最高法院九十年度台上字第一九二三號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　九十年度台上字第一九二三號

上訴人

乙○○

訴訟代理人

常照倫律師

被上訴人

甲○○

右當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國八十九年三月二十八日台灣高等

法院台中分院第二審判決（八十八年度上字第四六一號），提起上訴，本院判決如左

：

主文

理由

本件被上訴人主張：上訴人於民國八十五年四月二十六日，以其父劉森池代理人之名義與伊簽定不動產買賣契約，將坐落台中縣豐原市○○段八八三之三地號土地及其上門牌台中縣豐原市○○路二五六號房屋（下稱系爭房地），以總價新台幣（下同）二千四百八十萬元售予伊，同時收受伊交付之定金二百五十萬元，詎事後上訴人竟稱上開買賣未經劉森池同意，係其個人無權代理之行為，拒絕履行契約；劉森池旋於八十五年五月五日，將系爭房地以二千九百萬元售予訴外人白正淮，致伊受有預期利益四百二十萬元之損害。本件買賣契約第十一條已預定損害賠償之範圍為定金之一倍，伊依約可請求賠償五百萬元；另上訴人係從事房屋仲介工作，恃憑自己在房屋仲介方面專業，詐與伊訂立買賣契約後，翌日詎卻即另登報出售該屋，一屋兩賣，賺取價差四百二十萬元，已違誠信原則；爰依民法第一百十條、第一百四十八條第二項、第一百八十四條第一項之規定，就上開損害為一部請求等情，求為命上訴人賠償伊一百二十五萬元並加計法定遲延利息之判決。

上訴人則以：被上訴人並非善意相對人，無從依民法第一百十條規定請求損害賠償。

且被上訴人就其所受損害為何、金額若干，均未舉證證明，而伊所收受之一百二十五萬元定金支票業已返還被上訴人，被上訴人未受有損害；兩造間並無買賣關係存在，被上訴人依契約之約定請求伊賠償損害，於法無據；伊不同意被上訴人訴之追加等語，資為抗辯。

