最高法院九十年度台上字第一五七七號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　九十年度台上字第一五七七號

上訴人

威力企業有限公司

法定代理人

王承芳

被上訴人

甲○○

訴訟代理人

陳文郎律師

送達

　　　　　　　　劉法正律師

右當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國八十八年十月六日台灣高等法

院第二審更審判決（八十七年度重上更㈠字第一九五號），提起上訴，本院判決如左

：

主文

理由

本件被上訴人主張：被上訴人於民國八十一年九月二十一日，向上訴人購買坐落台北市○○段○○段六六八地號土地所有權應有部分一萬分之一一一二，及其上建號五○六一號即門牌號碼台北市○○○路○段二六五巷三十號一樓房屋全部及地下一樓之一部分（下稱系爭房地），總價新台幣（下同）一千五百萬元，房屋面積包括室內、陽台、平台、花台各項公共設施分攤部分，另含地下一樓部分約為三十一點二八坪。上訴人雖已將系爭房地所有權移轉登記並交付與被上訴人，惟所移轉之房屋除一樓四五點九九平方公尺，附屬建物四點五九平方公尺，合計五十點五八平方公尺（地面一層及平台）外，其餘部分均為區分所有建物之共同使用部分（占共同使用部分面積二百二十點六六平方公尺之萬分之二四七四），其地下一樓非僅未能為單獨所有權登記，且未能專屬被上訴人專用，上訴人顯未依債之本旨提出給付。上訴人對於此不完全給付，既不願且亦不能補正，被上訴人已依不完全給付法則向上訴人表示解除買賣契約，又解除權之行使不妨害損害賠償之請求，故上訴人除應返還被上訴人已付之一千五百萬元房地價金外，尚應賠償銀行貸款利息七十六萬三千五百五十三元及房地移轉登記之稅費等十四萬八千三百六十一元，合計一千五百九十一萬一千八百十四元。如認解除契約不合法，依不完全給付債務不履行損害賠償之規定，被上訴人亦可請求上訴人賠償地下室之價差五百二十七萬九千七百二十四元等情。因而先位聲明求為命上訴人給付一千五百九十一萬一千八百十四元及其中一千五百萬元自八十三年十月七日，其餘部分自起訴狀繕本送達翌日起計付法定利息。備位聲明求為命上訴人給付五百二十七萬九千七百二十四元及自起訴狀繕本送達翌日起計付法定利息之判決（其中先位聲明請求損害賠償九十一萬一千八百十四元本息部分，經原審更審前判決維持第一審被上訴人敗訴之判決後，未據被上訴人聲明不服，已告確定）。

上訴人則以：上訴人已將地下一樓其中被上訴人單獨使用之部分（下稱系爭地下室）點交與被上訴人使用，上訴人出售之房地並無任何不完全給付之事實，買賣當時被上訴人已知地下室係共同持分，不可單獨所有，且被上訴人於點收房屋後已將系爭房屋毀損搭蓋違章建物，亦不應准許其解約。上訴人移轉登記與被上訴人之建物面積並無短少，被上訴人請求損害賠償亦屬無據。又縱認可以解除契約，上訴人亦得為同時履行之抗辯，被上訴人應將系爭房地所有權移轉登記與上訴人，並將系爭房地回復原狀交還上訴人等語，資為抗辯。

原審就被上訴人請求返還價金本息部分，將第一審所為被上訴人敗訴之判決廢棄，改判如其聲明，並命被上訴人為對待給付，無非以：被上訴人主張系爭房地不符債之本旨者有二，其一：即地下室未為單獨所有權之登記，其二：上訴人未能使被上訴人就地下室部分享有單獨專用之使用權。查兩造所不爭執之房屋預定買賣契約書第一條記載：房屋面積包括室內、陽台、平台、花台各項公共設施分攤部分，約為三十一‧二八坪（附約略位置圖及平面圖），另包含地下一樓之一部分。前項房屋面積除露台面積依建築平面圖之計算未能登錄於建物所有權狀外，其餘面積以建築改良物所有權狀記載為準……。並未就系爭地下室部分是否辦理由被上訴人取得單獨所有權之登記而有約定。被上訴人於第一審法院履勘現場時亦自稱：當時沒有說地下室要登記個人所有，只是說我們使用面積包括一樓及地下室共三十一．二八坪，當時沒有跟我說地下室公共使用面積等語。而系爭建物地下室使用目的規範為防空避難室及公用儲藏室，有使用執照在卷可稽，依買賣當時之建築法令，不可能由被上訴人單獨所有，顯見被上訴人購屋之初，地下室並未約定由被上訴人取得單獨所有權之登記。依系爭房屋契約附圖所示，兩造曾於被上訴人所買受地下室位置略圖蓋章為憑，該部分位置有獨立區間，且於樓梯口側有獨立門，顯有供單獨使用之外觀。參考該平面圖所示Ａ戶坪數，使用面積：十六‧三二坪，公共面積：四‧八八坪，合計面積：二十一‧二○坪。

