最高法院九十一年度台上字第八六○號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　九十一年度台上字第八六○號

上訴人

甲 ○ ○

被上訴人

聯昇建設有限公司

法定代理人

呂黃草雲

右當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國八十八年九月七日台灣高等

法院台南分院第二審判決（八十六年度上字第一七二號），提起上訴，本院判決如左

：

主文

理由

本件被上訴人主張：上訴人於民國八十一年四月十六日向伊訂購第一英郡編號Ｊ棟第九樓房屋乙戶及其基地應有部分（下稱系爭房地），約定價金新台幣（下同）二百八十二萬元（即房屋一百十六萬元、基地一百六十六萬元），加上實際建築坪數多出Ｏ．九四六坪之二萬四千一百十八元，共二百八十四萬四千一百十八元。茲系爭房屋業已建築完成並移轉登記所有權與上訴人指定之訴外人林民玄，惟上訴人卻藉故不接受交屋，復拒絕繳納其餘價金一百九十九萬二千一百十八元，迭經催討，均置之不理等情。爰依買賣價金給付請求權，求為命上訴人給付一百九十四萬五千三百零五元，及加付自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決（被上訴人請求超過上開本息部分，經原審維持第一審就此部分所為被上訴人敗訴判決，駁回其上訴後，因未逾上訴利益額數不得上訴，而告確定）。

上訴人則以：系爭房屋依被上訴人持向伊保證之平面圖記載，使用面積為二九．六Ｏ坪，公共面積為三．八四坪，伊認為合理且足夠家人使用，再加上契約附件四建材設備載明中庭空間加配藝術雕像及羅馬系列柱造型等高級住宅設備，始予訂購。惟欲辦理交屋時，伊發現公共面積增為六．一七坪，使用面積僅為二八．一八坪（含陽台、花台），且系爭房屋依約應有之設施，亦與約定不符或未裝設，如鋁門窗及電梯廠牌與約定不符，以致電梯故障率高；自動發電機為舊品；交誼廳、逃生門、後門玄關防盜磁簧感應器、子母型硫化銅門、遮雨棚及地下室一處防盜警報感應器及閉路監控功能，均未設置；蓄水池及水塔未貼磁磚，並有陽台、天花板及室內牆壁粉刷不平、牆壁凹凸、油漆剝落及地下室漏水，伊自得請求減少價金及為同時履行之抗辯。另伊所繳之房屋稅及地價稅，被上訴人亦應返還等語，資為抗辯。

