九十一年度台上字第七四七號｜民事：返還價金｜裁判日期：91 年 04 月 25 日

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　九十一年度台上字第七四七號上　訴　人　子 ○ ○ 庚 ○ ○ 戊 ○ ○ 癸 ○ ○ 壬 ○ ○ 辛 ○ ○ 己 ○ ○ 被上訴人　鶴翔建設股份有限公司樓法定代理人　甲 ○ ○ 訴訟代理人　吳嘉榮律師被上訴人　丙 ○ ○ 乙 ○ ○ 丁○○○ 甲 ○ ○ 右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十八年十月二十六日台灣高等法院第二審判決（八十六年度重上字第九一號），提起上訴，本院判決如左：主文原判決關於駁回上訴人之訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。理由本件上訴人主張：伊於民國八十一年間向被上訴人購買「大世紀花園廣場」預售房屋及其基地應有部分，該房屋建竣，於八十四年四月至六月間陸續交屋，伊始發現系爭房屋有如原判決附表所示之瑕疵。伊得依民法第三百五十九條規定請求減少價金等情。求為命被上訴人連帶給付上訴人子○○新台幣（下同）七十五萬三千五百二十三元、庚○○七十六萬七千零四十八元、戊○○八十萬四千零八十元、癸○○八十萬四千零二十六元、壬○○七十九萬九千六百八十六元、辛○○七十八萬八千七百十八元、己○○八十一萬四千三百七十一元，及均加付法定遲延利息之判決（上訴人所為先位聲明經第一審判決其敗訴，未據其聲明不服，不予贅列；原審就上訴人上開請求其中子○○一萬八千六百九十一元、庚○○三萬二千零七十二元、戊○○八萬八千二百六十五元、癸○○八萬八千二百六十五元、壬○○九萬零一百零五元、辛○○八萬八千二百六十五元、己○○八萬七千九百六十七元本息部分，維持第一審所為被上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，已告確定）。被上訴人則以：系爭房屋並無瑕疵，面積亦未短少，部分公共設施未施工係因不可歸責於伊之事由，伊已另行興建警衛室、圍牆、遮陽棚及補償大樓管理委員會公共管理基金以為彌補，上訴人並未受有損害；且伊交屋已逾六個月，上訴人不得再請求減少價金等語，資為抗辯。原審以：上訴人就其主張之事實，已據提出房屋、土地預定買賣契約書為證。上訴人雖主張：被上訴人增設停車位占用公共設施面積，有超賣停車位之情形云云。但查系爭房屋頂定買賣契約第八條第四項約定：「地下層共同使用部分（樓、電梯間、台電變電室、蓄水池、發電機室、幫浦房、警衛休息室、辦公室及地下層停車位、車道之外的空間為防空避難室）係為共有外，其餘部分即車道、停車場歸乙方（即被上訴人鶴翔公司）所有，由乙方移轉予車位承買人持有，甲方（即承購戶）若未承買車位者，不得主張權利干涉及占用。」，被上訴人於系爭大樓地下二、三層增設十九個停車位，係在使用執照竣工圖標示之合法停車場範圍內，有建造執照可稽，其將停車位出賣予大樓承購戶，對於應移轉有關必要公共設施之所有權應有部分予上訴人，並無影響，尚難認其有占用公共設施超賣停車位之情形。次查系爭房屋有內牆龜裂之瑕疵，雖不影響居住安全，但仍有重新粉刷之必要。訴外人喬星油漆工程有限公司（下稱喬星公司）承包系爭大樓油漆工作之價格，ＩＣＩ塗料每平方公尺為一百十五元，子○ ○、庚○○、戊○○、癸○○、壬○○、辛○○、己○○所有房屋之室內面積依次為六四‧三六平方公尺、六八‧六七平方公尺、六０‧六五平方公尺、六０‧六五平方公尺、六０‧六五平方公尺、六０‧六五平方公尺、五八‧０六平方公尺，按上開價格計算，依次得請求減少價金七千四百零一元、七千七百八十二元、六千九百七十五元、六千九百七十五元、六千九百七十五元、六千九百七十五元、六千六百七十七元。