最高法院九十年度台上字第三九四號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　　九十年度台上字第三九四號

上訴人

泰傑建設股份有限公司

法定代理人

黃煌村

被上訴人

甲○○

右當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國八十八年十月十三日台灣

高等法院第二審判決（八十八年度上字第四四二號），提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件被上訴人主張：上訴人於民國八十四年三月十五日出售巴黎金站前廣場地上一樓編號一號建物一戶（下稱系爭建物）、面積為四‧一一坪，明知其所出售之建物中可作為營業使用之面積僅一‧五四坪，竟隱瞞此事實，告知伊該四‧一一坪係包含營業面積三‧七二坪，公共面積○‧三九坪，致伊陷於錯誤而與之簽立建物及基地買賣契約，至建物興建完成，伊始知情，爰依民法第九十二條第一項之規定，以起訴狀繕本之送達，作為撤銷系爭建物及土地買賣之意思表示，上訴人應依民法第一百七十九條規定，返還伊已交付之價金新台幣（以下同）一百零二萬元。茍認上訴人所為未達詐欺之程度，則系爭建物完工後之營業面積與上訴人保證之面積差距太大，顯有瑕疵，依民法第三百五十九條規定，伊亦得解除契約，上訴人應依同法第二百五十九條規定返還價金等情，爰求為命上訴人給付伊一百零二萬元及加付法定遲延利息之判決。

上訴人則以：被上訴人購買系爭建物時，伊之銷售人員已詳實告知系爭建物尺寸，兩造始訂立系爭買賣契約，伊於買賣契約書附圖，標明系爭建物之長、寬尺寸，經被上訴人審認後用印，伊並無詐欺情事，被上訴人不得撤銷買賣之意思表示。又系爭建物含主建物、附屬建物及應分擔之共同使用部分，面積為四‧一一坪，而依建物登記簿謄本記載，被上訴人購買之標的物面積達四‧00000000坪，符合契約約定。

伊係依建造執照之設計圖施工，完工後被上訴人亦無異議，並回租予伊，系爭建物並無被上訴人所稱之瑕疵，被上訴人主張解除契約，請求返還價金，亦屬無據等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：查兩造於八十四年三月十五日就系爭建物及其基地訂立買賣契約，約定含主建物、附屬建物及應負擔之公共面積合計為四‧一一坪，並於買賣契約書附件㈥之「位置、面積示意圖」中，書立「本戶營業面積約三‧七二坪、公共面積約○‧三九坪，合計約四‧一一坪」。系爭建物完成後，其專有部分面積為五‧○九平方公尺（約一‧五四坪），另被上訴人已交付一百零二萬元價金等情，為兩造所不爭，並有買賣契約書、建物登記簿謄本為證，堪以認定。按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有，為民法第七百九十九條前段所明定，故建物之區分所有，可分為「專有部分」及「共有部分」，而「專有部分」係專供各區分所有人使用，其所有權為各區分所有人單獨所有；「共有部分」則係區分所有建物中專有部分以外之建築物其他部分，如建物之安全及其外觀所必要之支柱、屋頂、外牆、樓梯間、消防設備、樓梯、貯水塔、自來水管、公共出入之大門等。系爭買賣契約書第一條第一款約定系爭建物，其主建物及附屬建物所有權全部暨其應分擔之公共面積部分合計共約四‧一一坪，惟買賣契約書附件㈥「專有位置、面積示意圖」中，兩造另書立「本戶營業面積約三‧七二坪、公共面積約○‧三九坪，合計約四‧一一坪」，雖「營業面積」非屬法定名詞，然若契約雙方有爭議時，即應依上開說明之法則推斷訂約雙方之真意，即契約上之「主建物及附屬建物所有權全部」、「營業面積」應係指建物區分所有之專有部分；而「其應分擔之公共面積部分」、「公共面積」，則指建物區分所有之共有部分，此始符契約真意及公平原則。而上訴人所舉證人宋佩樺雖證稱「銷售現場無隔間，但係以專櫃方式隔間，再依客戶買售之攤位大小加以說明，且告知客戶所謂營業面積係指私人面積尚包括大公、小公，至主建物則指攤位和走道，附屬建物則為陽台，其他公共設施即指水箱、機房、樓梯」等語，然其既承認系爭買賣契約非伊與被上訴人接洽辦理，其證言自無足採為證據。另證人賴春美雖證稱「伊有將被上訴人所買攤位之大小實際量給被上訴人本人看，並告知被上訴人買受之範圍除個人可使用之面積外，尚需包含當層之走道、騎樓與共同使用部分，以上屬營業面積，至公共面積則指屋頂突出物、電梯、蓄水池等，契約書上之主建物是買受人可單獨使用之部分，附屬建物則為當共同使用部分包含走道、騎樓；她有提到要寫營業面積與公設面積，一般來說客戶有要求在其契約書上寫營業面積我們才會寫，……伊通常會量主建物部分予買受人看，至於有無明確告知一‧五四坪則無印象」，惟系爭買賣契約係由被上訴人之夫林明朗出面接洽、商訂，此為上訴人所不爭，並有預約單可證，證人卻稱上開細節係告知被上訴人本人，對出面訂約之林明朗毫無印象，所稱之主建物、附屬建物範圍亦與證人宋佩樺所稱者不符。再依經驗法則，區分所有建物之買受人固然知悉其買受者除個人所得單獨使用部分外，尚需包含公共設施，然買受人均較強調本身可單獨使用部分，證人賴春美既證稱當初被上訴人即有要求載明「營業面積」