而Ｂ戶（即被上訴人所買者）使用面積：二十六‧三五坪，公共面積：四‧七三坪，合計面積：三十一‧二八坪，Ｂ戶與Ａ戶使用面積有顯著不同。上訴人亦自認所謂「使用面積」係指被上訴人私人可使用之面積，有別於全體建物所有權人共同使用之面積。證人陳如琳（即三樓之承購戶）亦證稱：我是系爭房屋三樓所有權人，當時買時系爭地下室為一樓買的，另外地下室為公共設施大家使用，當我買時並未反對地下室歸列為一樓的等語。足見訂約當時，上訴人確有同意使一樓之買戶即被上訴人取得單獨使用權。另證人李文卿證稱：訂約時，我確實有聽到上訴人說地下室是公共設施，只有這一戶合併賣出，其他戶沒有合併賣等語。既是公共設施，卻又合併售出，其只賣使用權而不賣所有權之意思，實甚明白。次查兩造所簽之買賣契約第七條第㈠款固未約定系爭地下室係供全體建物所有權人共同使用，但亦未約定系爭地下室係供被上訴人單獨使用。被上訴人之買賣契約書後面所附之地下一樓平面圖雖將系爭地下室特別標明出來，但僅有被上訴人之契約附有地下一樓平面圖，其餘承購人均無此附圖，業據証人陳如琳、許永亮到庭結証屬實，並有五樓承購人江家珩之買賣契約書在卷可稽，至於上訴人所稱之廣告海報並非買賣契約之附件，上訴人亦未証明所有承購人均曾收受該廣告或海報，足證系爭地下室歸被上訴人單獨使用一節，並未得該棟大樓全體承購人之同意。再參以該大樓住戶管理委員會於八十四年六月一日通知被上訴人，表示該地下室部分係公共設施，請即停止佔用等情，有通知書一紙在卷可考。而上訴人嗣後為求補救所製作之分管同意書，亦僅取得全部住戶十七戶其中六戶之同意，迄無法取得全部住戶簽署同意由被上訴人單獨使用，有該分管同意書在卷可稽。上訴人既無法依約提供系爭地下室供被上訴人單獨使用，上訴人之給付自有欠缺，而成為不完全給付。又此不完全給付雖曾經上訴人力謀補救，並於八十四年六月間提出分管同意書供各住戶簽署同意，但全部十七戶中僅有六戶同意系爭地下室由被上訴人單獨使用，迄今無法取得全部住戶之同意，上訴人之不完全給付應認已無法補正，依法被上訴人自得不經催告逕行解除契約。被上訴人於八十三年十月十一日接受點交系爭房屋並受領房屋之所有權，有上訴人提出之領據及交屋通知單存根聯附卷可稽，而被上訴人業於八十四年三月三十日委任律師以聖島國際法律事務所函解除本件買賣契約，上訴人已收受該函為兩造所不爭，且有該函及掛號郵件收件回執在卷可憑，其解除權行使即無不合。被上訴人雖於受領系爭房屋後曾就系爭房屋為局部之加工改造，如（１）地下一樓採光井改小。（２）將地上一樓陽台拆除改裝鐵捲門。（３）地上一樓後陽台加蓋違建並改裝冷氣及瓦斯爐冷熱水配管位置於加蓋之違建牆壁上。（４）地上一樓後陽台搭建違建因而更改冷氣主機位置。（５）地上一樓後陽台搭建違建（嗣遭建管查報拆除未回復原狀）。（６）後陽台違建拆除後另搭雨庇違建。惟上開施工改造規模非大，並不影響主體建物，自不能謂被上訴人所受領之給付已變更其種類，亦不能謂已因施工改建而致不能返還系爭房屋，依民法第二百六十二條規定尚不能謂解除權消滅。被上訴人解除系爭買賣契約既屬合法有據，其請求上訴人返還所受領之價金一千五百萬元，並自最後一期款受領時即八十三年十月七日起加附法定利息，核與民法第二百五十九條第二款規定相符。按當事人因契約解除而生之相互義務，準用第二百六十四條至第二百六十七條之規定，民法第二百六十一條定有明文。而解除契約後，除法律另有規定或契約另有訂定，由他方受領之給付物，應返還之，同法第二百五十九條第一款亦著有明文。本件兩造既已依買賣契約完成房地所有權登記，並已完成交屋手續，則房地所有權之移轉登記及房屋之交還，均屬解除契約後應返還之義務範圍，且上訴人價金之返還義務，與被上訴人房地返還義務（房屋買賣與土地買賣係不可分之牽連關係見各該契約書第十七條、三條）亦應同時為之，上訴人為同時履行之抗辯，核屬有據。又系爭房屋既經被上訴人施工改建，上訴人同時請求被上訴人將系爭房屋回復交屋時之原狀交還上訴人，亦屬有據，應予准許等詞，為其判斷之基礎。

按給付判決須使給付之範圍明確。本件原判決主文命被上訴人對待給付交還系爭房地部分，係命被上訴人將系爭房地回復交屋時之原狀交還上訴人，惟系爭房地交屋時之原狀，究竟係何狀態，並未指明，致對待給付之範圍不能明確，當事人之履行即有困難，原判決已有可議。次按修正前民法第二百二十七條規定之不完全給付而不能補正者，其解除契約應類推適用民法第二百五十六條、第二百二十六條第二項規定，以不完全給付於債權人無利益時，債權人始得解除全部契約。本件被上訴人向上訴人購買系爭房地，係因上訴人無法依約提供系爭地下室部分供被上訴人單獨使用，而成為不完全給付，為原審確定之事實。則該地下室部分給付之欠缺是否重要，上訴人所為其他部分之履行，是否於被上訴人無利益，而得解除全部契約，原審未經詳查審酌，遽為不於上訴人之判決，亦有未合。上訴論旨，指摘原判決其敗訴部分不當，求予廢棄，非無理由。又被上訴人先位聲明請求損害賠償九十一萬一千八百十四元本息部分，經原審更審前判決維持第一審被上訴人敗訴之判決後，未據被上訴人聲明不服，已告確定，原審就此確定部分再為判決，顯有未當，案經發回，宜併注意及之。

據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第二庭