最高法院九十一年度台上字第五一七號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　九十一年度台上字第五一七號

上訴人

辛○○

上訴人

壬○○

上訴人

子○○

上訴人

丑○○

上訴人

庚○○

上訴人

巳○○

上訴人

寅 ○

上訴人

辰 ○

上訴人

己○○

上訴人

丙○○

上訴人

丁○○

上訴人

戊○○

上訴人

癸 ○

上訴人

卯○○

右 十四 人

共　　　同

訴訟代理人　黃怡騰律師

上　訴　人　乙○○

甲○○

右二人共同

訴訟代理人　孫天麒律師

被 上訴 人　台北市政府財政局 設台北市市○路一號

法定代理人　李述德

訴訟代理人　古明峰律師

右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十九年十一月二十一日台灣高

等法院第二審更審判決（八十七年度重上更㈠字第四一號），提起上訴，本院判決如

左：

主文

理由

本件被上訴人主張：坐落臺北市○○區○○段一小段六五０、六五一、六六五、六六

八、六九三、六九五號土地，係被上訴人所管理之臺北市有土地；而上訴人辛○○、子○○共有如原判決附圖（下稱附圖）所示Ａ、Ｂ部分之建物，上訴人卯○○、辰○共有如附圖所示Ｃ、Ｄ部分之建物，及上訴人乙○○、己○○共有如附圖所示Ｅ、Ｆ部分之建物，均無正當權源占有系爭土地，其餘上訴人則分別居住於上開房屋內等情，爰本於物上請求權、不當得利、及侵權行為之法律關係，求為命上訴人自上開房屋遷出、拆屋還地、及賠償損害，即上訴人辛○○及子○○應連帶給付被上訴人新台幣（下同）二百九十一萬三千四百四十六元及自民國八十四年五月一日起至返還土地之日止，按月連帶給付四萬九千六百六十七元。上訴人卯○○及辰○應連帶給付被上訴人二百十九萬九千七百五十元及自八十四年五月一日起至返還土地之日止，按月連帶給付三萬七千五百元。上訴人乙○○應給付被上訴人一百六十六萬二千零三十四元及自八十四年五月一日起至返還土地之日止，按月給付二萬八千三百三十三元。上訴人乙○○及己○○應連帶給付被上訴人一百七十四萬零二百四十六元，及自八十四年五月一日起至返還土地之日止，按月連帶給付二萬九千六百六十七元之判決（第一審為被上訴人敗訴之判決，被上訴人上訴第二審，本院發回前原審判命上訴人自所占用系爭房屋遷出、拆屋還地，及上訴人辛○○應給付被上訴人六十八萬六千七百二十元及自八十四年五月一日起至返還所占用土地之日止，按月給付一萬一千八百四十元。上訴人子○○應給付被上訴人六十九萬六千元及自八十四年五月一日起至返還所占用土地之日止，按月給付一萬二千元。上訴人卯○○應給付被上訴人五十一萬零四百元及自八十四年五月一日起至返還所占用土地之日止，按月給付八千八百元。上訴人辰○應給付被上訴人五十三萬三千六百元，及自八十四年五月一日起至返還所占用土地之日止，按月給付九千二百元。上訴人乙○○應給付被上訴人七十八萬八千八百元及自八十四年五月一日起至返還所占用土地之日止，按月給付一萬三千六百元。上訴人己○○應給付被上訴人八十二萬五千九百二十元及自八十四年五月一日起至返還所占用土地之日止，按月給付一萬四千二百四十元，並駁回被上訴人其餘之請求，被上訴人就其敗訴部分未聲明不服，已告確定，另第一審被告梁耀煌、林素玲、張宗義、張晴珳經本院發回前原審為其敗訴之判決，亦未據聲明不服，亦告確定）。

上訴人則以：系爭房屋出售以前，原為中華民國所有，而系爭土地則係臺北市政府照價收買而來，為臺北市政府管有，但其所有權仍為中華民國。中華民國於出售系爭房屋時，並無特別情事，可解釋為當事人之真意僅限於賣屋而無基地之使用，依最高法院四十八年臺上字第一四五七號判例意旨所示，應推斷土地所有人中華民國默許房屋承買人繼續使用土地，上訴人自非無權占有等語，資為抗辯。

原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決，除確定部分外廢棄，改判命上訴人遷讓房屋、拆屋還地，及返還不當得利如原判決主文第二項至第十七項所示，無非以：經查坐落臺北市○○區○○段一小段六五０、六五一、六六五、六六八、六九三、六九五號土地，於六十七年六月二十三日重測前，依序為臺北市○○區○○段一小段第四六｜

