最高法院八十九年度台上字第三○六號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十九年度台上字第三○六號

上訴人

快樂興業股份有限公司

法定代理人

楊德財

被上訴人

乙○○

　　　　　　　　甲○○

　　　　　　　　丙○○

　　　　　　　　丁○○

右當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國八十七年十一月三十日台灣

高等法院第二審更審判決（八十七年度上更㈡字第二一三號），提起上訴，本院判決

如左：

主文

理由

本件被上訴人主張：伊四人分別於民國八十一年二月二十三日、三月二日、三月二十一日，向上訴人訂購上訴人在坐落宜蘭縣壯圍鄉○○段大福小段一○八－一、一○八之四地號土地，興建之快樂福第房屋，乙○○購買編號店２，丁○○購買Ｃ２棟三樓，甲○○購買Ｃ２棟四樓，丙○○購買Ｃ１棟三、四樓（以下簡稱系爭房地），已依約繳付訂金、簽約金、開工款三期，四人繳付價金分別為乙○○新臺幣（下同）一百零四萬元，甲○○五十四萬元，丁○○五十一萬元，丙○○一百零五萬元。訂約之初，上訴人出面訂約之代理人，即經理黃海順、吳寬隆及林碧珠承諾於開工時，將上開房屋起造人名義變更為伊等名義，以保障伊之權益，伊信而承購。惟上訴人遲未為變更，且該房屋中之編號店２有應裝置電梯而未裝置，其餘房屋之電梯亦非合約所定之廠牌。經伊催告其辦理起造人名義變更，上訴人仍不能履約，伊乃於八十三年十一月七日向上訴人表示解除契約。上訴人既未依約辦理起造人名義，電梯部分則完全不能改變，依民法第三百五十九條、第二百五十四條、第九十二條之規定，得解除及撤銷系爭買賣契約等情。爰本於解除契約及撤銷契約之法律關係，求為命上訴人返還乙○○一百零四萬元、甲○○五十四萬元、丙○○一百零五萬元，丁○○五十一萬元及各自上訴人受領上開金額之日即八十一年五月六日起至清償日止，均加計法定遲延利息之判決。

