最高法院 - 九十年度台上字第一三七三號（返還買賣價金）- 2026 司法院判決書查詢系統

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　九十年度台上字第一三七三號上　訴　人　黃金褔甲○○ 共　　　同訴訟代理人　林思銘律師被上訴人　昌益開發科技股份有限公司法定代理人　楊玉全被上訴人　丙　○ 共　　　同訴訟代理人　魏早炳律師陳恩民律師魏翠亭律師右當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國九十年三月二十八日台灣高等法院第二審更審判決（八十九年度重上更㈡字第一七三號），提起上訴，本院判決如左：主文原判決關於駁回上訴人乙○○請求被上訴人昌益開發科技股份有限公司給付新台幣八十五萬元本息之上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。上訴人甲○○之上訴及上訴人乙○○之其他上訴駁回。第三審訴訟費用關於駁回上訴部分，由上訴人甲○○負擔九分之四，上訴人乙○○負擔九分之三，其餘由被上訴人丙○負擔。理由本件上訴人乙○○、甲○○主張：伊分別於民國八十一年五月一日與被上訴人昌益開發科技股份有限公司（下稱昌益公司）、丙○簽訂房屋及土地買賣契約，向其買受坐落新竹市○○段第三一四號土地應有部分暨其上昌益國寶編號Ｈ棟五樓及Ｇ棟五樓房屋各一戶（下稱系爭房地）。惟上開建物於八十四年二月二十一日通知交屋後，始發現該完工之房屋與原先廣告圖冊上之建構與設計，有多處明顯重大之差異，如羅浮凱旋大門之石柱、圓頂及雕像等均不復見；白金漢宮廣場入口根本無皇家徽章般之宮殿外壁；邱比特飛瀑許願池變更為普通噴泉；威尼斯水牆流泉雕像既無七米高之水牆存在，又無雕像；翡冷翠休閒廣場僅為一般之矮牆，不見錯落之牆面；荷馬列柱鐘罩尖頂、柏拉圖花架綠壇為無鐘罩尖頂，無柏拉圖花架綠壇，成為圓弧門；引導地燈轉換成垂直形狀。被上訴人所給付之實物與廣告內容差異甚大，其在廣告上之內容有虛偽不實或引人錯誤之表示，顯有詐欺之故意，致伊陷於錯誤，而為買受之意思表示，伊乃依民法第九十二條第一項之規定，分別於八十四年十月四日、同年十月九日以存證信函撤銷所為買受之意思表示，被上訴人應將所收價金返還等情，爰依民法第一百七十九條、第二百五十九條規定，求為命昌益公司給付伊各新台幣（下同）八十五萬元，丙○給付伊各一百三十六萬元並均加付法定遲延利息之判決。對於丙○之反訴，乙○○則以：於伊未撤銷意思表示前，被上訴人既未按廣告圖冊施工，且和室隔間與約定不符，造成給付有瑕疵，係屬可歸責於被上訴人之事由，經伊要求補正，詎被上訴人未予理會，伊行使同時履行抗辯，拒絕給付價金，即難謂有給付遲延之責，丙○據以解除契約，顯無理由。縱伊不得撤銷買賣之意思表示，丙○既主張將與伊之買賣契約解除，亦應返還所收價金，若其主張沒收已繳之價款當作違約金，應酌減為自備款之六成。又契約解除時，雙方互負回復原狀之義務，於丙○履行返還價金義務前，伊得為同時履行之抗辯等語，資為抗辯。被上訴人則以：依系爭房屋買賣契約書第二十七頁建材表中特約事項第一條約定：「本公司為維護整體建築物外觀精緻之結構，保有各項立面、公共設施、門廳及一樓庭園之修改權，於必要時可使用同等建材，但不損害購買者之權益為原則，以求至善至美。」，房屋之營建僅房屋主體建築部分須請建築師繪圖設計並送建管機關核准，至花園中庭部分並無建築設計圖，伊於建築之初，關於中庭部分，僅請園藝設計人員做初步之規劃，待房屋完工後，因考慮原先採歐式之設計與房屋採美式設計之整體觀感不合，遂採取專業設計師陳俐文之建議而變更設計，且所使用者皆為高級之材質，非但無損購買者之權益，反而提昇整體之美觀及價值，自無詐欺可言等語，資為抗辯。