六九、四六｜七０、四六｜七六、四六｜八一、四六｜九四、四六｜九五地號，係臺北市政府於四十五年九月二十五日向原地主蘇珠等人照價收買，四十六年三月四日登記所有權人為臺北市政府，六十九年四月一日更正登記所有權人為臺北市，管理者為臺北市政府，七十八年九月十三日變更登記管理者為被上訴人臺北市政府財政局。而系爭土地上之建物，即門牌臺北市○○○路六十七巷一五０弄六號、八號、十八號、二十號、二一號、二三號房屋，乃三十九年九月十五日奉准接管總登記所有權人為中華民國，管理者為財政部國有財產局，由上訴人子○○、辛○○、卯○○、辰○、乙○○、己○○六人於七十八年八月四日買受，並辦妥所有權移轉登記，其所有權及應有部分，與現占有使用系爭房屋之人，均如附表一所示，為兩造所不爭之事實，並有土地及建築改良物登記簿謄本、財政部國有財產局臺灣北區辦事處國有房屋產權移轉證明書可稽，堪信為真實。查系爭六筆土地，乃臺北市政府於四十五年九月二十五日，依平均地權條例之規定向原地主蘇珠等人照價收買，並登記所有權人為臺北市政府，嗣更正登記所有權人為臺北市。依平均地權條例施行細則第四十七條第一項之規定：「依本條規定照價收買之土地，其權屬直轄市、縣（市）有」。系爭土地既係臺北市政府照價收買而來，並已登記所有權人為臺北市，自屬市有之土地，洵屬無疑。至於中華民國憲法第一百四十三條第一項規定：「中華民國領土地內之土地屬於國民全體」，係國家對於領土主權之宣示；土地法第十條第一項規定：「中華民國領域內之土地，屬於中華民國全體，其經人民依法取得所有權者，為私有土地」，非謂私有土地以外之土地，均為中華民國所有，而排除地方自治團體或有具法人資格之國家機關擁有土地所有權。而土地法第二十五條規定：「省市縣政府對於其所管公有土地，非經該管區內民意機關同意，並經行政院核准，不得處分或設定負擔或為超過十年期間之租賃」，旨在限制省縣市政府任意處分土地，又司法院二十七年九月十日之一七七六號解釋，係依舊土地法第十三條所作之解釋，與現行土地法不合，不宜援用，是上訴人所引各節，均不足為解釋系爭土地非屬臺北市所有之論據。按最高法院四十八年臺上字第一四五七號判例意旨，謂：「……土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地」。

亦即必須「除有特別情事，可解釋為當事人之真意限於賣屋而無基地之使用外」，始可「推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地」。查上訴人子○○、辛○○、卯○○、辰○、乙○○、己○○六人於七十八年八月四日買受系爭房屋時，均出具同意書，載明：「……並自行解決基地使用權問題，且基地所有人請求給付使用補償金及損害賠償時，概由租購人負擔」，有財政部國有財產局臺灣北區辦事處八十五年十月十九日台財產北二字第八五０二八０三一號函檢送之同意書可稽。該函並覆稱：「前述坐落之臺北市○○區○○段一小段665、668、650、651、693、695號土地，於四十六年三月四日即登記為臺北市所有，本處自無處分之權利」。又稱：「是類坐落於非國有土地之國有房屋，其未租用基地之方式處理，係由申請租購國有房屋之使用人具結承諾自行解決基地使用權問題……」等語。已敘明系爭土地乃非國有之土地，而系爭房屋之買賣雙方當事人間，於買賣時即亦已明示限於賣屋而排除基地之使用，自無最高法院上開判例之適用。又所有權人以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。本件系爭房屋係日據時代，日軍佔領台灣時占用系爭土地所建之空軍航空隊宿舍，於光復後，由國軍台灣空軍指揮部接收，並於三十九年九月十五日以奉准接管為登記原因，辦理總登記所有權人為中華民國，管理人為財政部國有財產局，並撥用予空軍總部，系爭房屋屬敵偽財產，為上訴人所自承。關於該房屋於「總登記」（建物所有權第一次登記）時，與系爭土地之原所有人究居於何種法律關係，經原審向財政部國有財產局台灣北區辦事處函詢，經該處以台財產北接第八七０三四０二０號函覆：因年代久遠無從查考。查日據時期日本政府於人民私有土地上興建房屋之初，若無合法權源，台灣光復後，我國政府基於國家權力關係所接收者，乃僅地上之房屋，並非房屋所占用之土地，即不得因該接收關係，而使原屬無權占有土地變成有權占有，而排除土地所有人行使私法上所有人之權利。

