最高法院八十九年度台上字第二八七一號｜法律人

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十九年度台上字第二八七一號上　訴　人　陸泰開發股份有限公司法定代理人　廖昭富訴訟代理人　吳東一律師被上訴人　甲○○ 右當事人間請求給付分期買賣價金事件，上訴人對於中華民國八十七年九月二十九日台灣高等法院第二審判決（八十六年度上字第一八○六號），提起上訴，本院判決如左：主文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。理由本件上訴人於上訴本院後，其法定代理人變更為廖昭富，提出公司變更登記事項卡及公司執照各一份為證，並聲明承受訴訟，核無不合，先予說明。次查本件被上訴人主張：上訴人於坐落基隆市中正區○○○段牛稠嶺小段七二、七三、七三之一、七三之四、七五之八、七五之一○、七五之一二、一七四之五、一七四之七、一七四之八、一七四之一三、一七四之一四、一七五等地號土地上興建「海洋大學世界台北橫濱」大廈工程，明知該大廈Ｐ４棟之大門係位於走廊外，大門與客廳間有一狹長無法利用之走廊空間，而非方正之格局，其為達銷售之目的，竟出示大門位於走廊內，與客廳及餐廳外牆平行，未突出於走廊，格局方正，使用面積二九‧四一坪，公共面積三‧七五坪，合計三三‧一六坪之虛偽廣告平面圖與伊，致伊陷於錯誤，而於民國八十二年三月十九日與上訴人簽訂房屋、土地預定買賣合約書，買受該大廈Ｐ棟第三層編號二五六號之系爭房屋一戶，總價新台幣（下同）四百十七萬元，並已依約先付價款九十九萬元。嗣伊至現場察看系爭之房屋時，發現系爭房屋大門竟位於走廊外，大門與客廳間有一狹長之空間，而非方正之格局，並將原本屬於公共使用之走廊充作屋內使用面積，屋內坪數僅二十七坪餘，明顯不足，建築圖與廣告平面圖不符，始知上訴人以不實之廣告詐騙伊與之訂約，爰依民法第九十二條第一項規定撤銷系爭買賣房地契約，並請求上訴人返還已付價金之本息。另依雙方所簽訂之系爭房地預定買賣契約書，上訴人應交付與該契約書平面圖格局方正之房屋，惟因系爭房屋有上開瑕疵，該瑕疵又無法補正，並依民法第三百五十九條規定解除買賣契約，請求上訴人返還買賣價金及利息等情。先位聲明：求為命上訴人給付九十九萬元本息之判決。又如認解除契約顯失公平時，因系爭房屋短少一‧四四坪共十五萬六千九百六十元，另伊已付價金九十九萬元，以銀行定存年息百分之七計算，二年為十三萬八千六百元，又因上訴人短少坪數無法交屋，致伊在外租屋，每月租金以一萬元計，二年共二十四萬元，以上共計五十三萬五千五百六十元，故伊自得請求減少價金五十萬元，已向上訴人表示減少價金之意思。備位聲明：求為確認上訴人對於伊之債權超過三百六十七萬元部分不存在之判決。上訴人則以：系爭房屋係交由訴外人新聯富公司處理銷售事宜，該公司因銷售之圖面甚多，致於繪製廣告圖及契約之平面圖時，誤將系爭房屋大門之位置繪製於走廊內，與客廳及餐廳外牆平行，雖與原建築圖不符，惟依兩造所訂立之不動產買賣契約第六條之規定，應以工務局發給建築物使用執照為合格標準，而基隆市政府工務局核定之平面圖，即將系爭房屋之大門置於走廊外，且被上訴人以同一事實對伊公司之法定代理人提出刑事詐欺告訴，亦經判決無罪確定，足證伊無詐欺之意。況系爭房屋建造完成，依基隆市地政事務所核發之建物所有權狀記載主建物面積為八六‧一九平方公尺、陽台為九‧二五平方公尺，合計九五‧四四平方公尺，折算坪數為二八‧九二坪，公共設施為一六‧七九平方公尺，折算坪數為五‧○八坪，總計面積為三三‧九五坪，較契約書所約定之三三‧一六坪多出○‧七九坪，面積並無減少之情形。又系爭房屋尚未交付被上訴人，縱有瑕疵亦可補正，被上訴人因而主張解除契約，依法無據。再被上訴人表示請求減少價金，亦乏依據等語，資為抗辯。原審將第一審所為被上訴人敗訴判決廢棄，改判命上訴人給付被上訴人九十九萬元本息，無非以：查兩造於八十二年三月十九日就上訴人所興建坐落於基隆市○○○段稠嶺小段之海洋大學世界工程Ｐ４棟第三樓之系爭房屋一戶及基地簽訂系爭買賣合約，契約第一條、第二條約定房屋面積約三三‧一六坪，該面積包括室內、陽平台、花台、樓梯間、屋頂突出物以及全棟其他公共設施應分擔應有部分之面積，總價款為四百十七萬元，被上訴人並已繳交價款計九十九萬元。又系爭房屋建築完成後之主建物面積為八六‧一九平方公尺（約合二六‧○七坪），附屬建物面積為九‧二五平方公尺（約二‧七九八坪），合計九五‧四四平方公尺（約合二八‧八七坪），共同使用部分面積為一四、二二九‧五七平方公尺之十萬分之一一八，即一六‧七九○八平方公尺，約五‧○七九坪，以上合計約三三‧九五坪等事實，有房屋、土地預定買賣合約書及建物所有權狀各一份附卷可稽，並經原審勘驗現場無誤，有勘驗筆錄及現場照片在卷可按，復為兩造所不爭執，堪信為真正。按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第三百五十九條定有明文。