原審以：上訴人於八十五年四月二十六日，以劉森池代理人之名義，與被上訴人簽定不動產買賣契約，將系爭房地以總價二千四百八十萬元之價格售予被上訴人，被上訴人同時將面額各一百二十五萬元之定金支票二張，分別交付上訴人、介紹人謝淑芳收執，嗣劉森池拒絕承認上訴人無權代理之前開法律行為，並於八十五年五月五日，將系爭房地以二千九百萬元另行出售與白正淮之事實，為上訴人所不爭執，而上訴人已將收受之面額一百二十五萬元定金支票返還被上訴人，亦經被上訴人自認，均堪信為真正。查上訴人與訴外人謝淑芳即系爭房地買賣之介紹人原係同事，因其父劉森池有不動產要賣，故委託謝淑芳仲介，由上訴人、訴外人即上訴人之兄劉孟岳等人出面洽談，上訴人表示其父劉森池有授權其處理，謝淑芳當時也三次問上訴人是否確經授權要賣，上訴人均為肯定；由於上訴人非當事人，所以被上訴人將一張一百二十五萬元定金支票交付上訴人，另張一百二十五萬元支票交給謝淑芳保管；當時上訴人有拿出劉森池的印章及權狀，至於權狀是原本或影本，謝淑芳已忘記；雙方未提到沒有授權書要怎麼辦；八十五年四月二十九日晚上，雙方在中華川菜館見面，上訴人與劉孟岳要求被上訴人同意解約，甚至下跪請求，被上訴人未同意；五月二十日下午再於中華川菜館見面，上訴人及其父母、兄長均到場，劉森池表示，未授權上訴人，係上訴人偷賣，願給被上訴人五十萬元做為解約金，被上訴人仍不同意之事實，均據證人謝淑芳結證明確。謝淑芳另在台灣台中地方法院八十五年度訴字第二四○四號甲○○、劉森池間損害賠償事件中，陳稱：「乙○○、劉孟岳是被告的兒子，該二人稱其父出國，全權委託他們處理，權狀及印鑑證明影本給我看，他們說原本放在銀行保險箱」云云。謝淑芳與上訴人原為同事，因上訴人之請託而為本件仲介，與上訴人復無恩怨，其雖保管被上訴人簽發之一百二十五萬元定金支票，惟系爭房地買賣無論是否有效成立，其並無直接利害關係，所為證言應無偏頗之虞；且其係本件買賣契約之介紹人，參與全部過程，對於買賣之實情自了解甚深，其證言當可採信。證人許秋煌即代書，亦證稱：「我有要求一定要當事人來簽，才能辦理手續，因為當場乙○○、他媽、他哥有在現場，尤其這件案子那麼大，一定是雙方談好，且乙○○有詢問他媽媽同意，乙○○也有講他可以代理他爸爸，事後再請他爸爸來簽……可是隔天就反悔了」、「乙○○並沒有講這契約要等他爸爸回來才能生效，不過他沒有講，我有說：契約一定要當事人簽才能算數」云云，與證人謝淑芳之證言一致，均堪採信。兩造洽談買賣時，除有介紹人謝淑芳、代書許秋煌在場外，尚有劉森池配偶即上訴人之母親、及上訴人之兄劉孟岳在場並參與洽商，顯見雙方均極為慎重，介紹人謝淑芳復再三詢問上訴人是否有代理權，上訴人亦為肯定之答覆，應認被上訴人確因上訴人表示其有權代理而為本件買賣，上訴人辯稱：其曾告知被上訴人須俟劉森池返國始行定案，被上訴人要求其先行代理，被上訴人非善意相對人云云，與事實不符，應不可採。被上訴人簽發之二張定金支票，雖係遠期支票，且其中一張交付上訴人，另張交與介紹人謝淑芳保管，係因上訴人非契約當事人，為求確保，而如此處理，已據證人謝淑芳供述明確。上訴人確由其母親、兄長陪同洽商，以口頭表示其經劉森池授權，惟未提出書面授權書，一般買受人自會考慮，實際已授權之出賣人，可能事後反悔，改稱其未授權，買受人極難舉證確有授權情事，或自稱有代理權之人，可能事實上確實未經授權，而致其權益受有重大損害，買受人為保障其基本權益，故以此方式交付定金，作為最低程度之自我保障，此與常情不相違背，故顯不得以被上訴人前述交付定金支票方式，推斷被上訴人非無權代理之善意相對人。上訴人未經授予代理權即代理劉森池，將系爭房地以二千四百八十萬元出賣予被上訴人，嗣後劉森池以二千九百萬元出售，應認被上訴人有四百二十萬元期待利益之損失。上訴人為無權代理人，以劉森池代理人名義所為之法律行為，對於善意之被上訴人，自應依民法第一百十條負損害賠償之責，被上訴人訴請上訴人賠償一百二十五萬元及自起訴狀繕本送達翌日即八十八年二月七日起算之法定遲延利息，自屬有據等詞，因而將第一審所為被上訴人敗訴之判決廢棄，改判命上訴人給付一百二十五萬元本息。按無權代理人之責任，係基於民法第一百十條之規定而發生之特別責任，祇要相對人係屬善意，即不知自命代理人無代理權，縱使相對人因過失而不知，無權代理人仍應負其責任；又相對人依該法條規定請求損害賠償，不得超過相對人因契約有效所得利益之程度，易言之，相對人得請求履行利益之給付。原審以上開理由，認定被上訴人並非非善意之相對人，上訴人於八十五年四月二十六日無權代理所有權人劉森池將系爭房地出售與被上訴人後，劉森池於八十五年五月五日即將系爭房地以高於上訴人售價四百二十萬元出售與第三人，被上訴人有該利益之損失，被上訴人得依民法第一百十條規定請求賠償，於法並無違誤。至原判決贅論其他理由，與判決之結果不生影響。上訴論旨，徒就原審取捨證據及認定事實之職權行使，指摘原判決為不當，求予廢棄，難謂有理由。

據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第六庭