最高法院九十年度台上字第七九三號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　　九十年度台上字第七九三號

上訴人

台灣糖業股份有限公司

法定代理人

錢秉才

上訴人

登惠建設企業有限公司

法定代理人

陳登恩

右當事人間請求返還價金事件，兩造對於中華民國八十八年六月二十九日台灣高等法

院台南分院第二審判決（八十六年度重上字第七六號），各自提起上訴，本院判決如

左：

主文

理由

本件上訴人登惠建設企業有限公司（下稱登惠公司）主張﹕登惠公司於民國八十四年五月四日向對造上訴人台灣糖業股份有限公司（下稱台糖公司）購買坐落台南市○區○○段二小段二一地號內面積約一三○平方公尺土地及其上建物編號Ｃ２四樓半店舖住宅，總價新台幣（下同）一千八百九十九萬元，登惠公司已支付至第五期款合計五百十萬元（其中定金二十萬元）。依兩造所訂契約附件配置圖記載Ｃ２與相鄰之Ｃ１基地界線應為直線，即基地為四邊形，但台糖公司未經其同意，擅自於八十五年一月二十六日變更設計，通知地政機關進行第二次分割，造成基地偏斜，有風水上不利之影響，不易賣出，顯屬重大瑕疵；又台糖公司施工下樁放樣錯誤，除使房屋基地偏斜外，亦使房屋右側留有四十公分之間隙土地無法利用，亦為瑕疵。登惠公司已依民法第三百五十九條規定向台糖公司發存證信函表示解除契約，契約既已解除，台糖公司應加倍返還受領之定金二十萬元及返還價金五百十萬元。因而先位聲明求為命台糖公司給付登惠公司五百三十萬元及加計法定遲延利息之判決。如認先位聲明無理由時，則備位聲明求為減少價金二百七十三萬七千三百六十八元之判決。

上訴人台糖公司則以：本件買賣祇約定對造上訴人登惠公司買受之土地面積為一三○平方公尺，房屋建築之款式係依工務局核准之圖蓋建，系爭房屋已取得使用執照，足證已依設計圖施工，並經建管機關檢查通過，系爭房地並無瑕疵。至於建物右側已盡地建築，並非偏斜，登惠公司應就台糖公司有放樣錯誤、建築偏斜之事實負舉證責任等語，資為抗辯。並於第一審提起反訴主張：依系爭契約書第三條約定，登惠公司應於取得使用執照時支付第六期款六十萬元，台糖公司已於八十五年六月十七日取得使用執照，並於八十五年六月二十五日通知登惠公司於八十五年七月二日繳交第六期款，惟登惠公司均置之不理。又依契約書第四條第一項約定，登惠公司應於接到交屋之通知時，於交屋期限內支付尾款一千三百二十九萬元。台糖公司於八十五年七月十九日通知登惠公司於八十五年八月十二日辦理房地點交，惟登惠公司藉故拖延辦理交屋，登惠公司應自通知辦理交屋期限之末日起至實際辦理交屋日止，每日賠償以未繳房地價款之千分之一計算之違約金。因而本於履行契約之法律關係，求為命登惠公司給付一千三百八十九萬元，及加計其中六十萬元自八十五年七月二日起，其餘一千三百二十九萬元自八十五年八月十二日起算法定遲延利息；暨自八十五年八月十二日起至房屋交付日止，按每日一萬三千八百九十元計算違約金之判決（第一審駁回本訴部分之請求。反訴部分判命登惠公司給付台糖公司六十萬元及自八十五年七月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，駁回台糖公司其餘之請求，台糖公司就其敗訴部分除其中一日之利息即六十萬元八十五年七月二日之利息，未聲明不服外，其餘部分提起上訴，登惠公司亦就其敗訴部分提起上訴。原審就本訴備位聲明部分，改判買賣總價金減為一千八百七十六萬七千二百十二元，駁回登惠公司其餘上訴及台糖公司之上訴。兩造各就其敗訴部分，提起第三審上訴）。

