最高法院九十一年度台上字第一七三八號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　九十一年度台上字第一七三八號

上訴人

乙○○

訴訟代理人

林永貹律師

被上訴人

成銓建設股份有限公司

法定代理人

藍英峰

被上訴人

甲○○

共同訴訟代理人

梁裕勝律師

右當事人間請求所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國八十九年十一月二十八

日台灣高等法院第二審判決（八十九年度上字第八○六號），提起上訴，本院判決如

左：

主文

理由

本件原審維持第一審就本訴部分所為被上訴人勝訴之判決，及就反訴部分為上訴人敗訴之判決（上訴人反訴請求被上訴人給付逾新台幣（下同）四十二萬八千九百零二元本息部分，經第一審判決駁回上訴人之反訴後，未據其聲明不服），駁回上訴人之上訴，無非以：被上訴人起訴主張，上訴人於民國八十六年四月二十三日與被上訴人成銓建設股份有限公司（下稱成銓公司），及被上訴人甲○○分別訂立房屋預定買賣合約書，及土地預定買賣合約書，購買成銓公司在坐落台北縣板橋市○○段四三七號土地上所興建之「米蘭小鎮」編號Ａ６棟四樓（即門牌號碼台北縣板橋市○○街三一二號四樓）房屋一戶及機械式停車位一個（下稱系爭建物）暨其基地應有部分十萬分之二五七八（下稱系爭土地），房屋、土地之價款依序為一百九十五萬二千元、二百九十二萬八千元，總計四百八十八萬元。伊等已依約移轉系爭房地所有權予上訴人，上訴人仍積欠房屋款六十三萬二千元、土地款九十四萬八千元（合計一百五十八萬元）未付。依系爭房屋預定買賣合約書第十一條第一項之約定，成銓公司原須俟上訴人繳清全部價款及履行其他義務後，始需交屋，惟上訴人因急於交屋，經其書立切結書承諾願如期配合辦理貸款，及不得阻撓撥款，成銓公司始於八十七年十二月十八日先行交屋等情，有各該房屋、土地預定買賣契約書、土地登記謄本、建物登記謄本、切結書、交屋完成書等件可稽，上訴人對於其尚負欠一百五十八萬元價金未付亦無爭執。

雖辯稱：房屋（含車位）價款部分伊已付清云云。然依上訴人所提之房屋價款付款明細表，上載各期由被上訴人所簽收之已付金額，均為系爭土地、房屋各期應付款之合計金額，足見上訴人所稱未繳之價款一百五十八萬元，係包含房屋及土地款二部分在內，上訴人所辯為無足取，堪信被上訴人之主張為真實。其次，上訴人另抗辯：成銓公司所交付之系爭建物存有瑕疵，經通知該公司限期改善未果，伊自得主張同時履行抗辯，拒絕給付價金於被上訴人，因於八十八年二月九日函知貸款銀行暫緩核撥貸款云云。觀之系爭房屋買賣預定合約書第十一條，及系爭土地預定買賣契約書第五條第二項之約定，被上訴人既須俟上訴人繳清價金後，始負交付系爭房地之義務。即見上訴人有先為給付價金之義務，依民法第二百六十四條之規定，上訴人自不得行使同時履行抗辯而拒絕給付價金。況上訴人因要求提前交屋，經出具切結書及交屋完成書載明，保證如期配合辦理貸款各項手續，承諾不藉任何理由阻撓撥款，及系爭房屋已施工整修無訛，點交使用，同意向銀行申辦抵押貸款核撥予成銓公司，上訴人嗣後尤不得復以系爭買賣標的物有瑕疵為由，拒絕給付價金。至上訴人與成銓公司間之委託代辦貸款合約書第二條固約定，成銓公司願無條件配合辦理上訴人所需之公教貸款或首次購屋貸款，惟此約定僅在便利上訴人選擇利率較低之銀行以辦理貸款，並不生是否優先或排除適用系爭房屋預定買賣合約書第十一條約定之問題。再依上揭委託代辦貸款合約書第二條、系爭房屋預定買賣合約書第十三條第二項、第十五條第五項、及系爭土地預定買賣合約書第八條第二項、第九條等之約定，對照系爭房屋及土地預定買賣合約書之記載，系爭土地乃系爭房屋坐落之基地，被上訴人係併同出賣，上訴人亦係併同購入等情，探求當事人真意，足認系爭房屋及土地預定買賣合約書有相互依存之關係，買方違反任一約定，即視同全部違約，土地及房屋之出賣人已相互授權，各得代他方為解除買賣契約之意思表示。是上訴人既先後於八十八年一月二十一日、二月六日函知成銓公司主張同時履行抗辯，拒絕給付餘款；及於同年二月九日通知台灣省合作金庫（副知成銓公司）暫緩撥發貸款，並告知成銓公司（副知台灣省合作金庫）終止其委任取款之權限，堪認上訴人於成銓公司催告其依約配合撥款給付價金前，即已先表示拒絕給付價金，且其迄今仍未依約繳清餘款，則成銓公司以訴狀表明解除系爭房屋、土地買賣預定合約書，自已生合法解約之效力。從而，被上訴人依民法第二百五十九條規定，先位聲明請求上訴人回復原狀，將第一審判決附表（下稱附表）壹所示之系爭土地交付並移轉所有權登記予甲○○，將附表貳所示之房屋即系爭建物交付並移轉所有權登記予成銓公司，即屬有據，應予准許。被上訴人備位聲明（請求給付價金），即勿庸再予審酌。另上訴人反訴請求被上訴人應給付房屋之瑕疵修補費用四十一萬八千九百六十九元，預售屋面積短少所受損失九千九百三十三元，合計四十二萬八千九百零二元並交付系爭建物及土地所有權狀正本，則非有據，不應准許等詞，為其判斷之基礎。