被上訴人丙○並反訴主張：乙○○未依約給付買賣價金，迭經催討無著，伊於八十四年十月九日通知乙○○解除雙方之買賣契約，伊已將系爭土地登記訴外人葉宇達名義應有部分00000000之一一六五九及登記訴外人陳玟靜（原名陳秀琴）名義應有部分00000000分之八九○○○分別移轉於乙○○，乙○○自應將之回復原狀等情，求為命乙○○將上開土地應有部分移轉登記返還予葉宇達及陳玟靜之判決。原審以：上訴人主張：伊分別向昌益公司及丙○買受系爭房地，並已依約分別給付昌益公司房屋部分價款各八十五萬元，給付丙○土地部分價款各一百三十六萬元，被上訴人於八十四年二月二十一日通知交屋，上訴人發現完工之建物與廣告圖冊、建構設計上開諸多不符之處等情，為被上訴人所不爭執，且有兩造簽訂之土地、房屋買賣契約書，廣告圖冊、照片暨圖說、繳款證明書、繳款通知書暨存入憑條可稽。被上訴人之廣告圖冊關於羅浮凱旋大門、白金漢宮廣場入口、邱比特飛瀑許願池、威尼斯水牆流泉雕像、翡冷翠休閒廣場、荷馬列柱鐘罩尖頂、柏拉圖花架綠壇、引導地燈等景觀之記載，固已成房屋買賣契約之一部分，而有拘束兩造之效力。惟系爭房屋買賣契約書附件五「建材與設備」中之「特約事項」約定：「一、本公司為維護整體建築物外觀精緻之結構，保有各項立面、公共設施、門廳及一樓庭園之修改權，於必要時可使用同等建材，但不損害購買者之權益為原則，以求至善至美。二、所列建材及設備本公司基於下列情形得更換同級品，或更高級品，因巿場供應失調，法令禁止使用而停止進口時，或因廠商進場品質不良，因而影響施工水準時，倘有以上狀況發生時得以更換較佳之建材或同級品替代。」，為兩造所不爭，並有上開房屋買賣契約書可稽，該特約事項第二項係就昌益公司更換同級建材之限制：１須因市場供應失調。２法令禁止使用而停止進口。３因廠商進場品質不良而影響施工水準時。是以同列載為特約事項之第一項內容，係關於昌益公司對於各項立面、公共設施、門廳及一樓庭園之修改權而為約定，該項後段「於必要時可使用同等建材，但不損害購買者之權益為原則，以求至善至美。」之記載，當係就昌益公司行使其修改權利時，所為建材品級、誠信等方面之限制，而非單純意指更換建材之限制而言。上訴人洽購系爭建物時，被上訴人委託之行銷人員持以解說推出個案之廣告圖冊第三十八頁至第三十九頁建材設備之說明中，已將上述特約事項條款，印製其上，顯見昌益公司於契約成立前，已明示該定型化約款，足以促使上訴人注意，上訴人亦於簽約前，詳閱買賣契約書之責任。衡之該特約事項，不論在契約書中或廣告圖冊中，均詳為約定，且均為契約之一部分，則該有利或不利消費者之約定，既無字體細小、印刷模糊，或有其他情事，致難以注意其存在或辨識者，均應發生拘束兩造之效力。又上訴人主張完工之庭園景觀與廣告圖冊上所示者，有羅浮凱旋大門未見石柱、圓頂及雕像；白金漢宮廣場入口根本無皇家徽章般的宮殿外壁；邱比特飛瀑許願池變成普通式噴泉；威尼斯水牆流泉雕像既無七米高之水牆存在，又無雕像；翡冷翠休閒廣場不見錯落之牆面，僅見一般之矮牆；荷馬列柱鐘罩尖頂、柏拉圖花架綠壇無鐘罩尖頂，亦無柏拉圖花架綠壇，成為圓弧門；引導地燈轉換成垂直之表現等明顯且重大之差異，固屬實在，行政院公平交易委員會固亦認定昌益公司於系爭預售屋廣告就公共設施為虛偽不實及引人錯誤之表示及表徵，違反公平交易法第二十一條第一項之規定。惟昌益公司於廣告圖冊內之文稿已明示其對於中庭景觀之公共設施保留修改權，兩造於訂立本件買賣契約時亦同意賦予昌益公司具有公共設施之修改權，被上訴人並抗辯：伊修改庭園景觀肇因於該公司設計人陳俐文於施工時發現廣告之圖樣與本體建築有產生不協調之情況，乃以簽呈說明之，建議整體重新設計，獲伊公司同意後而為變更設計，設計師陳俐文變更設計之理由如下：⑴羅浮凱旋大門部份：因考慮Ｄ戶二樓後陽台將明顯破壞此拱形屋頂造形之完整性而加以變更。⑵白金漢廣場入口部份：為通盤考量追求完美，捨方形之花台設計而改設置人字造形花台、面材由普通水泥抹平處理改使用昂貴手鑿天然石材。⑶許願池部份：因考量新竹地區常年風大，將使周圍地面經常性潮溼，影響行走安全，遂變更造形設計且採成本較高之上噴式可彈性調整噴水高度者。