上訴人則以：其並未承諾變更系爭房屋之起造人名義為被上訴人，系爭房屋中之店２原並未約定裝置電梯，其餘房屋則所裝置之電梯性能、價格均比原約定者佳，被上訴人亦未就其有何受詐欺情事，舉證以實其說，所為解除及撤銷契約為無理由。且因被上訴人未給付應給付之價金，經催告被上訴人仍不履行，伊已於八十三年二月七日解除系爭買賣契約，所支付之價金並已予沒收，被上訴人請求返還為無理由等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：被上訴人雖主張受上訴人詐欺而可請求撤銷本件買賣契約，上訴人否認有何詐欺事實，被上訴人既未能就被詐欺之事實舉證以實其說，不能認為真實，其本於撤銷之法律關係，求為判決命上訴人返還被上訴人已交付之價金及法定遲延利息，即屬無從准許。被上訴人主張彼等四人分別向上訴人訂購系爭房地並已依約繳付訂金、簽約金、開工款三期，各如其主張之金額之事實，業據其提出房屋預定買賣契約書為證，且為上訴人所不爭執，堪信為真實。被上訴人主張彼等訂約之初，上訴人出面訂約之代理人即經理黃海順、吳寬隆及林碧珠承諾於開工時，將上開房屋起造人名義變更為被上訴人等名義，以保障其權益，被上訴人信而承購，且兩造及訴外人柯武智、陳啟川、吳寬隆曾於八十一年六月一日共商變更起造人之事，上訴人復承諾願變更起造人為上訴人名義等事實，業據其提出買賣契約書、存證信函、申請書、匯款單、證明單、名片、變更起造人名冊等為證。上訴人雖否認承諾變更起造人名義，惟查：系爭買賣契約並無關於何時應辦理所有權名義變更之約定三條規定，與一般非以買受人為起造人而應辦理所有權移轉登記之買賣契約明顯不同。按被上訴人先後於八十一年五月二十二日、八十一年六月十四日以存證信函，於八十一年七月十三日再委請律師函催告上訴人辦妥起造人名義變更登記，並先向宜蘭縣稅捐稽徵處、宜蘭縣政府建築管理課申請准予依法辦理新建房屋起造人名義變更登記，若非上訴人承諾願意變更起造人名義，被上訴人何必一而再，再而三函催上訴人辦理，並向有關機關查詢？被上訴人交付上訴人八十一年五月五日期、面額九十八萬元支票乙紙以支付第三期款（開工款）。發票日屆至，被上訴人未見上訴人辦理起造人名義變更，認為受騙，乃故意使存款不足而退票，嗣於八十一年六月一日由被上訴人乙○○與甲○○、柯武智、陳啟川、吳寬隆齊赴上訴人公司商議，經上訴人承諾變更起造人名義，被上訴人信而即往臺灣銀行存款，使上訴人順利兌領等情，經證人吳寬隆、陳啟川證述相符，並有送金單附卷可證，上訴人亦自承領得該筆款項，堪信為實在。上訴人職員林以堅、黃志照、陳日安三人曾於八十二年十月十九日下午二時，至被上訴人住所洽談本件房地繳款業務及換名，當場書寫出差證明書，並經林以堅證明該證明書屬實，該證明書內載：「茲於……乙○○公司洽辦有關快樂福第乙○○等五戶之繳款業務及換名手續」，證人林以堅雖證稱：「換名手續是因原告有要求發票抬頭開全能小客車公司的戶名問題。……我未答應原告變更起造人名義。」，惟全能小客車公司於八十一年十一月二十日已轉讓童進順，非由被上訴人經營，不可能以全能小客車公司登記為房地之所有權人，且除起造人名義變更問題外，尚有何問題可談？足證林以堅所證不合情理且與事實不符，況其為上訴人公司職員，難免偏袒上訴人，該出差證明書上所謂換名，應係指變更起造人名義甚明。上訴人就系爭房屋係委由訴外人僑國廣告事業有限公司（下稱僑國公司）銷售，為上訴人所自承，惟其代理銷售契約並未公開於眾，代理銷售公司對其銷售人員之權責並未公開限制範圍，亦無對吳寬隆之權限或職位加以標明及限制。證人陶鼎銘雖證稱：「吳寬隆當時是新進人員，依公司規定他未滿一年之人員不能直接與客戶洽商銷售業務……」，林碧珠雖亦證稱：「以房屋銷售業務，依公司慣例，未變更起造人名義情形，因會有逃漏稅問題，且當時廖先生來訂約，未同意變更。」惟上開二證人為與上訴人有代銷關係之僑國公司之高級職員，其與上訴人利害關係密切，證言殊非可採。又被上訴人曾購買臺北縣中和市○○路十六號六樓房屋，買賣契約訂立後，建方即為起造人名義變更，有被上訴人提出之變更起造人名冊附卷可參，足證被上訴人購買系爭房屋，要求變更起造人名義，乃因保障自己權利之經驗。而在買賣契約書附件三代刻印章同意書內記載：「立同意書人茲為便利辦理申請本契約書土地房屋之……變更名義…等事項，特同意給代刻同意人乙枚，並代其保管，專為辦理上述事項之使用……」即含有上訴人同意辦理起造人名義變更事項，上訴人主張此乃非買賣契約之一部分，與系爭買賣契約無涉云云，自不足採。又縱認證人陶鼎銘所稱起造人名義變更之約定應經建設公司同意，銷售人員無權答應屬實，惟民法第一○七條規定：「代理權之限制及撤回，不得以之對抗善意第三人。但第三人因過失而不知其事實者，不在此限。」

上訴人既未主張亦未舉證證明被上訴人對於對於本件銷售人員無權同意變更起造人一事係「明知」或「因過失而不知」，則依法不得對被上訴人主張銷售人員並無同意變更起造人之權限。綜上所述，被上訴人主張上訴人同意給付開工款時，變更起造人名義，堪予採信。本件被上訴人於訂約之初，即透過吳寬隆，與上訴人公司總經理人簡英傑（似為簡英杰之誤，見第一審卷第一○三頁背面）達成協議，嗣於八十一年五月、六月間上訴人公司總經理簡英杰達成協議，顯見兩造確有變更起造人名義之協議。

