最高法院九十年度台上字第一二六二號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　九十年度台上字第一二六二號

上訴人

金育投資顧問股份有限公司

法定代理人

陳克寧

被上訴人

臺灣省臺中農田水利會

法定代理人

賴平雄

訴訟代理人

楊曉邦律師

右當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國八十八年十二月二十八日

臺灣高等法院臺中分院第二審更審判決（八十八年度重上更㈠字第一二號），提起上

訴，本院判決如左：

主文

理由

本件上訴人主張：被上訴人於民國八十四年五月六日以公開招標之方式，出租臺中市○○街七號、九號三Ａ大樓地上一層至二十層房屋（下稱系爭大樓），於投標須知第七條第⑴項記載「先行審查資格及經營計劃書通過者方開始開標、決標」。伊提出之經營計劃書載明擬以系爭大樓百分之七十五作為補習班，百分之十五為生活廣場，餘百分之十為休閒辦公，既經被上訴人審查通過，由伊得標，並於同年七月十九日簽訂租賃契約，被上訴人即應交付合於伊租賃目的之租賃物與伊使用。詎伊按經營計劃，將系爭大樓轉租他人開設補習班，向臺中市政府申請設立時，竟遭臺中市政府以系爭大樓一至十樓未設置火警自動警報設備及自動撒水設備（下稱撒水設備），不符建築技術規則規定為由，不予准許。被上訴人既未交付合於所約定使用、收益之租賃物，致伊受有新臺幣（下同）一千八百七十二萬零一百七十四元之損害，依法即應負賠償責任等情，依債務不履行之法律關係，備位聲明求為命被上訴人如數給付並加計法定遲延利息之判決。（上訴人另以先位聲明請求被上訴人返還不當得利部分，經第一審判決駁回，未據其聲明不服。）被上訴人則以：兩造租賃契約書第十二條已明定：「乙方（即上訴人）因經營需要，增添、更換設備設施，有影響用電或安全之虞時，應經甲方（即被上訴人）審核同意……其一切費用概由乙方負擔」，上訴人將系爭大樓轉租他人經營補習班，因而須設置撒水設備，應自負此項費用。上訴人拒不支付，伊為免遭處罰，不得不編列預算，出資增設，上訴人非但未償付該費用，且拒付租金，實非有理由等語，資為抗辯。