原審依審理之結果，以：登惠公司主張其於八十四年五月四日向台糖公司購買系爭房地，總價一千八百九十九萬元，已支付至第五期款合計五百十萬元之事實，業據其提出房地預定買賣契約書為證（一審卷七至二六頁），並為台糖公司所不爭執，堪信為真實。登惠公司向台糖公司購買坐落台南市○區○○段二小段二一地號內面積約一三○平方公尺土地及其上建物編號Ｃ２四樓半店舖住宅一戶，該花園段二小段二一地號，依地籍圖顯示，原為長方四邊形土地，因本件建築，與右側之同段一九之五、二○之二地號土地合併為二一地號，於建物完成後，將Ｃ１、Ｃ２兩戶房屋基地分割為二一地號及二一之一三地號，有地籍圖謄本可憑（一審卷一五八、一五九頁），分割後之二一地號土地面積為一二九平方公尺，有土地登記簿謄本在卷可按（一審卷一八九頁），該面積雖與契約約定之一三○平方公尺相差一平方公尺，但尚在契約第一條第三款約定之百分之一誤差容許範圍內，此部分應無瑕疵可言。系爭土地建物部分，經登惠公司委請台灣省土木技師公會鑑定後認：⑴系爭土地東北側面確實未盡地建築，其原因在於施工下樁放樣錯誤（應以0d線為建物牆外線，誤為0g線）致使房屋坐落與土地境界線生有近四十公分寬之間隙。不但造成土地浪費，且日後不易清理此間隙中之垃圾污穢。⑵未盡地建築，產生建物東北側模板不能拆除，未能依契約作1:3 水泥粉刷油乳膠漆之防水裝修，以台南地區每年平均降水量為1000mm，該建物外牆半掀之模板將導致建物日後牆壁滲水等嚴重瑕疵。⑶系爭房屋未盡地建築、及邊牆不自然歪斜，造成土地無實質利用價值面積約為八．六一平方公尺，不僅造成土地浪費，且日後不易清理間隙中之垃圾等情，此有該公會鑑定報告附卷可稽（外放證物）。登惠公司於原審另聲請指定中國不動產鑑定中心鑑定結果，亦同認：⑴系爭土地與同小段二一之一三地號間之地籍線歪斜，及其上之圍牆彎曲。⑵右側房屋未盡地建築，與地籍線間留下最大四十公分之空隙等情，有該鑑定中心鑑定報告附卷可稽（外放證物）。