查系爭房屋固於八十二年九月二十九日取得使用執照，同年十一月十九日辦妥所有權第一次登記，有使用執照、建物登記簿謄本在卷為憑。然依兩造之約定，起造人名義須變更為被上訴人名義，始合於債之本旨，上訴人既於被上訴人屢次催告後，均未依約辦理起造人名義變更登記，則縱於八十二年十一月十九日辦妥所有權第一次登記為上訴人公司名義，亦不合於債之本旨。雖上訴人指稱被上訴人不付價金，於八十三年二月七日主張解約沒收已付價金，惟上訴人所負之變更起造人義務，與被上訴人所負之給付價金義務，有對待給付關係，在上訴人未完成變更起造人義務之前，被上訴人得行使同時履行抗辯權而拒絕給付價金。被上訴人上開催告二函件均已對上訴人之催繳價金行使同時履行抗辯權。上訴人所為之解約通知，依法不生解約之效力。本件上訴人未依債之本旨辦理起造人名義變更，被上訴人再於八十三年五月三日委請律師函上訴人因未辦妥所有權移轉登記，致未付款，雖該函係在系爭建物已領取使用執照並辦理建物第一次所有權登記之後，依法不生催告之效力，惟兩造雖未約定確定之辦理期限，被上訴人既曾於八十一年五月二十二日催告其辦理起造人名義變更，上訴人不依約辦理，依民法第二百二十九條第二項規定，自催告時起，上訴人應負遲延責任，被上訴人復於八十一年六月十四日、八十一年七月十三日催告上訴人辦理起造人名義變更，上訴人仍不能履約，被上訴人遂於八十三年十一月七日依民法第二百五十四條規定，向上訴人表示解除契約，依法已生解除契約之效力。從而被上訴人依民法第二百五十九條第二款規定，請求上訴人返還被上訴人乙○○一百零四萬元，甲○○五十四萬元，丙○○一百零五萬元，丁○○五十一萬元，及均自八十一年五月六日起至清償日止之法定遲延利息，即有理由，應予准許，為其判斷之基礎。

