最高法院八十九年度台上字第四八二號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十九年度台上字第四八二號

上訴人

鈺成建

法定代理人

廖敏雄

上訴人

辛○○

被上訴人

戊○○

被上訴人

庚○○

被上訴人

己○○

被上訴人

乙○○

被上訴人

丁○○

被上訴人

丙○○

被上訴人

甲○○

被上訴人

癸○○

被上訴人

壬○○

右三人共同

訴訟代理人　連一鴻律師

右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十八年八月四日台灣高等法院

第二審更審判決（八十七年度重上㈠字第一三七號），提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件上訴人主張：坐落台北市○○區○○段三小段四○三號土地為伊所共有，同小段

三八六、四○二號土地則為鈺成建設企業有限公司（下稱鈺成公司）所有。被上訴人甲○○所有門牌為台北市○○街五七號房屋、被上訴人丙○○所有門牌為同街五五號房屋，依次占用四○三號土地如第一審判決附圖（下稱附圖）所示⑥部分面積九二平方公尺、⑤部分面積一一六平方公尺；被上訴人戊○○所有門牌為同街五九巷三之二號房屋，占用三八六號土地上如附圖所示⑫部分面積二二平方公尺；被上訴人己○○、庚○○（下稱己○○等二人）共有門牌為同街四七號房屋、被上訴人丁○○所有門牌為同街四五巷二號房屋，依次占用四○二號土地如附圖所示①部分面積五五平方公尺、⑦部分面積六十平方公尺；被上訴人乙○○所有門牌為同街五一號房屋，占用四○二、四○三號土地上如附圖所示②、③部分面積共七二平方公尺，均無正當權源。

又被上訴人壬○○、癸○○住居於附圖⑥所示土地上之房屋，亦屬無權占有該部分土地。爰依民法第七百六十七條規定，求為命被上訴人壬○○、癸○○自附圖⑥所示土地上之房屋遷出，其餘被上訴人各將所有房屋拆除，返還占用之四○三號土地與伊，並返還占用之三八六、四○二號土地與鈺成公司之判決（第一審命被上訴人戊○○、庚○○、己○○、乙○○、丁○○（下稱戊○○等五人）、丙○○拆屋還地及命被上訴人癸○○、壬○○自所居房屋遷出，而駁回上訴人就被上訴人甲○○拆屋還地之請求，上訴人及戊○○等五人、丙○○、癸○○、壬○○各就其敗訴部分之判決，聲明不服，提起第二審上訴，上訴人上訴第二審後，於原審前審為訴之追加，主張附圖⑥所示之房屋為甲○○、壬○○、癸○○〔下稱甲○○等三人〕所共有等情，求為命甲○○等三人將該房屋拆除，返還占用之土地與伊之判決，原審將第一審所為上訴人勝訴之判決廢棄，改判其在第一審之訴駁回，並駁回上訴人之上訴及追加之訴，上訴人就其敗訴之判決，聲明不服，提起第三審上訴）。

被上訴人則以：系爭五七、五五號房屋係由其基地所有人張乞食所建，其子張天送、張文山、張寶貴繼承後，將五七號房屋連同土地出售周玉勉，將五五號房屋連同土地出售周成業、周萬居，再轉售周玉勉，嗣周玉勉將五七號房屋贈與甲○○等三人，將五五號房屋贈與潘次郎，再轉贈潘正宏、潘正中，後由丙○○購得。系爭五九巷三之二號房屋亦為其基地所有人張中庸所建，後由戊○○之妻黃林玉蟾名義買受。系爭四七號、四五巷二號、五一號房屋則由其基地所有人張再生所建，張再生將四七號房屋連同土地出售張中庸，再轉售陳溪柱、陳溪松，復轉售張江卻，終由己○○等二人購得；將四五巷二號房屋連同土地出售李伊吉、李伊柱，再由丁○○購得；五一號房屋亦輾轉由乙○○受讓取得。上開房屋及土地既原同屬一人所有，先後分開出賣，依最高法院四十八年台上字第一四五七號判例意旨，應認兩造就系爭土地有租賃關係存在等語，資為抗辯。

