九十年度台上字第一九六一號｜民事：返還買賣價金｜裁判日期：90 年 11 月 01 日

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　九十年度台上字第一九六一號上　訴　人　郭家福投資股份有限公司法定代理人　郭永福上　訴　人　新昌建設股份有限公司兼法定代理人　甲○○ 上　訴　人　乙○○ 丙○○ 共　　　　同訴訟代理人　李林盛律師複　代理　人　王彩又律師被　上訴　人　丁○○ 訴訟代理人　黃虹霞律師右當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國八十九年十一月十四日台灣高等法院第二審更審判決（八十九年度重上更㈠字第二一號），提起上訴，本院判決如左：主文原判決廢棄，發回台灣高等法院。理由本件上訴人甲○○、乙○○、丙○○（下稱甲○○等三人）就其買受被上訴人所有坐落新竹市○○○段九六四－六、九六四－四八地號土地，以契約無效，依不當得利之法律關係，請求被上訴人返還已付之價金；上訴人郭家福投資股份有限公司（下稱郭家福公司）、新昌建設股份有限公司（下稱新昌公司）及甲○○等三人（下稱郭家福公司等五人）就買受同所九六四－三五地號土地，以被上訴人違約或給付不能，依解除契約之法律關係，請求被上訴人給付（賠償）按所收受價金二倍計算之違約金，及有關土地測量、地質調查、分析、建築設計、申請建造執照之費用等。合計，求為命被上訴人給付上訴人甲○○等三人新台幣（下同）三千四百八十六萬四千九百二十三元，給付上訴人郭家福公司八百十二萬七千三百零九元，給付上訴人新昌公司二百十二萬七千三百零九元（甲○○等三人於第一審原請求二千九百九十三萬三千六百零九元，嗣於更審前原法院審理時擴張為三千零二十四萬一千九百零四元，而後於原審又擴張為三千四百八十六萬四千九百二十三元。郭家福公司、新昌公司於第一審原分別請求九百零二萬三千九百零八元、三百零二萬三千九百零八元，嗣後於原審依序減縮為八百十二萬七千三百零九元、二百十二萬七千三百零九元），並均加付法定遲延利息之判決。原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回渠等之上訴，係以：甲○○ 等三人除向被上訴人購買系爭九六四－六、九六四－四八地號土地（農地）外，同時與郭家福公司、新昌公司購買系爭九六四－三五地號丙種建築用地所有權應有部分百分之六十，而雙方所訂土地買賣契約書已註明九六四－六、九六四－四八地號土地之地目各為田、旱，並約定甲○○等三人得指定第三人為登記名義人，足見甲○○等三人一併購買系爭九六四－六、九六四－四八地號農地，係為與系爭九六四－三五地號土地作整體開發建築之用，俾變更地目後使用，依民法第二百四十六條第一項規定，該買賣契約仍為有效。又本件建造執照受理機關新竹市政府工務局於受理申請建造執照時，並未要求申請人檢附建築基地之鑑界測量成果圖，而台灣省建築管理規則第二十八條第三項係規定，土地所有權人應於施工前申請主管地政機關鑑定之，則郭家福公司等五人申請系爭九六四－三五地號土地之建造執照，即無須檢送鑑界測量成果圖。且郭家福公司等五人前後三次迄未能完成建造執照之申請手續，係因未附水土保持計劃或未經相關單位會同辦理雜項工程之許可，亦非因被上訴人未交付重測後之鑑界測量成果圖而有違約之事由所致。況被上訴人為配合郭家福公司等五人辦理申請建造執照等相關事宜而將其印鑑章交予建築師崔懋森保管後，既經郭家福公司等五人於系爭九六四－三五地號土地重測後之八十四年五月二十二日及同年八月二十日二次申請建造執照，自必已使用被上訴人之印鑑章於重測後申請建造執照時必備之土地使用權同意書上，參諸證人即崔懋森建築師證稱，伊申請建造執照後，迄今無再次使用被上訴人印章之必要等語，益見被上訴人嗣於八十四年十月十四日通知建築師崔懋森不得使用其原留印章之行為，尚無礙於郭家福公司等五人申辦建造執照。郭家福公司等五人執此主張被上訴人違約，進而於八十四年十二月二十七日向被上訴人表示解除系爭買賣契約，尤屬無據。再按直轄市、縣（市）（局）主管建築機關收到起造人申請建造執照或雜項執照書件之日起，應於十日內審查完竣，合格者即發給執照；但供公眾使用或構造複雜者，得視需要予以延長，最長不得超過三十日，建築法第三十三條定有明文；系爭土地買賣契約書已於特約事項第二點約定：「……甲方（指郭家福公司等五人）不得藉故推拖而延遲建造執照之申請」；及於第五點約定：「甲方即日起向主管機關申請本山坡地開發建築案其公設比之規定，並應於公文核發後七十五天內完成提出建造執照申請之手續」。