系爭大樓由全體住戶共有之地下一層天花板有滲水情形，應予修補。台北市建築師公會鑑定結果認修補之礦纖板約二百元，未併計工資，尚非合理。大華不動產鑑定股份有限公司（下稱大華公司）鑑定修補費用為七千元，亦屬過高。此部分瑕疵所減少之價金應以三千六百元為適當。按系爭大樓全部戶數二百七十八戶比例計算，每戶為十三元。上訴人所有房屋廁所馬桶設計不良，須側坐始能使用，業經大華公司鑑定明確。此項瑕疵減損房屋之價值及通常效用，依台北市建築師公會及大華公司鑑定結果，認馬桶移位之費用每戶為五千元，應依此減少價金。系爭房屋之磁磚有中空現象，業經台北市建築師公會及大華公司鑑定屬實，惟自八十四年三月至六月間交屋，迄八十七年四月十日鑑定時，已歷三年，除庚○○所有Ｂ２｜７房屋磁磚有裂縫面積一平方公尺外，其餘上訴人之房屋磁磚並無鬆動或脫落，難認有減少房屋價值或通常效用或契約預定效用之瑕疵，自不得請求減少此部分價金。庚○○所有房屋之磁磚裂縫，其修補費用為八千元，業經大華公司鑑定無訛，此部分瑕疵應減少價金八千元。系爭大樓北側柱大理石裝飾牆施工不良脫落，面積０‧五平方公尺，經大華公司鑑定結果，其修補費用為三萬元，按系爭大樓全部戶數二百七十八戶比例計算，每戶應減少價金一百零八元。系爭大樓油漆工程係由喬星公司施作，室內平頂、牆面使用ＩＣＩ得利乳膠漆，地下室一、二、三層使用明星牌水泥漆，門框使用明星牌調合漆，有完工證明書可憑，上訴人主張：系爭房屋未使用價位較高之ＩＣＩ高級塗料為有瑕疵云云，未舉證證明，並非可採。系爭契約約定系爭房屋之鋁門、鋁窗應採用中華、力霸、亞細亞、大同及信元等正字標記之產品，實際則係裝設山仁牌鋁門、鋁窗及紗窗，雖非上開指定之廠牌，惟該山仁牌鋁門、鋁窗及紗窗，同有正字標記，且其單價高於亞細亞牌產品，有估價單可考，於系爭房屋價值或通常效用或契約預定效用並無減損，難謂有何瑕疵。大華公司之鑑定報告僅以山仁牌之價格與中華或力霸產品比較，其鑑定結果，尚非可採。壬○○所有Ａ｜７Ｆ房屋有四處未裝置紗窗，經台北市建築師公會鑑定其裝置費用共計一千八百四十元，此部分瑕疵應按此減少價金。系爭大樓依約應裝設中型天線接收器即俗稱中耳朵，實際僅裝設小型天線接收器，其價差為五千元，按系爭大樓二百七十八戶之比例計算，每戶應減少價金十八元。系爭大樓地下二層電梯間牆壁石材脫落，業經被上訴人修復，上訴人就此部分自不得請求減少價金。系爭契約約定系爭房屋應以單相三線一一０或二二０伏特方式供電，鶴翔公司實際係以三相四線二二０或三八０伏特方式供電，惟上訴人自八十四年七月至八十七年三月，每月用電量均超過三相四線二二０或三八０伏特每月六十度之底度，其電費與單相三線一一０或二二０伏特供電方式之計價標準，並無差異，有台灣電力公司電價表可考，並經台北市建築師公會鑑定無訛，自難認其有瑕疵。大華公司鑑定結果認因供電方式之不同，每戶減少價值二十五萬五千九百零三元云云，並非可採。系爭房屋之花台無法種值部分並未計入建物面積，縱有短缺，對於系爭房屋之價值或通常效用或契約預定效用並無減損，上訴人自不得據此請求減少價金。戊○○、癸○○、壬○○、辛○○、己○○所有房屋，鶴翔公司未依約按建築設計圖施作和室，其施作費用每戶為七萬元，有大華公司鑑定報告可稽，應按此減少價金。鶴翔公司已將上訴人購買之房屋及其共同使用部分之應有部分辦理所有權移轉登記予上訴人，其登記面積與約定買賣面積相符，並無短少。