原審以：系爭四○三號土地係上訴人所共有，三八六、四○二號土地為上訴人鈺成公司所有，被上訴人所有之上開房屋占用該等土地之事實，有土地登記簿謄本可稽，且為兩造所不爭，復經第一審會同地政人員履勘無誤，製有勘驗筆錄及複丈成果圖可按，堪信為真實。惟查台北縣南港鎮○○○段一二七號土地原為張再生、張中庸與其餘共有人共有，六十三年間經台灣台北地方法院以六十三年家訴字第九號判決分割確定，變更為一二七至一二七之二八號等土地（其中一二七之一二、一二七之二一、一二七之二二、一二七之二三、一二七之二六號土地另為協議分割，與本件無涉）等情，有台北市松山地政事務所八十八年一月二十五日北市松地一字第八八六○六五七○○○號函、八十八年四月二十日北市松地三字第八八六○四六九九○○號函、上開判決書及確定證明書可稽。依上開判決記載：除起訴之原告曾提出該土地之分管位置圖外，被告張吉良等廿五人亦具狀陳稱，系爭土地自上一代即分管由各人占有使用中；理由欄載明系爭土地早經分管，並以為分割之依據。證人張再生、張吉良、張秋淋（為上開分割共有物事件之當事人）、陳溪松等亦證稱，系爭土地尚未分割時，確有分管契約存在，且按各共有人占有現況為分割，系爭房屋在各共有人分管土地之上等語，是被上訴人抗辯，該一二七號土地原共有人於分割前，確有分管之協議，即可採信。

系爭三八六號土地重測前為一二七之二五號，自一二七號土地分割而來，分歸原共有人張中庸取得，分割前為張中庸所分管，該土地上系爭五九巷三之二號房屋，係張中庸所建，戊○○已居住三十餘年，業經證人即張中庸之子張秋淋證述屬實。又戊○○以其妻黃林玉蟾名義買受該房屋及基地，有房地買賣契約書一份足憑。證人張秋淋雖稱不知戊○○是否買受該屋云云，然依一般經驗法則，苟戊○○未買受該屋，張中庸及其繼承人豈容戊○○居住該屋三十餘年而無異議？則戊○○辯稱系爭五九巷三之二號房屋為其基地所有人張中庸所建，伊以其妻黃林玉蟾名義買受，足堪採信。系爭四○二號土地重測前為一二七之二七號，自一二七號土地分割而來，分割前為張再生所分管，訴外人陳溪柱、陳福及張中庸三人向張再生購買四七號、四九號、五一號房地，再與鄰地五三號一併改建，系爭五一號房屋由陳溪柱分得，轉售黃金花，再售與乙○○；系爭四七號房屋原係陳黃尾出資委託張中庸與陳溪柱、陳福向張再生購買，嗣後拆屋就地重建，以張江卻名義登記，轉售與己○○等二人等情，有買賣契約書及合購基地契約書、張江卻繳稅證明等可證，且經證人張再生、陳溪松、張江卻證述屬實。又系爭四五巷二號房屋及其基地為張再生所有，張再生售與李伊吉、李伊助，再售與丁○○等情，有不動產買賣契約書可稽，且經證人李伊吉證述屬實。又張乞食於其分管一二七號土地上，興建系爭五五號、五七號房屋，分割取得上開房屋基地，張乞食死亡，由其子張文山、張寶貴、張天送繼承後，將五五號房屋出售周成業、周萬居，轉售周玉勉，隨即贈與潘次郎，潘次郎轉贈與潘正中、潘正宏，再售與丙○○；五七號房屋出售周玉勉，周玉勉將該屋贈與甲○○等三人等情，有買賣契約書、收據及附圖、贈與契約書各一份足憑。是被上訴人所為上開之抗辯，亦可採信。一二七號土地分割前既經原共有人約定分管，各共有人依法自得於其分管之土地上為使用收益，且出售其分管土地之應有部分，為法之所許。故共有人於分管土地上建築房屋，尚非無權占有。按土地與房屋為個別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，最高法院著有四十八年台上字第一四五七號判例可資參照；系爭房屋由土地所有權人興建後連同基地出售，直接或輾轉出售戊○○等五人、丙○○、甲○○等三人，該屋雖未辦理保存登記，但非不得為交易之標的，被上訴人受讓系爭房屋占有系爭土地，依上開判例意旨，即非無權占有。從而，上訴人依民法第七百六十七條規定，訴請戊○○等五人、丙○○拆屋還地；訴請壬○○、癸○○自所居房屋遷出，並訴請甲○○及追加壬○○、癸○○拆屋還地，均非有據，不應准許，爰將第一審所為上訴人勝訴之判決廢棄，改判駁回上訴人在第一審之訴，暨駁回上訴人之上訴及追加之訴。

