最高法院八十九年度台上字第七四六號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十九年度台上字第七四六號

上訴人

甲○○

被上訴人

國座建設股份有限公司

法定代理人

張國安

右當事人間請求回復原狀事件，上訴人對於中華民國八十七年十一月八日台灣高等法

院第二審判決（八十七年度上字第七六一號），提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件上訴人主張：伊因被上訴人宣稱出賣之房屋係樓中樓設計，並於銷售現場陳設樓中樓設計之樣品屋，平面圖冊亦載明上、下層樓中樓配置圖格局，散發之巧克力花園特刊廣告更載明「樓高四米三五的創意空間」、「買一層使用二層，就像住樓中樓別墅、打破一『層』不變的家居」等文字，而於民國八十三年五月九日向被上訴人購買巧克力花園社區Ｄ參棟伍樓層乙戶及其基地，已付價金新台幣（下同）一百二十九萬元。詎上訴人至現場查看，發現樓板高度不足，並非所謂樓中樓格局，被上訴人亦未申請樓中樓設計之建築執照，且有結構管線裸露之瑕疵。經發函通知被上訴人解決，卻不獲置理。伊乃於八十六年二月二十二日委請許麗紅律師以郵局存證信函表示錯誤撤銷系爭買賣及依物之瑕疵擔保解除系爭買賣契約等情，爰依不當得利及回復原狀之法律關係，求為命被上訴人給付一百二十九萬元及自八十六年三月五日起加計法定遲延利息之判決。

被上訴人則以：伊僅以四米三五樓高為廣告訴求，非以夾層作廣告。雙方認知系爭房屋係挑高四米三五之建築，並非夾層屋。縱伊有違反公平交易法第廿一條廣告不實規定情事，惟兩造既經磋商達成合意係屬挑高四米三五房屋，上訴人自不得以伊廣告不實為由，主張受詐欺。又系爭買賣標的既非夾層屋，且依約預留二次施工讓上訴人自行決定是否施工，上訴人自不得據此認定房屋有瑕疵。縱認系爭買賣標的為夾層屋，訂約時，上訴人既已知為非法之夾層屋，伊亦不負瑕疵擔保責任等語，資為抗辯。