原審審理結果以：上訴人主張被上訴人於八十四年五月六日以投標方式招租系爭大樓，於投標須知第七條第⑴項記載「先行審查資格及經營計劃書通過者方開始開標、決標」，伊遂於投標前提出經營計劃書，載明其中百分之七十五作為補習班，百分之十五作為生活廣場，百分之十為休閒辦公，經被上訴人審查通過，同年五月六日伊得標後，兩造於同年七月十九日正式簽訂租賃契約，約定租金每月四百四十四萬六千六百六十二元。嗣伊按經營計劃書將系爭大樓轉租他人設立補習班，因該大樓原供辦公室使用，變更用途違反建築技術規則第二百五十七條每層均應設置火警自動警報設備及自動撒水設備之規定，致系爭大樓一至十樓因無法設立補習班或作為餐廳使用，次承租人紛紛解約，要求賠償或降低租金各情，經提出投標須知、經營計劃書、租賃契約書、律師函、建築技術規則節本、臺中市警察局消防警察隊檢（複）查消防安全設備不合規定限期改善通知單、臺中市政府函、內政部函、存證信函、承諾書為證，且為被上訴人所不爭。證人即任職於臺中市政府警察局消防隊之陳樂憶、閻玉龍證稱：內政部八十四年六月十六日台內營字第八四七二九一三號函令，依修正之新建築技術規則第二百五十七條規定，高層建物每層均應設置火警自動警報設備及自動撒水設備，如建物仍依修正前舊法規定之用途申請使用，毋須依修正後之規定設置上開設備，如變更用途，即須依新規定增加該項設備。消防單位係於八十四年十一月間起檢查系爭大樓，因系爭建物用途原為供辦公室使用，檢查時變更為補習班使用，必須符合修正後之前述建築技術規則規定，八十五年十二月間消防單位再次檢查，系爭大樓一至十樓已設置撒水設備，但設備規格仍與規定不符，迄今仍在審核中，尚未通過檢查等語；另證人即任職於臺中市政府教育局之稽查人員王宏霖亦證稱：設立補習班首先須審查建物使用執照是否為供補習班之用，如非供補習班使用，則不予受理，設於系爭大樓二樓至九樓之補習班，在八十四、五年間因未申請核准立案而遭查報云云，堪信上訴人此部分主張為真實。按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。經查被上訴人係以公開招標之方式，出租系爭大樓，其投標須知第一條第一項表明招租之標的及其面積，第二項記載：「經營使用必須依照各層及公共設施使用用途，不得變更為違規使用，但地上各層如依法可變更使用時，得會同本會向有關機關辦理用途變更。」字樣，第二條關於投標資格其第五款規定：「投標廠商應『依據本辦公大樓使用用途』，提交本辦公大樓經營計劃書經本會審查通過者。」，均明示以系爭大樓現狀為招租投標；至所指依法可變更使用時被上訴人亦僅允為願會同辦理用途變更手續，並未承諾願變更系爭大樓之設施以適合承租人使用，有該投標須知可稽。投標人所提之經營計劃書，依上開投標須知記載，僅供審查投標人之使用系爭大樓是否與該須知第二條第五款之規定相符，此觀該須知第七條第一款關於開標、決標及簽約係規定「先行審查資格及經營計劃書通過者方開始開標、決標。」足知。換言之，經營計劃書之審查係為限制投標人之資格所設，並非承諾依經營計劃書為設施之變更。且綜觀該投標須知，並未作何承諾，自不得據此課被上訴人須依上訴人之經營計劃書而為變更設施之義務。系爭大樓招租於八十四年五月六日決標，由上訴人得標。開標日前，兩造曾會同至臺中市政府查詢，確認以系爭大樓當時之設備，可變更使用，開設補習班。核係就系爭大樓得否供經營補習班之用而為徵詢確認，且係就當時之現狀設備為之，並未涉及變更設施之問題。嗣兩造依徵詢所得結果於同年七月十九日簽訂租賃契約。該租賃契約第二條明載：「『乙方（即上訴人）應依各層用途（如契約附表）使用租賃標的物』，但各層如依法可變更使用時，乙方得會同甲方向有關機關辦理變更。」字樣，而契約書附表所示系爭建物用途為地上一層店舖，地上二層至二○層辦公室，亦無任何關於供「補習班用途」之約定。被上訴人於訂約後，僅須依契約所定將合於「地上一層為店舖，地上二層至二○層為辦公室之用途」之租賃標的物，交付上訴人。至於供設「補習班」之用途，既未於契約上約定，如承租人欲加變更，僅得依租約第二條之約定，會同被上訴人向有關機關辦理變更。亦即被上訴人僅須依上訴人之要求，會同向有關機關辦理變更，尚無應變更設施，增設撒水設備，以適合上訴人變更用途之義務。又兩造租賃契約第三條約定：「租賃期間七年，自得標之翌日起參個月開始起算。但於上述三個月期滿時，本大樓水電、空調、電梯尚未勘驗合格者，自勘驗合格之翌日起開始起算。」，其中「水電」，應指系爭大樓本身原供辦公室及一樓店舖之水電設備而言，並不及於上訴人因變更使用用途所須增設之一至十樓撒水設備，自不得執該項約定謂被上訴人應於租賃期間開始起算前為上訴人增設系爭撒水設備，以符合其變更使用之用途。按公開招標，若係採取「最低標」或「最高標」之方式決標者，招標單位所為招標之意思表示應屬「要約」，投標者為最低標或最高標之表示即係「承諾」，於決標時意思表示合致，契約因而成立。

本件被上訴人於招標須知中載明投標金額最高者得標，則上訴人得標時，雙方意思表示即達成合致。又租賃契約係諾成契約，故本件兩造租賃契約應於決標時成立。系爭租賃契約成立時，相關之建築法規尚未變更，兩造當係以訂約時系爭大樓之狀態為租賃之標的，雙方向臺中市政府查詢及決標既在內政部函令高層建物適用修正建築技術規則第二百五十七條規定之前，則兩造合致之真意應係以系爭大樓決標當時之設備狀態為準。至上訴人主張其法定代理人陳克寧曾要求應於租約明訂供補習班使用，遭被上訴人以不便為由，予以拒絕一節，為被上訴人所否認，況既經被上訴人拒絕載明契約書，亦難認其允諾以之作為契約之內容。上訴人復未能舉證證明於簽訂書面契約時，兩造知悉前開法令之變更，則因決標後法令之變動，致使系爭大樓無法依原有設備，變更使用，開設補習班，自不能課被上訴人應依變更後之建築技術規則增添設備之義務。被上訴人既已依租賃契約書所定，提供合於上訴人使用目的之租賃物，自無違背民法第四百二十三條規定可言。上訴人依債務不履行之法律關係，訴請被上訴人賠償損害，核屬無據，不應准許等詞。因而將第一審就備位聲明所為上訴人勝訴之判決廢棄，改判駁回其訴，經核於法並無不合。上訴論旨，猶就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，難謂有理由。

據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第四庭