⑷導引燈部份：為增加立體光線美感，將部分平面地置轉換垂直面之表現。⑸休閒廣場部份：因考量整體之協調與搭配，將方形花台改為圓弧形之造形，且設置半月形花椅。並將此廣場移至後中庭之尾端，置身此處，對於後中庭景觀可一覽無遺。⑹威尼斯水牆流泉：考量原設計可能造成流泉之水濺溼地面、流水聲造成回音，影響一至三樓住戶之安寧及七公尺之水牆影響編號Ｇ、Ｆ、Ｈ、Ｉ棟之住戶採光等因素，乃變更為重疊六道的裝飾高牆，使視覺不致單調。水牆移至後中庭，避免噪音及流水濺溼地面之弊。⑺荷馬列柱鐘罩尖頂、柏拉圖花架綠壇：原設計屬較古典造形，與前中庭之警衛室及裝飾牆之新構想，顯有格格不入之感，故變更設計為迴廊、藝術階梯流泉及造形拱門等情，經證人陳俐文證述明確，並有昌益國寶說明資料冊、簽呈、庭園實做與廣告工程總價對照表為證，足見昌益公司變更設計之目的並非在於節省成本、降低勞費。另上開廣告圖冊第八、九頁固將中庭繪製成歐式景觀，面積廣大，惟參諸該廣告圖冊第二十六頁一樓平面圖所示，基地呈Ｌ型，庭園景觀分置於Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ、Ｉ、Ｊ棟兩側，該圖冊亦記載各樓層住戶之室內面積、陽台面積、公共面積、騎樓面積、當層梯間面積，則上訴人至現場洽購時，亦不致誤認廣告圖冊第九頁所示之中庭景觀暨其所占面積，與其預購者相同。是被上訴人並無示以不實之廣告，使上訴人陷於錯誤而與之訂約之故意。上訴人對於其餘公共設施、集合建築物本體之施工均幾無任何異議，徒以廣告圖冊之庭園與實體不符，且對被上訴人因修改變更上開公共設施致其受有何損害，亦未舉證以實其說，則其援引民法第九十二條第一項以受詐欺為由撤銷兩造間之買賣契約，要非正當。兩造之房地買賣關係既未因上訴人撤銷買受之意思表示而不存在，上訴人亦未主張解除契約，上訴人依民法第一百七十九條不當得利及第二百五十九條回復原狀之法律關係，請求昌益公司返還伊買賣價金各八十五萬元，丙○應返還伊買賣價金各一百三十六萬元，並均加計法定遲延利息，自屬無據。次查昌益公司既得援用契約所賦予修改權，修改庭園之公共設施，縱其給付之庭園景觀與廣告圖冊不符，亦係被上訴人基於契約賦予之修改權使然，不足以認定其有詐欺之故意，已如前述。乙○ ○所稱和室隔間與兩造約定者不符，又未據舉證以實其說，亦不足取。被上訴人所為給付既符合債之本旨，上訴人自不得行使同時履行抗辯權，拒絕給付買賣價金甚明。又查丙○主張：伊依約將葉宇達、陳玟靜應有部份土地所有權分別移轉登記予乙○○ ，乙○○未依約給付價金，伊及昌益公司於八十四年九月十八日各以新竹文雅郵局二 ○六、二○七號存證信函限期催告應於十五日內履行，乙○○仍未遵期給付，伊二人乃於八十四年十月九日各以新竹文雅郵局二一六號、二一七號存證信函解除兩造之土地買賣契約，乙○○應回復原狀，將系爭土地應有部分00000000分之一一六五九移轉登記予葉宇達，00000000分之八九○○○移轉登記予陳玟靜等情，有買賣契約書、土地登記簿謄本、存證信函可證。乙○○未依約給付價金，自已構成給付遲延，丙○經限期催告履行後，再解除系爭契約，核與民法第二百五十四條之規定無違，自屬正當。從而丙○依解除契約回復原狀之法律關係，反訴請求乙○○將坐落新竹市○○段第三一四號土地應有部分00000000分之一一六五九移轉登記予葉宇達，00000000分之八九○○○移轉登記予陳玟靜，應予准許。乙○○ 雖抗辯：縱伊不得撤銷買賣之意思表示，被上訴人既抗辯其業已將與伊之買賣契約解除，亦應返還所收價金。若被上訴人主張沒收已繳之價款當作違約金，惟其沒收全額之自備款作為違約金，有失公平，應酌減自備款之六成。不論伊之主張為合法，或丙 ○之解約為合法，在丙○履行返還價金之義務前，伊得為同時履行之抗辯等語。按契約解除時，雙方互負回復原狀之義務，民法第二百五十九條定有明文。