綜上二份鑑定報告，登惠公司主張系爭建物有⑴系爭土地與同小段二一之一三地號間之地籍線歪斜，及其上之圍牆彎曲。⑵右側房屋未盡地建築，與地籍線間留下最大四十公分之空隙等情，應可採信。台糖公司抗辯系爭建物並無上訴人登惠公司所指之瑕疵云云，即無可採。按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第三百五十四條第一項前段、第三百五十九條分別有明文規定。本件登惠公司向台糖公司買受之系爭房屋，既有前述之瑕疵，雖該瑕疵係可歸責於台糖公司之事由，但其減少價值或契約預定效用之情形尚非重大，依前揭法條規定，如予解除契約，顯失公平，自僅得請求減少價金。登惠公司於八十五年六月十四日以台南郵局第十五支局第七五六號存證信函向台糖公司為解除契約之意思表示（一審卷三四至三六頁），自不發生解除契約之效力。登惠公司以兩造所訂買賣契約已經解除為由，先位聲明請求台糖公司（加倍）返還受領之定金二十萬元及返還價金五百十萬元暨法定遲延利息，自屬無理由，不應准許。惟系爭土地與同小段二一之一三地號間之地籍線歪斜，及其上之圍牆彎曲所減少之價值為六萬二千八百二十六元。右側房屋未盡地建築，與地籍線間留下最大四十公分之空隙所減少之價值為十五萬九千九百六十二元，合計減少二十二萬二千七百八十八元，有上開中國不動產鑑定中心之鑑定報告附卷可稽（見該鑑定報告第十三頁）。登惠公司備位聲明請求台糖公司減少買賣總價金二百七十三萬七千三百六十八元，其中減少二十二萬二千七百八十八元部分，即買賣總價金減為一千八百七十六萬七千二百一十二元，為有理由，應予准許，逾上開金額之請求，為無理由，不應准許。台糖公司反訴主張登惠公司應於取得使用執照時支付第六期款六十萬元，台糖公司已於八十五年六月十七日取得使用執照，並於八十五年六月二十五日通知登惠公司於八十五年七月二日繳交該款項之事實，為登惠公司所自認，並有買賣契約書可憑，堪信為真實。登惠公司雖抗辯其已解除契約云云，惟登惠公司之解除契約，既不合法，其依約自有給付台糖公司第六期款六十萬元，及自繳款期限（八十五年七月二日）屆滿時起即八十五年七月三日起至清償日止之法定遲延利息之義務，台糖公司此部分之請求，即屬有據，應予准許。台糖公司另主張其已於八十五年七月十九日以土開南字第九五二○二二三六號函通知登惠公司於八十五年八月十二日辦理交屋，固為登惠公司所不爭執，並有函一份在卷可憑（一審卷六八頁）。惟解釋私人之契約，應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意（最高法院十八年上字第一七二七號判例參照）。本件台糖公司於八十五年七月十九日發函通知上訴人登惠公司交屋時，不惟系爭土地與二一之一三地號界線尚未完成分割，有第一審判決附圖㈡土地複丈成果圖可按。且依買賣契約第六條約定，兩造應於取得使用執照核發之日起辦理產權移轉登記，而觀諸契約付款表記載，取得使用執照時付第六期款，緊接者為尾款應於交屋期限或完成貸款手續核撥時繳付，有買賣契約書可稽。惟買賣房屋最重產權登記，系爭買賣價金尾款高達一千三百二十九萬元，兩造付款表雖未載明產權移登記時應支付之價金，惟衡諸一般預售屋買賣習慣，及兩造買賣契約第六條第二項約定內容，可知台糖公司應於取得使用執照，辦理產權移轉登記後，先保留所有權狀，再通知登惠公司交屋，俟雙方確認可得交屋時，方可交屋，而由登惠公司取得所有權狀並收回開立之本票，始符當事人真意。非可拘泥於契約文字，謂台糖公司未完成產權移轉登記，即可通知交屋，強令登惠公司給付高達千萬元之尾款。故辦理產權移轉登記實為交屋之先行行為，台糖公司既自認尚未辦理系爭房地之產權移轉登記，復未證明已提出產權移轉登記之給付行為，甚且系爭房屋外牆部分尚有前述瑕疵，又室內部分另有：⑴衛浴設備未安裝妥當。⑵一樓大理石地板未與門檻高度齊平。⑶三樓後方未設排水孔。⑷五樓陽台地板水泥龜裂，後陽台隔牆未粉刷等瑕疵，亦經原審法院勘驗現場查證無訛，並經中國不動產鑑定中心鑑定明確，分別製有勘驗筆錄及鑑定報告書在卷可據（原審卷八二頁、外放證物）。台糖公司在該（室內部分）瑕疵修補前，即遽行通知交屋，並不符合債務之本旨，自不生交屋之效力。登惠公司拒絕接受交屋，自屬有正當理由。台糖公司提出之交屋給付既不符債務本旨，登惠公司即無接收交屋之義務。從而，台糖公司請求登惠公司給付尾款一千三百二十九萬元及利息，暨請求自八十五年八月十二日起至房屋交付日止按每日一萬三千八百九十元計算之違約金，為無理由，不應准許。因而就本訴備位聲明其中減少買賣總價金為一千八百七十六萬七千二百十二元部分，第一審所為登惠公司敗訴之判決廢棄，改判如登惠公司之聲明。就本訴其餘部分及反訴部分，分別維持第一審所為兩造敗訴部分之判決，駁回登惠公司其餘之上訴，及駁回台糖公司之上訴，經核於法並無違背。兩造上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，分別指摘原判決其敗訴部分不當，求予廢棄，非有理由。至登惠公司於第一審追加依給付不能之債務不履行規定請求給付部分，業經第一、二審法院裁定駁回確定，併此敍明。

據上論結，本件兩造上訴均為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第二庭