與「公設面積」，顯然被上訴人要求記載之「營業面積」係指其本身可單獨使用之部分，否則豈非多此一舉？是被上訴人主張上訴人告知其實際可得營業之面積為三‧七二坪而非一‧五四坪乙節，應非子虛，堪可信實。另上訴人執有之買賣契約附圖上雖有標明被上訴人買受之主建物長、寬尺寸，然被上訴人執有之買賣契約附圖則無該項標示；而預售屋之銷售，建商均已事先備妥契約書，僅於買受人同意訂約時，當場請承購戶提供印章由建商之服務人員依承購戶所購買之房屋標號、價金等填載完畢後用印，買受人無需共同書寫契約，亦非於契約訂妥後自行用印，故契約文字或圖件如買賣雙方有出入，應以買受人所執有之契約為準，故上訴人以其執有之買賣契約為據，辯稱被上訴人知悉主建物之尺寸等情，亦無足憑採。又上訴人主張系爭商場完工後，被上訴人之夫至現場看到主建物隔間狀態，並無異議；被上訴人於八十七年六月二十九日至現場觀看後，亦無異議，且同意與伊簽訂店位回租契約，該契約已標明買賣標的的面積尺寸等情，雖舉租賃契約書及證人柯委良之證言為證，惟依兩造提出之照片觀之，系爭建物至八十八年四月十四日並無確切之隔間，證人柯委良亦證稱回租意願之調查及回租作業手續均於交屋前所為，目前系爭建物尚未交屋等語，則被上訴人主張回租當時尚不知系爭建物之實際大小，係應上訴人之要求而訂立回租契約，亦堪採信。退步言之，縱使被上訴人於知悉系爭建物之實際大小後訂立回租契約，亦無礙其前因受詐欺而訂系爭買賣契約之事實。查上訴人自認系爭建物自始即依圖規劃，而依該圖標示之尺寸，系爭主建物面積僅五‧○八五平方公尺即一‧五四坪，上訴人於銷售系爭建物時，竟告知被上訴人其可單獨使用之營業面積為三‧七二坪，致被上訴人與之訂約，自屬故意為詐欺之行為，被上訴人依民法第九十二條第一項前段規定行使撤銷權，並以起訴狀繕本之送達，為撤銷之意思表示，與法尚無不合。系爭買賣契約既經撤銷，被上訴人給付價金之目的即歸消滅，上訴人受此利益之法律上原因已失其存在，從而，被上訴人依民法第一百七十九條規定，請求上訴人返還一百零二萬元及自起訴狀繕本送達之翌日即八十七年十月十五日起按法定利率計算之遲延利息，即非無據，應予准許；被上訴人依民法第三百五十九條規定解除買賣契約及依同法第二百五十九條規定請求返還價金之主張，則無庸審酌等詞，為其判斷之基礎。

查兩造訂立之「商場名店建物預定買賣契約書」第一條第一款約定系爭建物含主建物、附屬建物及應負擔之公共面積合計為四‧一一坪，買賣契約書附圖雖載有「本戶營業面積約三‧七二坪、公共面積約○‧三九坪，合計約四‧一一坪」等語，惟「營業面積」係何所指，兩造並未明定；而建築物之區分所有，各區分所有權人對於建築物之使用固有專有部分及共用部分，惟此原不足以證明兩造約定之「營業面積」必係指「專有部分」；況本件買賣標的物係商場之攤位，依買賣契約書附圖所示，該層商場除各專用攤位外，尚包括攤位間之走道、大廳等，此均屬營業必要之設施，且與買賣契約書第二條第三款所載「本大樓全體所有人所共有之公共設施（包括供水、供電、排水、安全警報設備、電梯、樓梯、通電、水電瓦斯管線通氣孔等共同使用部分）」

有別，職是，兩造約定之「營業面積」，依交易習慣、經驗法則是否必係指被上訴人「專有部分」，而無待雙方另為約定，即非無疑。原審未就雙方交易過程、交易習慣及契約內容詳為調查推求，徒以民法第七百九十九條規定及區分所有建築物之使用形態為據，推論兩造買賣契約書所載之「營業面積」係指建物區分所有之專有部分而言，並進而認定上訴人係以詐欺行為使被上訴人與之訂約云云，自嫌速斷。又上訴人主張被上訴人於商場興建完成並至現場觀看後，於八十七年六月二十九日與伊簽訂店位回租契約，契約上清楚標明買賣標的物之面積尺寸等情，提出店位租賃契約書為證（見原審卷五○至五七頁）；經核該契約書第二條租賃標的記載「其面積及平面位置詳如附件平面圖」，平面圖上則標有被上訴人所購攤位之尺寸（該攤位呈梯形，上、下底各二‧五七、三‧○八公尺，高一‧八公尺），並蓋有被上訴人之印章（見原審卷五七頁），依該圖標示之尺寸計算，系爭攤位面積僅五‧○八五平方公尺，約一‧五四坪，與被上訴人所稱兩造約定之三‧七二坪，相差二坪多，甚且未達被上訴人所指面積之一半，被上訴人如係被詐欺始與上訴人訂立買賣契約，何以於簽訂該租賃契約時猶未有異議，甚且同意訂約？原審對此未予調查審究，卻謂被上訴人主張回租系爭攤位當時，尚不知系爭攤位之實際大小，堪予採信，被上訴人訂立回租契約無礙其因受詐欺陷於錯誤而訂立買賣契約之本質等詞，而為不利上訴人之論斷，是否允當，非無斟酌之餘地。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第七庭