此項互負之義務，依同法第二百六十一條準用第二百六十四條規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付。第以約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。經審酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，及乙○ ○若能如期履行債務時，丙○可得享受之一切利益等一切情形，認丙○依雙方土地買賣契約第三條之約定將已繳土地買賣價金一百三十六萬元悉數充作違約金，核屬過高，應以八十一萬六千元為相當。餘五十四萬四千元部分依上開規定自應返還乙○○。茲乙○○依上開規定據為同時履行之抗辯，即屬正當，應併予准許等詞，為其心證之所由得，並說明對兩造其餘攻擊防禦方法之取捨意見，因而維持第一審所為駁回上訴人請求昌益公司給付八十五萬元本息之訴，駁回其上訴，並命丙○於給付乙○○五十四萬四千元之同時，乙○○應將坐落新竹市○○段第三一四號土地應有部分0000 0000分之一一六五九移轉登記予葉宇達，另應有部分00000000分之八九 ○○○移轉登記予陳玟靜。㈠關於廢棄發回部分：惟查民事訴訟法第一百九十九條第二項規定，審判長應向當事人發問或曉諭，令其陳述事實，聲明證據，或為其他必要之聲明及陳述，其所聲明及陳述有不明瞭或不完足者，應令其敍明或補充之，此為審判長因定訴訟關係之闡明權，同時並為其義務，故審判長對於訴訟關係未盡此項必要之處置，違背闡明之義務者，其訴訟程序即有重大瑕疵，而基此所為之判決，亦屬違背法令。查本件被上訴人陳稱：伊於八十四年十月九日已解除與乙○○間之系爭買賣契約，並提出新竹文雅郵局第二一七號存證信函為證（見一審卷㈠二六、三六頁），上訴人乙○○並據以在原審就本訴部分主張被上訴人已行使解約權，則兩造之買賣契約不啻已解除，被上訴人依民法第二百五十九條亦應返還系爭買賣價金，是上訴人之主張亦有理由等語（見原審上字卷七九頁、更㈠卷二六頁），究竟乙○○有無追加以昌益公司解除契約，而依民法第二百五十九條之規定請求昌益公司返還已交付之買受系爭房屋價款八十五萬元及其利息，尚未臻明瞭，原判決未予闡明審認，自有未洽。原判決主文第二項係僅就丙○反訴請求乙○○移轉系爭土地所有權部分，對於乙○○所為丙○應返還買賣價金之同時履行抗辯之裁判，原審就乙○○依昌益公司主張解除契約而請求昌益公司返還買賣價金部分則未審酌。上訴意旨，指摘原判決關於駁回乙○○就請求昌益公司給付八十五萬元本息之上訴部分為不當，求予廢棄，非無理由。另原審就乙○○所為補充判決之聲請，未為裁判，僅以台灣高等法院民事庭名義之行政公文函覆，亦有未洽，案經發回，應併予注意。㈡關於駁回上訴部分：原審以前揭理由，維持第一審所為駁回甲○○請求昌益公司給付八十五萬元本息及請求丙○給付一百三十六萬元本息之訴之判決，駁回其上訴，並命丙○給付乙○○五十四萬四千元之同時，乙○○應將坐落新竹市○○段第三一四號土地應有部分0000 0000分之一一六五九移轉登記予葉宇達，另應有部分00000000分之八九 ○○○移轉登記予陳玟靜，且駁回乙○○請求丙○返還價金一百三十六萬元本息之訴，經核於法並無違誤。上訴論旨，就原審取捨證據及認定事實暨解釋契約之職權行使，指摘原判決此部分不當，聲明廢棄，非有理由。據上論結，本件甲○○之上訴為無理由，乙○○之上訴一部為有理由，一部為無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如主文。中華民國九十年八月三日最高法院民事第六庭審判長法官吳正一法官劉福來法官鄭玉山法官葉勝利法官高孟焄右正本證明與原本無異書記官中華民國九十年八月二十三日

最高法院九十年度台上字第一三七三號

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