最高法院九十二年度台上字第一四九號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　九十二年度台上字第一四九號

上訴人

福人居建設有限公司

法定代理人

鄭 朝 陽

上訴人

甲 ○ ○

共同訴訟代理人

陳 錦 隆律師

共同訴訟代理人

陳 金 泉律師

複代理人

蘇 文 生律師

複代理人

葛 百 鈴律師

被上訴人

乙○○○

訴訟代理人

王 年 柿律師

右當事人間請求土地所有權移轉登記（返還價金等）事件，上訴人對於中華民國九十

一年七月三十日台灣高等法院第二審更審判決（九十一年度上更㈢字第五五號），提

起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件被上訴人主張：伊分別以新台幣（下同）九百十三萬元、三百三十七萬元之價格，向上訴人甲○○、福人居建設有限公司（下稱福人居公司）購買坐落桃園縣大園鄉○○○段崁腳小段第四四｜一四七地號土地應有部分（一萬分之九二二，下稱系爭土地）或其上大園新世界Ａ６棟房屋（即建號一０七三號、門牌為桃園縣大園鄉○○路一六八號，下稱系爭房屋），並已給付土地價金二百零九萬元、房屋價金一百七十九萬元。依土地預定買賣合約書第一條第二項約定之比例計算，系爭土地之面積應為一二二‧六五平方公尺，扣除系爭房屋占用之面積七九‧六三平方公尺，其餘四三‧０二平方公尺係供社區○巷道及綠地等公共設施之用，屬法定空地，惟上訴人卻縮減六米巷道為四米，而將其餘二米作為巷道內房屋之庭院，致上開法定空地被違章使用一七‧七四平方公尺，伊乃依土地買賣價格每平方公尺七萬四千四百二十七元計算，請求減少價金一百三十二萬零三百三十五元，詎上訴人竟將系爭房地出賣並移轉所有權登記予訴外人劉淑華，致其給付不能等情，爰依民法第二百二十六條、第二百四十九條第三款之規定及系爭土地預定買賣合約書第四條、系爭房屋預定買賣合約書第十七條第三項之約定，求為命甲○○給付四百十八萬元、福人居公司給付三百五十八萬元及均自民國八十八年二月二十四日起算法定遲延利息之判決（被上訴人原請求確認兩造間就系爭土地買賣價金超過七百八十萬九千六百六十五元部分之債權不存在，以及甲○○、福人居公司各應將系爭土地、房屋所有權移轉登記予被上訴人，嗣因上訴人於本件繫屬中出賣並移轉所有權登記予劉淑華，而於原審變更聲明如上，其中對甲○○、福人居公司請求各超過二百五十四萬六千五百元、一百九十五萬八千五百元本息部分，經原審為被上訴人敗訴判決後，未據其聲明不服，已告確定）。

上訴人則以：伊等欲交付之標的物，與系爭房地預定買賣合約書約定應交付之房屋面積二０二‧二一平方公尺、土地面積一二二‧六五平方公尺（應有部分為一萬分之九二三，被上訴人主張一萬分之九二二係小數四捨五入所致），並無短少，故系爭法定空地並無物之瑕疵。至於住戶房屋圍牆內之法定空地，則係經各住戶協議使用，非伊等所為。縱認系爭房地有瑕疵，被上訴人亦僅得於銀行貸款中請求減少價金，且系爭土地買賣契約與系爭房屋買賣契約二者間，限於成立及消滅時有相互依存關係。又系爭房地買賣契約，因被上訴人未依約繳納價金，已經伊等以八十七年二月九日準備書狀繕本之送達為解除之意思表示，嗣為減少損失，伊等並以與系爭買賣總價相差五百二十萬元之價格即七百三十萬元，出賣予訴外人劉淑華，被上訴人豈能請求伊等賠償損害等語，資為抗辯。

