造於民國八十六年十一月二十三日簽訂由伊居間銷售上訴人所有坐落台北縣蘆洲市○○路四六號一樓、四八之一號一樓之房地（下稱系爭房地）之契約，約定期限自八十六年十一月二十三日起至八十七年四月三十日止，原委託銷售總價為新台幣（下同）二千萬元（嗣兩造於八十六年十二月二十八日變更委託銷售總價為一千九百萬元），買賣雙方達成委託條件時，伊得全權代理上訴人收受定金。並約定於委託銷售期限內自行出售或由第三者介紹成交者，視為上訴人違約，應給付伊原委託售價之百分之四價金為違約金。上訴人於委託期限屆止前即將系爭房地出售並移轉登記予訴外人張榮鈞，顯然違約，又上訴人上開違約行為使訴外人鄭秀美於八十七年三月二十三日表示願以一千九百萬元購買亦無法成交，伊因而喪失可得預期利益等情，爰依契約及債務不履行之法律關係，求為命上訴人給付伊七十六萬元並加付法定遲延利息之判決（被上訴人超過上開本息請求部分業經原審為其敗訴之判決確定）。

上訴人則以：伊委託被上訴人出售系爭房地，性質上為委任契約，依法委任人毋待他方同意得隨時終止契約，伊已於八十七年一月下旬以電話向被上訴人之承辦人員陳巧佳終止委任關係，兩造間內部委任關係消滅，外部代理權之授與亦告撤回，嗣後將系爭房地出售他人自無違約可言，被上訴人無權請求違約金；又兩造間所為「若上訴人有應視為違約之情形，應付與被上訴人原委託售價之百分之四價金作為違約金」之約定，其性質為損害賠償額之預定，所約定之金額顯然過高，依法應予酌減等語，資為抗辯。

原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：被上訴人主張，兩造簽訂房屋委託銷售契約，由被上訴人居間銷售上訴人所有坐落台北縣蘆洲市○○路四六號一樓、四八之一號一樓之房地，委託期限自八十六年十一月二十三日起至八十七年四月三十日止，嗣於八十六年十二月二十八日復簽訂委託契約變更同意書，將委託銷售總價由二千萬元變更為一千九百萬元，若買賣雙方達成委託條件時，被上訴人全權代理上訴人收受定金，並約定上訴人於委託銷售期限內自行出售或由第三者介紹成交者，視為上訴人違約，應給付被上訴人委託售價之百分之四價金作為違約金。嗣上訴人於八十七年二月二十日自行將系爭房地以買賣為原因移轉登記予張榮鈞等事實，為上訴人所不爭執，並據提出專任委託契約書、委託契約變更同意書、建築改良物登記簿謄本、土地登記簿謄本等件可稽，堪信為真實。上訴人雖以前開情詞置辯，惟按居間契約係一方提供他方訂約機會，並非以居間人名義訂立契約，且仲介不動產交易，仲介人向買賣雙方各收取之報酬，僅為仲介人提供服務之酬勞，並非代理雙方訂立契約，與雙方代理有殊。查兩造於所簽訂之契約書第九條第一款約定：如上訴人於委託銷售系爭房地期限內，自行出售系爭房地，即應視為違約，上訴人應給付被上訴人原委託售價百分之四價金為違約金，有上開契約書可稽。上訴人既於八十七年二月二十日將系爭房地以一千八百萬元出售予訴外人葉愛，並依買受人之指定而登記其子張榮鈞，則依上開約定即應視為違約，被上訴人據以請求上訴人給付原委託售價百分之四之違約金七十六萬元，自非無據，況葉愛、張榮鈞係訴外人張石安之妻及子，有被上訴人所提出之戶籍謄本可按。而張石安曾於前開被上訴人受託銷售系爭房地期間內之八十六年十二月三十一日向被上訴人表示願以一千八百萬元購買系爭房地，並簽署斡旋承諾書委由被上訴人居間向上訴人斡旋，期限至八十七年一月十日止等情，亦有該不動產買賣斡旋承諾書可按。上訴人抗辯，伊已以自行找到買主為由解除與被上訴人契約，亦有違誠實信用原則。此外委託銷售契約既約定有委託期限，並約定上訴人於委託銷售期限內中途撤銷委託即視為違約，足徵兩造已以特約約定，於委託期限未屆至前，委託人即上訴人不得片面終止委託銷售契約。上訴人抗辯，伊於八十七年一月中旬左右自行覓得買主承購時，即電告被上訴人之承辦人陳巧佳欲終止委託關係云云，既為被上訴人所否認，且據所舉證人周竹川供證情節及證人吳俊霖之證言，亦難認被上訴人已同意終止委託銷售契約。上訴人抗辯依民法第五百四十九條第一項規定，伊得隨時終止委託銷售契約毋庸被上訴人同意且伊已有效終止委託銷售契約云云，自不足取。兩造既約定違約金為原委託售價之百分之四即七十六萬元，且該違約金性質為損害賠償之總額，雙方已就彼此間履約情形加予考量，並無過高情形，上訴人空言違約金太高，請求酌減，亦非有據，綜上所述，被上訴人請求上訴人給付七十六萬元及自起訴狀繕本送達之翌日即八十七年六月十七日起之法定遲延利息，應予准許云云，為其心證所由得，復說明上訴人其他抗辯之取捨意見，爰維持第一審所為命上訴人給付被上訴人七十六萬元本息部分之判決，駁回上訴人此部分之上訴，經核於法洵無違誤。查上訴人係於委託被上訴人銷售期限內之八十七年一月二十三日將系爭房地自行出售他人，並於同年二月二十日以買賣為由移轉登記予張榮鈞之事實，為上訴人所不爭執，且有建築改良物及土地登記簿謄本可按，原審因認上訴人業已違約，被上訴人依約得請求上訴人給付違約金，判命上訴人給付，並不違背法令。至於被上訴人主張八十七年三月二十三日訴外人鄭秀美欲以一千九百萬元購買系爭房地，已在上訴人違約之後，無論其是否真實，均不影響上訴人違約之事實，上訴人執以爭論原判決不當，並無可取。

此外上訴論旨復就原審取捨證據、認定事實、解釋契約及適用法律之職權行使，指摘原判決其敗訴部分為不當，聲明廢棄，難認有理由。

據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第七庭