按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。買受人如主張，出賣人應負物之瑕疵擔保責任；或出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，買受人除得依民法第三百六十條規定請求不履行之損害賠償；或類推適用民法第二百二十六條第二項規定請求損害賠償；或類推適用給付遲延之法則，請求補正或賠償損害外，並均有民法第二百六十四條規定之適用，買受人在出賣人為各該給付以前，尚非不得行使同時履行抗辯權。查本件上訴人於事實審一再抗辯：系爭房屋存有諸多瑕疵，如主臥室浴廁門未依施工圖說施作，其開啟方向錯誤；廚具未施作補滿貼牆，廚房、浴廁磁磚未全砌貼；室內浴廁臉盆及馬桶安裝與原合約圖說不符；主臥室及次臥室未依約設置冷氣窗台；廚房之洗濯台與原圖說不符；客廳之牆面放樣錯誤成階梯形；室內牆規格與設置不符圖說；車位高度不足；房屋面積短少；亦未有如其銷售廣告所稱面對學校、萬坪公園、千餘坪棒球場、活動中心、市場等之公共設施暨景觀，減損其品質及效用暨價值等情，被上訴人顯屬債務不履行，致伊受有損害，被上訴人除應負瑕疵擔保責任外，且有不為完全給付之債務不履行責任，伊並得請求補正或賠償損害，被上訴人未依約給付及完成瑕疵修補前，伊自得主張同時履行抗辯，而拒絕給付餘款云云（見一審卷第一宗五四、六七頁、九九至一○一頁；第二宗一一、一二、五九、九八、一三五至一三七頁；原審卷一○四頁），倘上訴人所稱非虛，上述欠缺似屬民法第三百五十四條第一項前段所定被上訴人應負擔保責任之瑕疵，且係因可歸責於被上訴人之事由所致者，揆之前揭說明，即難謂上訴人於被上訴人補正瑕疵或賠償損害之前，仍不得行使同時履行抗辯而拒絕給付價金。乃原審未詳調查審認，疏未說明上訴人此項重要攻擊方法何以不足採取之理由，徒以依系爭房屋買賣預定合約書第十一條及系爭土地預定買賣契約書第五條第二項之約定，被上訴人須俟上訴人繳清價金後，始負交付系爭房地之義務，即上訴人有先為給付價金之義務為由，率認上訴人不得行使同時履行抗辯而拒絕給付價金，其法律上之見解，自有可議，且有判決不備理由之違法。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第七庭