又依修正土地登記規則第七十三條第三項及修正前土地登記規則第七十條第二項等固規定，建物與基地非屬同一人所有者，應出具使用基地之證明文件始得憑以辦理建物所有權第一次登記，惟土地登記規則於光復後之三十五年十月二日始由地政署發布，系爭於日據時期建造之房屋，自無由依該規定，需系爭土地原所有人出具同意書始得憑以辦理建物所有權第一次登記，故不能僅以系爭房屋已辦理建物所有權第一次登記，當然即認有合法占有土地權源。此外，上訴人並不能舉證證明其有合法占有土地權源，自屬無權占有。系爭土地於台北市政府照價收買後至系爭房屋移轉登記為被上訴人前，被上訴人雖並未向空軍總司令部或國有財產局請求拆屋還地，然不能以被上訴人單純緘默或不行使權利，即謂權利失效。又依平均地權條例施行細則第四十八條第一項第一款之規定：「照價收買之土地建有房屋時，得讓受與地上權人、土地承租人或房屋所有權人。」，則被上訴人自可行使裁量權，決定是否讓售。上訴人抗辯被上訴人違法未予讓售，顯已構成權利失效云云，亦不足採。系爭房屋門牌六號及八號均屬臺北市○○區○○段一小段第一九０建號，門牌十八號及二十號房屋均屬同段第二一０建號，門牌二十一號及二十三號房屋均屬同段第二０八建號，各建號均為獨立一體之建物而分別編立二個門牌。第一九０建號所有權人為辛○○、子○○，應有部分各二分之一。第二一０建號所有權人為卯○○、辰○，應有部分各二分之一；第二０八建號所有權人為乙○○、己○○，應有部分各二分之一，詳如附表一所示。惟上訴人乙○○於八十年間，將其使用之門牌二十一號木造房屋改建為加強磚造，屋頂翻修為鐵架造，業經原審勘驗屬實，且為上訴人乙○○所不爭。故系爭共有之房屋除應由共有人拆除外，上訴人乙○○並應就其改建之房屋拆除。又系爭房屋雖僅各占有系爭土地之一部，但其附連圍繞之土地亦係房屋利用之一部，上訴人辛○○等六人亦應負返還土地之全部予被上訴人之責。系爭房屋之現在占有人各如附表一所示，其中被上訴人請求上訴人自各該占有之房屋遷出，以利房屋之拆除部分，自屬有據，應予准許。末按無權占有他人之土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，被上訴人依不當得利之法律關係，請求占有系爭土地之房屋所有人即上訴人子○○、辛○○、卯○○、辰○、乙○○、己○○返還其因占有土地所得之利益，亦為正當。查系爭土地位於臺北市中山區○○○路六十七巷一百五十弄，其地上物均屬老舊眷舍，且作為住宅使用，並無營利，為兩造所不爭執，參酌土地法第一百零五條、第九十七條之規定，認被上訴人不當得利之請求，自七十八年八月起至八十年六月止，以土地申報價額年息百分之二點四，自八十年七月起至拆屋還地之日止，以土地申報價額年息百分之三為適當。又系爭土地未申報地價，依平均地權條例第十六條之規定，應以公告地價百分之八十為申報地價。而系爭土地七十六、八十、八十三年度之公告地價依序為三萬元、三萬八千元、四萬元，有地價證明書可稽，自應以此為計算其利得金額之標準。又不當得利發生之債，並無共同不當得利之觀念，亦無共同不當得利人應連帶負返還責任之規定，故同時有多數利得人時，應各按其利得數額負責。系爭土地上之房屋雖各屬上開上訴人共有 (子○○、辛○○共有第一九０建號，卯○○、辰○共有第二一０建號，乙○○、己○○共有第二０八建號) ，然其房屋分別編列有門牌，各自占有使用，應各按其占有之土地（除建物主體之占有部分外，並包括附連圍繞使用之土地）計算利得之金額，負返還責任，計算結果詳如附表二所示。從而被上訴人請求上訴人遷讓房屋、拆屋還地及返還上列不當得利，均屬正當，應予准許等詞，為其判斷之基礎。

惟查系爭土地係台北市政府於四十五年九月二十五日，依當時有效之實施都市平均地權條例（平均地權條例前身）向原地主蘇珠等人，依照價收買規定取得所有權，並於四十六年三月四日辦畢所有權移轉登記。而系爭土地上之房屋，係於日據時代所建造，於三十九年九月十五日以「奉准接管」登記原因，辦理總登記所有權人為中華民國，管理人為財政部國有財產局，嗣於七十八年八月四日由上訴人子○○、辛○○、卯○○、辰○、乙○○、己○○第六人買受，並辦妥所有權移轉登記，為原審所認定之事實，並有土地及建築改良物登記簿謄本附卷可稽。關於系爭房屋於總登記（建物所有權第一次登記）時，與系爭土地之原所有人究居於何種法律關係，本院第一次發回意旨既已指明，原審雖向財產部國有財產局函詢，該局以因年代久遠無從查考函覆外，並隨函檢附本件系爭房屋、土地，自日據時代迄今之登記簿謄本。依該謄本所載（見原審更㈠卷第一宗第二一六頁至第二三二頁），系爭房屋原為堀江淳一、堀江淳弘所建之自用住宅，並已辦妥保存登記。究竟堀江淳一與原地主有何關係？當時在系爭土地上建屋，是否已徵得土地所有權人之同意？依何種法律關係在系爭土地上建築房屋而得辦理建物所有權第一次登記？自有進一步向原地主蘇珠等人查明之必要，原審未詳加調查，釐清系爭土地原所有權人與系爭房屋之法律關係，遽認系爭房屋係無權占有系爭土地，而為上訴人敗訴之判決，尚嫌疏略。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，為有理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第二庭