九十年度台上字第九一五號｜民事：請求返還定金事件｜裁判日期：90 年 05 月 24 日

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　　九十年度台上字第九一五號上　訴　人　永春投資股份有限公司法定代理人　陳吳麗芬被上訴人　甲 ○ ○ 右當事人間請求返還定金事件，上訴人對於中華民國八十八年十一月二十三日台灣高等法院第二審判決（八十八年度上字第六五八號），提起上訴，本院判決如左：主文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。理由本件原審廢棄第一審所為上訴人勝訴部分之判決，改判駁回其訴，無非以：上訴人主張，伊於民國八十七年四月二十二日向被上訴人之代理人興揚房屋仲介股份有限公司（下稱興揚公司）購買被上訴人所有門牌台北市○○路○段一七九巷七號二樓房屋、基地及車位二個（下稱系爭房地），總價新台幣（下同）五千萬元，當場交付定金一百萬元，由興揚公司簽具買賣定金收據交伊收執。嗣後發現被上訴人所稱配備一百零二坪獨立私人花園，其實內含三十七坪屋頂避難平台及約五坪之公眾逃生避難通道，且花台亦有違建情形，構成買賣標的物之瑕疵，伊自得請求被上訴人加倍返還定金等情，爰依民法第三百五十四條第一項、第三百五十九條規定及買賣定金收據第三條第二項約定，求為命被上訴人給付二百萬元及其法定遲延利息之判決；倘認伊請求加倍返還定金為無理由，則伊以八十七年九月十八日準備書狀繕本之送達，撤銷因被詐欺而買受系爭房地之意思表示，依不當得利法則求為命被上訴人返還定金一百萬元及其法定遲延利息之判決（未繫屬本院者不予贅列）。經查興揚公司代理被上訴人以總價五千萬元，將系爭房地售與上訴人，而上訴人已付定金一百萬元之事實，有系爭買賣契約、買賣定金收據足憑。次查被上訴人為出售其自有之不動產，委由興揚公司仲介代銷，並非消費者保護法所稱之企業經營者，故系爭買賣契約尚難以消費者保護法之規定予以規範，不論被上訴人製作之廣告是否有不實情事，該廣告內容仍非必然構成買賣契約內容之一部分。按本件買賣係屬成屋買賣，上訴人於訂約前，本得檢視系爭房屋現況，亦得查閱相關之公示登記資料，是以任何與房屋現況及登記事項不符之廣告內容，難認構成買賣契約之內容。上訴人主張：廣告上所謂一○二坪獨立私人花園，其實內含三十七坪未登記之屋頂避難平台及花台有部分違建等事項，既可由登記內容得悉，亦不影響房屋之使用，難認構成物之瑕疵或有詐欺情事。至於系爭房屋面積內竟存在逃生避難通道，且因該通道出入口之門扇不得封閉，導致公共樓梯間得逕行通往系爭房屋內部，影響住家安全及私密性殊甚，應屬買賣標的物之瑕疵。惟查被上訴人在出售房屋時，已據實提供系爭不動產所有權狀、登記簿謄本及平面圖與上訴人，且上訴人曾至現場看屋數次，就不銹鋼門在避難通道一側不能上鎖之事實，自難於事後諉為不知情。況上訴人縱然不知情，亦應認其有重大過失。末查上訴人違約不買，被上訴人主張其受有房屋折舊、跌價及利息或租金損失，至少為三百七十五萬元，依系爭買賣定金收據第三條第一項約定，沒收上訴人一百萬元定金，並無過高情事，核屬相當，應予准許，從而上訴人主張被上訴人應負擔瑕疵擔保責任，於法無不合。上訴人依買賣標的物有瑕疵解約後之回復原狀請求權請求被上訴人給付一百萬元及自訴狀繕本送達翌日（八十七年八月二十六日）起至清償日止之法定遲延利息為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。查原審一方面認被上訴人應負瑕疵擔保責任，一方面認上訴人依買賣標的物有瑕疵解約後之回復原狀請求權請求被上訴人給付一百萬元及其法定遲延利息為不應准許，難謂無理由矛盾之違法。又上訴人先位聲明係依民法第三百五十四條第一項及第三百五十九條買賣標的物有瑕疵解約後之回復原狀請求權及買賣定金收據第三條第二項之約定，請求被上訴人給付二百萬元；備位聲明係依民法第九十二條第一項、第一百七十九條規定，請求返還不當得利一百萬元及其法定遲延利息（見一審卷二一至二二頁）。原審僅就上訴人依買賣標的物有瑕疵解約後之回復原狀請求權請求被上訴人給付二百萬元部分為論斷，對於上訴人所主張之其他兩種請求，是否不應准許，恝置不論，即為上訴人敗訴之判決，顯有疏略。次查所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者即為物有瑕疵。若出賣之特定物所含數量短少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之。買受人因重大過失而不知有上開瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，固可不負擔保之責，惟出賣人故意不告知其瑕疵者，不在此限，此觀民法第三百五十四條、第三百五十五條之規定自明。證人興揚公司專案經理呂四煌證稱：從所有圖面看不出該通道係屬避難通道，伊亦不知該通道係屬避難通道。上訴人事前亦不知情；該公司銷售員鍾坤海證稱：付定金後，伊有聽呂四煌說上訴人提到通道之問題各云云（見一審卷四八頁、八二頁）。又證人上訴人公司總經理陳國森證稱：簽約前，仲介人員說通道之不銹鋼門怎麼開都可以，上訴人係八十七年四月付定金，同年五月始對該門之真正用途有疑問云云（見一審卷七二頁）。被上訴人亦自承不知該門是否為避難通道（見一審卷八三頁）。綜上以觀，被上訴人及仲介人員在訂約前亦不知上開通道為避難通道及該不銹鋼門係屬避難通道之出入口，不得自內上鎖，則上訴人於訂約前不知上情，能否謂有重大過失，尚非無疑。原審未遑斟酌及此，遽謂上訴人不知上情，有重大過失，顯然速斷。又上訴人在事實審主張：依被上訴人所提出之二審上訴理由續狀記載，被上訴人出售時故意不告知伊獨立私人花園也是避難平台，更未告知該通道應屬公共設施之避難通道，依民法第三百五十五條第二項後段出賣人故意不告知其瑕疵之規定，被上訴人應負擔保責任云云（見二審卷七二頁），係屬重要之攻擊方法，原審未於判決理由項下說明其取捨意見，即為不利於上訴人之認定，難謂無理由不備之違法。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。中華民國九十年五月二十四日最高法院民事第四庭審判長法官蕭亨國法官許朝雄法官謝正勝法官陳淑敏法官葉勝利右正本證明與原本無異書記官中華民國九十年六月十二日Ｋ

最高法院九十年度台上字第九一五號

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