原審將第一審所為上訴人勝訴之判決廢棄，改判駁回其訴，無非以：上訴人主張之事實，固提出售屋廣告、買賣契約書、繳款收據、行政院公平交易委員會處分書、存證信函、照片等件為證，惟被上訴人否認有詐欺之情事，且兩造所簽訂契約書並無「樓中樓」、「夾層屋」、「二層」記載，附件二建材說明書，就內牆事項，亦載明：「甲方（即上訴人）瞭解本建築物於建照圖說上除衛浴及廚房外，並無隔間設計，甲方同意於使用執照取得後，再依所附圖面隔間，高度為地坪起二一○公分……。」，由此可知，系爭買賣標的僅屬挑高建物，並非隔層（夾層）建物，且以施工圖及建築藍圖為準。依約所附之尺寸圖所示，並無任何有「樓中樓」及「夾層屋」設計，均為單層設計，上訴人就該附圖之真正亦不爭執，是兩造約定施工範圍並不包括夾層部分在內甚明。另上訴人所提之廣告資料固記載「買一層就像……」、「就像住樓中樓……」，惟並非記載為「買二層」或直接刊登為「樓中樓」，衡諸常理，若上訴人欲買受房屋為樓中樓設計，該廣告自可明載係「樓中樓設計」，不須以擬制樓中樓或擬制二層之方式記載，足見上開廣告尚無法證明系爭房屋屬樓中樓或夾層屋。又據證人即上訴人之夫黃盛龍之證言，上訴人所購買房屋為挑高四米三五之建築。證人莊乾城亦證稱「挑高四米三……建商隔到二米一，他很清楚……」等語，足見上訴人所稱樓中樓或夾層屋係指應二次施工始能完成。上訴人既知於使用執照取得後始得為二次施工，自無陷於錯誤之情事可言。又消費者保護法第廿二條雖規定：廣告之內容為契約內容之一部分，但兩造就買賣標的物已另有合意，依契約自由原則，與合意內容不同之廣告，即不得再謂為契約內容之一部分。縱被上訴人曾刊載「買一層使用二層」、「就像住樓中樓別墅」等廣告文宣，及於銷售現場置樣品屋，但契約書及所附平面圖記載並未以此為約定內容，被上訴人僅以此作為要約之引誘，尚非據此推定兩造係以夾層屋為交易之標的。況依兩造訂約經過及一般訂約習慣，若以建築執照所預先設計合法之夾層屋為標的，於訂約時儘可將此載入，更無二次施工之必要，顯然上訴人所購買為挑高樓層建物。再者，被上訴人亦無法舉證證明二次施工夾層屋，確將遭政府機關處以強制拆除之處分。是上訴人主張所購買系爭房屋為合法使用之夾層屋，委不足採。兩造約定施工範圍並不包括夾層部分在內，為上訴人所知悉，上訴人又未舉證證明被上訴人保證系爭建物有樓中樓或夾層之設計，或將廣告內容做為契約之一部，且保證該屋為合法使用之夾層屋。被上訴人自始未承諾有樓中樓或夾層屋之設計，與上訴人簽約，自無詐欺可言。上訴人既未舉證證明被上訴人有詐欺情事，其執以受詐欺為由，撤銷系爭買賣契約之意思表示，即非有據。至於樣品屋有上、下二層之設計，僅上訴人可作如同銷售現場樣品屋所示夾層之裝璜，尚難謂被上訴人所銷售者為如樣品屋所示之合法使用之夾層屋。又上訴人所提出契約書影本，被上訴人並未將該契約第二十二條關於「甲方（被上訴人）……廣告資料等僅作參考用途，非為本契約之一部分」之記載，予以刪除，縱認有加以刪除，上訴人就夾層已知悉應由自己二次施工，亦不得據此謂有將上開廣告作為契約內容一部分之意思。是上訴人主張系爭房屋非屬樓中樓，且未依約申請為樓中樓設計之建築執照，為有瑕疵，又無法補正云云，即不足採。上訴人另謂系爭房屋有高度不足、結構管線祼漏之瑕疵乙節，為被上訴人所否認，上訴人又知悉於建築完成後得二次施工，自不得據以主張有瑕疵。縱認有上述瑕疵屬實，上訴人迄未交屋，又未舉證證明被上訴人不能補正或拒絕補正，執以解除契約，亦非有據。從而，上訴人本於不當得利及回復原狀之法律關係，請求被上訴人返還已付價金及其法定遲延利息，於法無據，不應准許等詞，為其判斷之基礎。

按消費者保護法第二十二條規定企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容；消費者保護法施行細則第二十三條亦規定廣告的型式，是指利用電視、廣播、影片、幻燈片、報紙、雜誌、傳單、海報、招牌、牌坊、電話傳真、電子視訊、電子語音、電腦或其他方法，可使不特定多數人知悉其宣傳內容之傳播。預售屋之購屋人與建商訂定不動產買賣契約時，既無何成品可供實際之檢視，以決定是否購屋，自當信賴廣告上所載，預售屋之建商以廣告內容誘發客戶預購房屋之動機，且以廣告內容與購屋人洽談該屋之性質，該廣告之說明及樣品屋示範應成為契約內容之一部。準此，企業經營者刊登廣告為「要約」之性質，並非「要約引誘」

。原審認被上訴人刊載上開廣告文宣，及於銷售現場設有樣品屋，僅作為要約之引誘，其見解已有可議。次查被上訴人製作之巧克力花園特刊廣告，載有「創意一是經濟型的，樓層挑高四米三五可以做出很漂亮又不必『委屈』自己的夾層，買一層等於使用二層。……」、「由於法令規定，四米三五的創意空間產品在台北市已經註定要絕跡，在台北縣以淡水而言，巧克力花園之後，也大概不會有第二棟出現」等字句（見一審卷八頁），其意似指被上訴人所銷售之系爭房屋，可以合法為夾層之『創意空間』，上訴人於原審主張其所購系爭房屋為合法使用之夾層屋云云（見原審卷五八頁反面），是否全無可採？即非無研求之餘地。果爾，系爭房屋是否合法為夾層建築，攸關被上訴人所興建之系爭房屋是否合於債之本旨，自屬重要之攻擊方法。原審未向主管機關調查並加以審認，遽為上訴人不利之判斷，亦有判決不備理由之違法。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第二庭