而內政部係於八十四年三月三十一日核定本件山坡地之公設比，為郭家福公司等五人所不爭執，依上開約定，郭家福公司等五人至遲應於八十四年六月十四日前完成提出建造執照申請手續，並依系爭土地買賣契約書第四條第一款約定，於建造執照核發日（按：若郭家福公司等五人申請建造執照之手續合格，新竹市政府最遲應於八十四年七月十四日前核發）後十日內（即八十四年七月二十四日前）給付第二期價金予被上訴人。惟郭家福公司等五人因前開可歸責於己之事由，致未能完成建造執照之申請及於八十四年七月二十四日前給付被上訴人第二期價金，渠等自該日起即負給付遲延責任。茲經被上訴人先後於八十四年八月二十六日及同年十月四日催告郭家福公司等五人給付第二期價金，郭家福公司等五人迄未付款，則被上訴人於同年十月二十三日向郭家福公司等五人表示解除系爭買賣契約，應屬有據。其於合法解約後之八十五年四月二十九日將系爭九六四－三五地號土地出售予訴外人台灣茂矽電子股份有限公司，自不生給付不能問題。綜上所述，被上訴人與甲○○ 等三人間就系爭九六四－六、九六四－四八地號土地所訂立之買賣契約既為有效，被上訴人所收受土地之價金，即無不當得利可言；其就與郭家福公司等五人間所訂立系爭九六四－三五地號土地買賣契約，亦無違約或給付不能之情事。從而，郭家福公司等五人依據不當得利之法則及系爭買賣契約之約定，請求被上訴人給付：甲○○等三人三千四百八十六萬四千九百二十三元、郭家福公司八百十二萬七千三百零九元、新昌公司二百十二萬七千三百零九元，及均加付法定遲延利息，自屬不應准許等詞，為其判斷之基礎。查郭家福公司等五人曾主張：伊等於八十四年三月二十日向台灣省建築師公會提出建照申請書，該會於當日轉送工務局，該局於八十四年五月二十二日口頭通知崔建築師，謂本申請案尚未審查完畢，惟因已逾建築法第三十三條所定審查期限甚久，為免承辦人員被計為積壓案件，故先予口頭退件，並請隨即再送件，伊等遂於當日再送件，工務局則於八十四年五月二十六日前往勘查，是八十四年五月二十五日並無退件等語（見一審卷三三九頁反面、三四○頁），原審疏未調查上訴人此項主張之虛實，即以：建照最遲於申請後三十日核發，因可歸責於郭家福公司等五人之事由未能完成建照申請，致第二期價金有給付遲延情事云云，認定被上訴人於定期催告後解除契約為可採，不無可議。又郭家福公司等五人另主張：依兩造所簽土地買賣契約書特約事項第一條約定，提供土地使用權同意書予伊等以配合申請建造執照，係被上訴人應盡之義務，但被上訴人竟通知承辦建造執照申請之崔懋森建築師，禁止繼續使用其印章於建造執照申請手續上，致伊等無法取得重測後新地號土地之土地使用權同意書，而無法繼續辦理建造執照之申請手續。經伊等催請被上訴人撤銷該禁止使用其印章之限制，被上訴人仍置之不理。故主管機關根本無法核發建照予伊等云云，並提出存證信函二紙為證（見原審卷第二宗一三六頁正反面，一審卷四二頁、一七八頁），徵諸證人崔懋森建築師結證：「八十四年五月一日重測後，舊的土地使用書無效，我們要求土地所有權人（指被上訴人）重新檢附新的土地使用同意書，但遭拒絕。」「重測後，地主就不願我們用他的印章蓋這同意書，案子就擱下來。」各等語（見原審卷第一宗一四○頁反面、第二宗四六頁正反頁），郭家福公司等五人之主張是否全然無據﹖原審疏未說明其取捨意見，所為郭家福公司等五人敗訴之判決，亦欠允洽。再者，由卷附被上訴人所寄予郭家福公司等五人之新竹英明街郵局第一三七二號存證信函觀之（見一審卷八四頁），申請地政機關鑑界及交付鑑界圖予郭家福公司等五人，似為被上訴人應盡之契約義務。果爾，郭家福公司等五人所稱被上訴人未交付重測後之鑑界測量成果圖予伊等，即構成違約，經伊等催告後，已對被上訴人解除契約一節，是否毫無可採﹖非無研求之餘地。此外，甲○○等三人於原審擴張其聲明，原審未審酌渠等所為之擴張是否合法﹖而未於「主文」中為裁判之諭示，尤有疏誤。上訴論旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。中華民國九十年十一月一日最高法院民事第七庭審判長法官蘇茂秋法官徐璧湖法官朱建男法官曾煌圳法官李慧兒右正本證明與原本無異書記官中華民國九十年十一月十二日Ｂ

最高法院九十年度台上字第一九六一號

關鍵資訊