原審審理結果，以：系爭房地業於八十八年二月二十四日出賣並移轉所有權登記予訴外人劉淑華，被上訴人請求上訴人移轉該房地所有權登記，即給付不能，因而於原審變更聲明如前，於法並無不合。經查被上訴人於八十二年四月十三日，分別以九百十三萬元、三百三十七萬元之價格，向上訴人甲○○、福人居公司購買系爭土地或房屋，並已給付土地價金二百零九萬元、房屋價金一百七十九萬元，為兩造所不爭執，並有土地預定買賣合約書、房屋預定買賣合約書可稽，自屬真實。次查系爭土地之面積，依該土地預定買賣合約書第一條第二項之約定計算，為一二二‧六五平方公尺（應有部分為一萬分之九二三），扣除系爭房屋占用之面積七九‧六三平方公尺，其餘四三‧０二平方公尺係分攤社區○巷道及住戶房屋圍牆內之綠地等公共設施，惟社區內原規劃之六米巷道，已因植栽使人行道部分減為四公尺，且經原審前審勘驗結果，原屬該巷道範圍有違規增建，均為上訴人所不爭，而所謂巷道，係供人員車輛通行使用，以磚塊圍築花園、建造車庫，則喪失六米巷道原有通行之功能，是系爭法定空地違規使用，即已有瑕疵。雖上訴人以該法定空地之違建係住戶所為置辯，但巷道內所有房屋庭院之建築，其所用之建材均相同，顯係上訴人在取得主建物使用執照後，再進行第二次施工，且由大園新世界住戶管理公約第二條約定內容「各戶現實管領之土地，以所購房屋座落基地及投資興建之建設公司，劃定之庭園為限（如附圖），於公共通道（前後設置大門）或他人分管之土地，不得任意占有私用。」以觀，上訴人亦已將分管部分劃定為庭園，故其上開抗辯，自不足採。系爭法定空地既因可歸責於上訴人，而有部分不能使用收益之瑕疵，被上訴人以瑕疵除去前，或以減少價金代瑕疵之補正前，為同時履行之抗辯，於法有據，不生違約之問題。復查系爭土地預定買賣合約書及系爭房屋預定買賣合約書，分別視為系爭房屋或土地預定買賣合約書（即本約）之一部分，與本約具有同等效力，本約及其附件之各項約定應同時履行，任何一部分不履行時，視同全部違約，為系爭土地預定買賣合約書第十二條及系爭房屋預定買賣合約書第十七條第三項所約明，是該二契約間之相互依存關係，除於契約存在時有之外，於違約時亦應有之，被上訴人自得以土地有瑕疵，拒付房屋之分期款。又分期給付之自備款究為若干，與買賣總價及貸款額度有關，亦即買賣總價減少，自備款自會受影響，故被上訴人請求減少價金，除於貸款中扣除外，尚得減免自備款。而被上訴人已繳價金三百八十八萬元，則其於兩造就系爭土地有無瑕疵應否減少價金，迄今仍爭執不下之情形下，拒絕給付其餘未繳之自備款五十二萬元，亦無不合。準此，上訴人於除去瑕疵或補正之前，以被上訴人未繳納分期給付之自備款，解除系爭房地買賣契約，即有未合。末查上訴人於系爭房地買賣關係存續中，以七百三十萬元之價格，將該房地出賣並移轉所有權登記予訴外人劉淑華，為兩造所不爭執，且有買賣契約書、公證書、土地及建物登記簿謄本可憑，致其給付不能，依民法第二百二十六條第一項之規定及系爭土地預定買賣合約書第四條、系爭房屋預定買賣合約書第十七條第三項之約定，即應負返還所收款項及賠償損害之義務。惟被上訴人請求加倍返還已付價金，充當損害賠償違約金，審酌被上訴人分期付款金額、所繳稅款、利息損失、得請求返還已付價金，及上訴人並非為圖高利轉售他人，以七百三十萬元之價格出賣系爭房地，較系爭買賣價金一千二百五十萬元，已虧損五百二十萬元等一切情狀，依法酌減至系爭房地總價百分之五，即土地、房屋違約金各為四十五萬六千五百元、十六萬八千五百元。綜上所述，被上訴人本於民法第二百二十六條第一項之規定及系爭房地買賣契約之約定，請求甲○○、福人居公司分別給付二百五十四萬六千五百元、一百九十五萬八千五百元，及均自系爭房地給付不能時（即八十八年二月二十四日）起算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，為其心證之所由得。並說明兩造其餘攻擊防禦方法無礙前開判決結果，因而判命甲○○、福人居公司各給付被上訴人上開本息。

按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求時，經其催告而未為給付，自受催告或催告期限屆滿時起，負遲延責任，為民法第二百二十九條第二項、第三項所明定。查上訴人於系爭房地給付不能時，依民法第二百二十六條第一項之規定及系爭買賣契約之約定，固應負返還已收價金及賠償損害之義務，然此項義務並無給付確定期限，依上說明，須渠等經被上訴人催告而未履行，始負遲延責任。乃原審竟以上訴人給付系爭房地不能時，判命渠等自斯時起給付法定遲延利息，自有未當。另被上訴人請求甲○○給付二百五十四萬六千五百元、福人居公司給付一百九十五萬八千五百元部分，原審以前揭理由，判命上訴人如數給付，經核於法並無違誤。而原審就此部分係依民法第二百二十六條第一項之規定及系爭房地買賣契約之約定，判決被上訴人勝訴，至原判決理由欄記載解除契約回復原狀一節，則屬贅言。此外，其餘上訴論旨，係就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘其為不當。從而，上訴人提起本件上訴，就原判決命給付利息部分為有理由，其餘部分為無理由。

據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。

最高法院民事第一庭