原審審理結果，以：兩造於八十一年四月十六日就系爭房地成立買賣契約，約定價金二百八十二萬元，惟地政機關複丈之面積增減超過約定面積百分之二時，應多退少補。上訴人僅付八十五萬二千元，尚有一百九十六萬八千元未付，而被上訴人已將系爭房地所有權移轉登記予上訴人所指定之第三人林民玄，並先後二次函知林民玄前來辦理交屋之事實，有土地、房屋預定買賣契約書、土地及建物登記簿謄本、存證信函等件可憑，並為上訴人所不爭執，自屬真實。雖上訴人以前揭情詞置辯，但如前所述，被上訴人已將系爭房地所有權移轉登記予上訴人所指定之林民玄，並先後函知林民玄前來交屋，遭其拒絕，依前揭土地、房屋預定買賣契約書第五條或第八條之約定「付款分配明細表所列貸款，除……，應於產權移轉（土地）時一次付清」、「乙方（即被上訴人）於甲方（即上訴人）履行付清買賣總價金後始行交屋」，縱系爭房屋有瑕疵存在，上訴人亦僅可依法解除契約或請求減少價金或損害賠償而已，尚不得執為拒絕給付價金。是上訴人所為同時履行之抗辯，自不足採，而其請求減少價金之瑕疵及金額，則審酌如下：㈠被上訴人移轉所有權登記予林民玄之系爭房屋，其使用面積較約定面積減少一‧四一坪，公共設施面積則增加二．三六坪，有登記簿謄本及廣告坪數資料可稽，是被上訴人主張其興建面積超過買賣面積百分之二，上訴人應補繳二萬四千一百十八元，即不足採；而衡諸使用面積與公共設施面積之利用價值及經濟效益，依二者之價值比例八比二計算，上訴人可請求減少價金一萬九千二百六十七元（計算方式如原判決附表所示）。㈡系爭房屋之陽台、天花板及室內牆壁雖有粉刷不平整、牆壁凹凸及油漆剝落等瑕疵，但經第一審勘驗結果，其情形並非嚴重，予以部分修補即可，毋庸全部重新油漆，故上訴人就此所得請求減少之金額，以其主張全部修補費用五分之一即一萬四千四百元為適當。㈢系爭房屋之地下室蓄水池及屋頂水塔確未依約黏貼磁磚，為被上訴人所不爭執，而依台灣省建築師公會鑑定結果，換貼磁磚需費三十萬七千六百九十二元，以上訴人之公共設施應有部分九萬分之五百六十計算，上訴人就此所得請求減少之價金為一千九百十五元。㈣系爭房屋之地下室，有一處漏裝防盜警報感應器及閉路監控功能，為被上訴人所不否認，並有台灣省建築師公會鑑定報告書可憑，依兩造同意按鑑定價格三分之一及上訴人上開公共設施應有部分計算，上訴人此部分可請求減少價金九十五元。㈤依第一審勘驗結果，系爭房屋之地下室有牆壁漏水的痕跡，機械室停車位下方有積水現象，顯有漏水、排水不良之瑕疵，以此項瑕疵修復費用十萬零六千元，按上訴人前揭公共設施應有部分計算，上訴人可請求減少價金六百六十元。㈥視為契約一部分之廣告海報，其大樓透視圖顯示大樓周圍店鋪均附有雨棚，被上訴人未予裝設，自屬瑕疵，而依台灣省建築師公會鑑定結果，裝設雨棚需費九十五萬七千一百八十元，以上訴人公共設施應有部分計算，上訴人得請求減少價金五千九百五十六元。㈦被上訴人未依約裝設最新子母型硫化銅門，為其所不爭，此項瑕疵上訴人可按兩造同意之金額三千二百五十元減少價金。㈧被上訴人興建之系爭建築物所按裝之電梯，與約定廠牌不符，且該等電梯自交屋後，常發生故障，同時會有電梯車廂與電梯間地面無法齊平之情況，固屬真實，然由第一審及原審勘驗結果，及證人即大樓管理委員會主任委員洪天蒸、電梯保養人員鄭竹成、賴吉鎮所為之證言以觀，上開電梯之瑕疵尚非重大。而其中故障率最高之一部電梯，已經大樓管理委員會花費二十萬四千元徹底整修，至其餘四部電梯，則僅稍有瑕疵，且已修護完畢，是上訴人就此所得減少之價金，以上開整修費用，依上訴人公共設施應有部分計算，應為一千二百七十元。㈨系爭房屋裝設之鋁門窗，亦為正字標記之「士元牌」製品，而上訴人又無法舉證證明士元牌與約定廠牌規格有何不同，依台灣省建築師公會鑑定報告，上訴人就此部分請求減少價金一萬零五十元，尚嫌無據。又系爭房屋依設計圖面並無後門之設計，則被上訴人未在後門玄關裝設防盜磁簧感應器，要難認係違約。且該房屋已領有使用執照，其消防設備應經主管機關檢查合格。況契約附件六配置圖，亦無逃生門之設計。是上訴人據以請求減少價金一千元（後門玄關未裝設防盜磁簧感應器）、二萬五千元（每層未設置逃生門），亦屬無據。再依上開配置圖之標示，交誼廳並非另闢室設置，上訴人請求按闢室設置交誼廳之費用減少價金，並屬無據。㈩系爭房屋地下室之自動發電機係於八十二年十一月間報關進口，有銷售證明及進口報單可證，且上訴人亦自承更換電瓶及定期維護後，功能已正常，上訴人以係舊品請求減少價金，為不可採。被上訴人已依約移轉所有權登記予林民玄，其自無繳納房屋稅及地價稅之義務，上訴人亦不得請求被上訴人返還此二筆稅捐。綜上所述，上訴人得請求減少之價金共為四萬六千八百十三元，而其未付之價金扣除此項減少之價金後，尚須給付被上訴人價金一百九十四萬五千三百零五元。從而，被上訴人本於買賣價金給付請求權，請求上訴人給付一百九十四萬五千三百零五元及自起訴狀繕本送達翌日（即八十四年七月七日）起算之法定遲延利息，洵屬正當，應予准許。第一審僅命上訴人給付一百八十九萬一千五百七十一元及其利息，即不足五萬三千七百三十四元及其利息，因而將第一審就此部分所為被上訴人敗訴判決廢棄，改判命上訴人再給付該部分本息，並維持第一審所為上訴人敗訴部分判決，駁回其上訴。

關於廢棄發回部分（即原審命上訴人再為給付及駁回上訴人對於第一審判決命其給付超過一百六十九萬零六百七十九元本息之上訴部分，亦即上訴人就電梯請求再減少價金二十三萬零五百零八元及被上訴人請求上訴人給付房屋面積增加之差額二萬四千一百十八元部分）：查被上訴人主張上訴人應補繳房屋面積增加之差額二萬四千一百十八元，既經原審認為不足採，則被上訴人得請求之價金，自應以上訴人未付之原價金一百九十六萬八千元為計算基礎，乃原審竟以包括上開面積差額在內之金額共一百九十九萬二千一百十八元，計算被上訴人得請求之價金為一百九十四萬五千三百零五元，自有未當。次查被上訴人興建之大樓所按裝之電梯，有廠牌與約定不符及電梯車廂與電梯間地面無法齊平暨使用故障等瑕疵，為原審確定之事實，而其雖依勘驗結果認該等瑕疵業已修護，但由證人洪天蒸、鄭竹成證稱：電梯經其他公司保養後，故障減少許多等語（見原審一卷一三八頁正面、一三九頁背面），以及上訴人提出證明書、大樓管理日誌簿、電梯定期保養服務表、故障修護表及舉證人林砡如（見一審二卷二Ｏ、二一、一二七至一二九頁、一一六頁正面，原審一卷一八五、一九五頁），證明該等電梯之主機（馬達）在被上訴人更換約定廠牌後，仍有人被困電梯之情形發生，並在定期保養期間頻換零件及修理以觀，上開電梯瑕疵似非被上訴人所修護。故原審所認定之電梯瑕疵縱已修護，若非出於被上訴人之手，則除原審認得請求減少價金之一部電梯外，其餘四部電梯之瑕疵是否不得據以請求減少價金，即有再審酌之餘地。乃原審就此未予深究，謂上訴人僅得就其中一部電梯之瑕疵請求減少價金，亦屬可議。上訴論旨，指摘原判決關於此部分為不當，求予廢棄，非無理由。

關於駁回上訴部分（即原審駁回上訴人對於第一審判決命其給付一百六十九萬零六百七十九元本息之上訴部分）：原審以前揭理由，維持第一審就此部分所為上訴人敗訴判決，駁回其該部分之上訴，經核於法並無違誤。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決此部分為不當，聲明廢棄，非有理由。

據上論結，本件上訴一部為有理由，一部為無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第一庭