查原審以證人陶鼎銘、林碧珠俱屬本件代理銷售之僑國公司之高級職員，與上訴人利害關係密切，其所為不利被上訴人之證言不可採，而採信另一職員吳寬隆之證言（見原判決正本廿四頁），惟就各該證人在僑國公司之級職，並未予說明，已嫌疏略。且依被上訴人於第一審稱「契約第一條中增減容許２％部分（指建築面積）更改，是當場由林碧珠請示簡英杰同意修改的，……（見第一審卷第五六頁），則本件買賣契約之訂定似係林碧珠所承辦，果屬如此，何以直接承辦之林碧珠所證不可信，非承辦之吳寬隆所證反而可信，自屬費解，究竟吳寬隆所參與本件買賣契約之何部分，原審未予究明，遽謂其所證為可信，尚嫌速斷。次查被上訴人於本件系爭房地買賣之前，曾另有買屋先辦起造人名義變更之經驗，為原審所認定之事實（見原判決正本第廿五頁），且依被上訴人於第一審稱「吳（寬隆）有直接銷售，且有請示簡英杰同意。」（見第一卷審第五五頁）及稱上開有關契約第一條中建築面積增減逾２％始增減價金部分條件之更改（改為不以面積增減２％為必要），亦係當場由林碧珠請示簡英杰同意而修改（見第一審卷第五六頁）等情，則果有當場請示上訴人公司經同意先辦起造人名義變更，顯係契約例稿以外之修改條件，始有另行請示之必要，而被上訴人復有該項經驗，何未要求修改該部分之條文或加註記？且既已知係另經銷售人員請示應允，並非原來契約條文所明載（起訴狀亦載係經訂約代理人承諾變更，見第一審卷第五頁），惟嗣於八十一年五月廿二日及同年六月十六日催告上訴人辦理起造人名義變更之信函中則稱「『依法』應以本人（指被上訴人）名義為起造人。」（見外放之存證信函），而非主張「依約」應為變更？迨委任律師於同年七月十三日催告時始主張於訂約時有該項約定（見第一審卷第廿二頁）？被上訴人於訂約之初既得承諾變更起造人名義，則逕向上訴人請求履約即可，何以先向建管機關請求辦理（見外放函件）未果，再向上訴人請求「依法」辦理？果兩造於八十一年六月一日達成協議，上訴人願為起造人名義之變更，何以嗣於八十一年六月十六日及同年七月十三日所發之催告函俱未提及該協議？被上訴人所稱是否屬實，即非無進一步審酌之餘地。原審另以上訴人職員林以堅等三人於八十二年十月十九日下午二時，至被上訴人住所洽談本件房地繳款業務及換名，當場書寫出差證明書，該證明書內載：「茲於民國八十二年十月十九日十四時，於台北市○○路十號六樓，乙○○公司洽辦有關快樂福第乙○○等五戶之繳款業務及換名手續」，所謂換名乃變更起造人，證人林以堅雖證稱：「換名手續是因原告有要求發票抬頭開全能小客車公司的戶名問題」，惟林以堅所稱之全能小客車公司已於八十一年十一月二十日轉讓童進順，已非由被上訴人經營，不可能以全能小客車公司登記為房地之所有權人，且系爭房地之購買者有甲○○、丁○○等人並非全能小客車公司之股東，豈能變更起造人為全能小客車公司？足證林以堅所證不合情理且與事實不符云云，惟查系爭房屋於八十二年九月二十九日已取得使用執照，為原審所認定之事實（原判決正本廿七頁），已無從再變更起造人之名義，上訴人既為建商，熟悉其情，何致於取得使用執照後之八十二年十月十九日再派員與被上訴人洽談變更起造人名義之事？反之，被上訴人乙○○曾以存證信函要求上訴人將發票抬頭改為全能小客車公司戶名（見第一審卷第一四四頁），而其嗣將該公司轉讓他人，非上訴人所知悉，則上訴人派員與之洽商該項更名，似不悖常情。原審徒以該小客車轉讓之情遽認確係洽辦變更起造人名義，不無速斷。兩造買賣契約書附件三代刻印章同意書內固載：「立同意書人……茲為便利辦理申請本契約書土地房屋之申請建築執照、變更名義、使用執照、接水接電、產權登記……等事項之需要，特同意給代刻同意人乙枚，並代其保管，專為辦理上述事項之使用……。」（見外放之契約書），其將各項用途俱予列載，無非乃將通常所需之情形一一予以列舉之例稿，此觀其中「申請建築執照」一項未予刪除可知，否則簽約時既稱須辦起造人名義變更，顯見已領得建築執照，而既已領得該建築執照，何又須用印再辦「申請建築執照」？則能否以其中載有「變更名義」即謂含有上訴人同意辦理起造人名義變更事項，亦非無疑。又現場銷售之林碧珠就建築面積是否達增減百分之二始增減價金，猶當場向上訴人請示之情，已據被上訴人陳述明確，被上訴人甚至稱吳寬隆當場向上訴人請示是否同意變更起造人名義，亦如前述，對現場銷售人員之職權似非全然無所悉，參以吳寬隆之名片係印「僑國公司代銷事業處專員」（見第一審卷第八二頁），林碧珠、黃海順二人之名片僅印「快樂福第」（見原判決正本第廿三頁），則被上訴人就林碧珠等現場銷售人員對於無變更起造人名義之權，是否「因過失而不知」，能否主張表見代理，尚非無斟酌之餘地。末查原審以被上訴人既曾於八十一年五月二十二日催告上訴人辦理起造人名義變更，上訴人不依約辦理，則自催告時起，應負遲延責任，被上訴人復於八十一年六月十四日、八十一年七月十三日催告上訴人辦理起造人名義變更，上訴人仍不能履約，被上訴人遂於八十三年十一月七日依民法第二百五十四條規定，向上訴人表示解除契約，依法已生解除契約之效力云云（見原判決正本第廿八頁）。惟被上訴人復曾於八十三年五月三日致函上訴人限文到七日內辦理起造人名義之變更（見外放存證信函），則在前所為之催告，似已予展期，而八十三年五月三日之催告，原審已認並不合法，能否復以在前所為之催告，上訴人不為履行應負遲延責任為由，予以合法解約，尤非無推研之餘地。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第一庭

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