㈠、原判決關於駁回上訴人請求庚○○、己○○、乙○○、丁○○、丙○○拆屋還地及請求癸○○、壬○○自所居房屋遷出之訴，暨駁回上訴人請求甲○○拆屋還地之上訴及追加請求癸○○、壬○○拆屋還地之訴部分：查自己出資建築之建築物，於建築完成時，即原始取得該建築物之所有權。則證人陳溪松證稱：「……我哥哥等四人向張再生買土地來蓋房子即四七、四九、五一、五三號房屋，……」（見原審上字卷一九三頁正面）；證人張再生證稱：「該土地上陳溪柱等人先蓋好房屋三間，沒有經過我同意，我說為何在我土地上蓋房子，……，所以只好賣給他們……」、「……有賣土地與周玉勉，上面的房子（即系爭五七號房屋）是周玉勉自己建的，最早以前系爭一二七號（土地）未分割，他們在上面建屋。……」（見原審上字卷五八頁反面、原審卷一七六頁正面）各等語，是否屬實，此與認定系爭五七號、四七號、五一號房屋屬於何人所有，所關頗切，原審未詳查審認，即認定屬分割前系爭一二七號土地原共有人張再生、張乞食在其分管土地所建，尚嫌速斷。次查，卷附被上訴人丁○○與訴外人李松根、李伊助、李伊吉等三人訂立之不動產買賣契約書註明記載：「買賣不動產標示：１、台北市南港區○○○段一二七號內建地：貳壹坪參○六才前記土地係出賣人李伊助、李伊吉等二人向張再生買受取得，但尚未辦妥過戶。２、仝所地號上即玉成街四五巷二號平房乙棟全部。出賣人李松根」

等語（見一審卷一八九、一九○頁）；證人李伊吉亦證稱：「門牌號碼有登記，房子是自己蓋的，土地是我父親（即李松根）向張再生買得的，當時買土地只有一張賣渡證而已」、「我父親買土地來時，上有土角厝，後來不能住，所以拆掉改建成現在房屋，再後來即將之賣予丁○○」等語（見原審上字卷一九○頁反面、一九一頁正面），則系爭四五巷二號房屋似非屬分割前之一二七號土地分管之原共有人張再生一人所有，原判決竟採信被上訴人之抗辯，謂系爭四五巷二號房屋及其基地同屬於張再生所有，即有可議。且原審雖認定系爭五五號、五七號房屋係張乞食於分管之土地上興建，但未說明其依據，亦有判決不備理由之違法。末查，原判決先謂四七號房屋原係陳黃尾出資委託張中庸與陳溪柱、陳福向張再生購買房地，嗣後拆屋就地重建（見原判決第二十頁第七行至第八行），繼又謂系爭房屋由土地所有權人興建後，連同房屋基地輾轉出售與己○○等二人云云（見原判決第二十二頁第十六行至第十七行），亦有理由矛盾之違法。上訴論旨，指摘此部分原判決為不當，聲明廢棄，非無理由。

㈡、原判決關於駁回上訴人請求戊○○拆屋還地之訴部分：原審就此部分為上訴人敗訴之判決，經核於法並無違背。又按分管契約於共有人間之效力而言，分管後，共有人雖仍維持共有之關係，但得依分管內容，就共有物之分管部分，為使用收益及管理，即取得管理權。如共有人依分管契約在分管之特定部分土地上興建房屋，於共有物分割確定，雖共有關係已消滅，惟共有人占有共有土地之特定部分適分歸其取得，則共有人在分管之特定部分土地上所興建之房屋與其基地同屬一人，而將土地及房屋分開或先後出賣與二人時，房屋性質上不能與基地使用權分離存在，於此情形應認基地買受人於買受之初，即有默認房屋買受人有權繼續使用基地，即難謂無權占有。查系爭三八六號土地重測前為後山坡段一二七之二五號，自一二七號土地判決分割出來，歸原共有人張中庸取得，由訴外人張陳不、張朝慶、張朝祥、張秋淋等人繼承各應有部分四分之一取得，有上開判決書影本、土地登記簿謄本可稽（見原審上字卷七○至七八頁、一審卷一二二、一二三頁）。且系爭五九巷三之二號房屋係分割前原共有人張中庸在其分管一二七號土地上所興建，該土地經分割，該分管之特定部分適分歸其取得，為原審合法確定之事實。則原審認定系爭五九巷三之二號房屋及其基地同屬於張中庸所有，戊○○受讓該屋繼續使用占有系爭三八六號土地，即非無權占有，並無違誤。上訴論旨，仍執陳詞，就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘此部分原判決為不當，聲明廢棄，非有理由。

據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第二庭

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