上訴人主張：鶴翔公司應再將系爭大樓地下一層之儲藏室移轉登記予全體住戶云云，尚非有據。該儲藏室並已由鶴翔公司依約規劃為多功能交誼休閒中心，移交全體住戶使用，尚難認此部分為有瑕疵。鶴翔公司未依系爭契約附件平面圖施作涵心園、健康步道、望月池、親子遊樂園、松柏亭、談心石椅、錦繡廣場、小天使樂園、四季庭園等公共設施，為兩造所不爭。被上訴人雖辯稱：上開公共設施業經系爭大樓住戶臨時大會決議不予施作，伊已將工程款三百十萬元交付住戶管理委員會，縱有瑕疵，亦已補正云云。惟查管理委員會無權干涉上訴人與鶴翔公司間之私權爭執，就上開公共設施未施作之回饋金，住戶管理委員會縱與鶴翔公司達成協議，上訴人亦不受其拘束。上開回饋金數額為多數住戶所能接受，應以之為系爭大樓就此部分瑕疵所減少之價值，按系爭大樓全部戶數二百七十八戶之比例計算，每戶應減少價金一萬一千一百五十一元。被上訴人故意不告知瑕疵，上訴人請求減少價金，不受房屋交付後六個月期間之限制。從而，子○○、庚○○、戊○○、癸○○、壬○ ○、辛○○、己○○依次請求減少價金一萬八千六百九十一元、三萬二千零七十二元、八萬八千二百六十五元、八萬八千二百六十五元、九萬零一百零五元、八萬八千二百六十五元、八萬七千九百六十七元，及請求被上訴人連帶如數給付及加付法定遲延利息，洵屬正當，應予准許。上訴人超過上開請求部分，尚屬無據，不應准許。爰就第一審所為上訴人勝訴部分之判決，一部予以廢棄，改判駁回上訴人該部分之訴，一部予以維持，駁回被上訴人該部分之上訴。查原審認定系爭房屋有內牆龜裂之瑕疵，應重新粉刷，乃不依內牆面積計算其修補費用，竟以室內（地坪）面積為計價之依據，殊有未合。次查系爭大樓有地下一層天花板滲水之瑕疵，原審認大華公司鑑定其修補費用需七千元為過高，應以三千六百元為適當，未敍明其依據，並有認定事實不憑證據之違法。又查系爭房屋有磁磚中空之情形，為原審確定之事實，該磁磚中空情形倘係因施工品質不良所致，能否謂其無減少房屋價值之瑕疵，非無疑義。原審徒以除庚○○之房屋外，其餘上訴人所有房屋之磁磚並無鬆動或脫落，即認其非屬瑕疵，尚嫌速斷。復查系爭契約附件㈣建材與設備約定系爭房屋之油漆應使用ＩＣＩ高級塗料，而鶴翔公司就系爭房屋門框係以明星牌調合漆施工，該明星牌油漆之價格低於ＩＣＩ塗料（見大華公司鑑定報告二四頁），上訴人主張其有減少系爭房屋價值之瑕疵，是否毫無足採．並待研求。再查上訴人主張：鶴翔公司未依約以單相三線方式供電，改用三相四線方式供電，伊用電時，須經由自藕變壓器降載，造成鐵損，此項用電損耗，增加伊額外之負擔等語（見原審卷㈠一０一、一七二頁），係屬重要之攻擊方法，原審恝置未論，亦有判決不備理由之違法。又系爭房屋依約如應建造花台而未予建造，於其價值自有減損。原審徒以花台未計入建物登記面積，即認花台縱有短缺亦無減損房屋之價值，殊有未合。末查原審一方面認鶴翔公司就其未依約施作庭園公共設施健康步道等項之瑕疵，與系爭大樓住戶管理委員會達成協議補償三百十萬元，不能拘束上訴人；一方面又謂上開金額為多數住戶所能接受，應以之為計算此項瑕疵所減少之價值，不無矛盾。上訴論旨，指摘原判決於其不利部分為不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。中華民國九十一年四月二十五日最高法院民事第三庭審判長法官林奇福法官陳國禎法官李彥文法官陳重瑜法官黃秀得右正本證明與原本無異書記官中華民國九十一年五月八日Ｖ

最高法院九十一年度台上字第七四七號

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