查兩造訂約時上訴人出示之廣告圖及契約所附之平面圖顯示，系爭房屋為一方正之格局，無凸出之長廊，由大門進入即係客、飯廳等情，有廣告平面圖、傢俱位置圖及契約所附之平面圖在卷可按，並為上訴人所不爭執，是依廣告平面圖及系爭房地買賣契約所附之平面圖所示，足認兩造買賣之標的為格局方正之房屋，但系爭房屋建妥後之現況顯示，系爭房屋為一凸型之格局，大門與客廳間有一長四公尺、寬一‧二一公尺之長廊，由大門進入後，需經過此狹長之空間始至屋內，而客廳與飯廳呈寬三公尺、長七‧二八五公尺之長方型，長廊之長度較客、飯廳之寬度長，而長廊之外面一邊為公共樓梯，一邊與鄰居相鄰，長廊之位置無法改變，亦無法經由裝璜加以利用等情，業經原法院履勘現場屬實，並製有勘驗筆錄及照片可憑。系爭房屋顯有重大瑕疵，且屬不能補正，堪以認定。再參酌依國人性喜格局方正房屋之習慣，若無特殊考量，絕無意願購買格局不正房屋，且以格局凸型及方正型之房屋相較，價格差距甚大，系爭房地總價款四百十七萬元，被上訴人僅給付九十九萬元等情，解除系爭契約並無顯失公平之情形。按物之出賣人，除負有交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務外，對於買受人應擔保其物依民法第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，此觀同法第三百五十四條規定自明。本件上訴人縱可使被上訴人取得系爭房地之所有權登記，但被上訴人所取得者係與系爭契約所附平面圖不符之凸型房屋，不惟其通常效用有所減少，且減低其經濟上之價值。被上訴人責令上訴人負瑕疵擔保責任，自屬有據。上訴人雖抗辯出賣人所負瑕疵擔保責任，係以其物依民法第三百七十三條規定，危險移轉於買受人時存有瑕疵為要件，伊尚無交付系爭房屋之義務，且未拒絕擔保，被上訴人不得依瑕疵擔保之規定行使權利云云。然查，民法第三百五十四條規定出賣人應擔保其物在危險移轉於買受人時，無瑕疵之存在，係使出賣人於危險移轉前仍得除去瑕疵而為交付，如於交付前已有瑕疵存在，而該瑕疵已確定不能除去，或出賣人明確表示拒絕擔保者，縱出賣人尚無交付標的物之義務，買受人亦得依瑕疵擔保之規定行使權利（最高法院四十九年台上字第三七六號判例參照）。如前所述，本件系爭契約所附之平面圖為格局方正之房屋，但建妥後則格局不方正，迄今該建物已取得使用執照，無從以變更設計之方式使之方正，該項瑕疵顯屬無從補正。又本件買賣標的物於交付前既存有上述無法補正之瑕疵，被上訴人據以解除契約，於法自無不合。又兩造雖係分別訂立土地及房屋預定買賣契約書，並分別為價金之約定，然本件係以房屋及土地為買賣標的，依其性質及當事人之意思，土地及建物二者顯無從割裂，屬聯立契約，同其命運，被上訴人因該房屋有減少效用及價值之瑕疵，而就房地契約予以解除，應屬適法。系爭契約既經解除，上訴人即應依民法第二百五十九條規定返還受領之價金及自受領日起算之利息。從而，被上訴人先位聲明請求上訴人返還已付價金九十九萬元及減縮自受領後之起訴狀繕本送達翌日起之法定遲延利息，自屬有據，應予准許等詞，為其判斷之基礎。惟查依兩造所簽訂系爭房屋買賣契約第一、二條約定之內容僅記載，房屋面積約為三三‧一六坪，此項面積包括室內、陽平台、花台、樓梯間、屋頂突出物及全棟其他公共設施應分擔持分之面積，廣告平面圖亦無室內面積若干之說明。而系爭房屋建築完成後，主建物、附屬建物及共同使用部分面積合計約三三‧九五坪，被上訴人實際取得之權狀面積與廣告平面圖所載面積三三‧一六坪相較並無短少，反而增加○‧七九坪，有建物所有權狀附卷可稽，且為原審所確定之事實。雖被上訴人主張廣告平面圖上系爭房屋大門係設在長廊內部，房屋為方正之格局，而上訴人建造完成之大門則設在長廊外部，使系爭房屋成為凸形格局，構成重大瑕疵云云。惟查該長廊係僅供被上訴人一家住戶進出使用，不論大門設在長廊內部或外部，似均不影響被上訴人之正常使用及使用面積之計算。況上訴人辯稱伊已依被上訴人之請求將該大門移至長廊內部，即如廣告平面圖所載位置，使系爭房屋成為方正格局，提出現場照片為證（見第一審卷第一○五頁、第一二五頁至第一二七頁，原審卷第一二○頁至第一二八頁），則系爭房屋是否仍有減少通常效用，及經濟上價值之無法補正之瑕疵﹖被上訴人主張解除契約是否顯失公平﹖原審未予詳查審認，遽以上開理由為上訴人敗訴之判決，尚有未合。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。中華民國八十九年十二月二十二日最高法院民事第二庭審判長法官曾桂香法官劉延村法官劉福聲法官黃秀得法官李彥文右正本證明與原本無異書記官中華民國九十年一月三日

最高法院八十九年度台上字第二八七一號

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