最高法院九十二年度台上字第一八九四號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　九十二年度台上字第一八九四號

上訴人

壬 ○ ○

上訴人

癸 ○ ○

右二人共同

訴訟代理人　蔣 志 明律師

被 上訴 人　戊 ○ ○

　　　　　　　　午 ○ ○即

　　　　　　　　甲 ○ ○

　　　　　　　　乙 ○ ○

　　　　　　　　丙 ○ ○

　　　　　　　　丁 ○ ○

　　　　　　　　丑　　○

　　　　　　　　庚 ○ ○

　　　　　　　　辛 ○ ○

　　　　　　　　己 ○ ○

　　　　　　　　申 ○ ○

　　　　　　　　辰 ○ ○

　　　　　　　　未 ○ ○

　　　　　　　　寅 ○ ○

　　　　　　　　卯 ○ ○

　　　　　　　　巳○○○

　　　　　　　　子 ○ ○

右當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國九十二年三月三十一日台灣高

等法院台中分院第二審判決（九十年度上字第五二六號），提起上訴，本院判決如左

：

主文

理由

本件上訴人主張：坐落台中縣太平鄉○○路段第一０二｜一六、｜二五、｜二六、｜

二七、｜二八、｜二九、｜四六、｜四七、｜四八、｜四九、｜五０、｜五一、｜五

二、｜五三等十五筆土地（以下簡稱系爭土地）係伊二人共有，應有部分各二分之一，被上訴人無權占有該系爭土地建有房屋。又伊於民國七十六年十月十四日取得系爭土地之所有權，被上訴人無權占有各該土地而獲得相當於租金之利益，且致伊受有損害，爰依民法第七百六十七條、第一百七十九條規定，求為命被上訴人拆除地上物，將其所占有之土地返還與伊。並返還相當於租金之損害（如第一審起訴狀所附計算書所載）暨自起訴狀繕本送達翌日起，按年息百分之五計算之法定遲延利息之判決。被上訴人則以：伊與系爭土地之原所有權人即訴外人林鑽燧就系爭土地有基地租賃關係，按各該住戶占用之面積以稻穀或折算現金繳租，因林鑽燧旅居日本，委由訴外人葉作樂管理及收租。於林鑽燧死後，其繼承人林守成、林守藩、林玉枝、林守直與上訴人訂立買賣契約，惟未合法通知伊行使優先購買權，其買賣契約不得對抗伊，伊非無權占有，上訴人之請求為無理由等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：上訴人主張伊為系爭土地之所有人，被上訴人占用系爭土地建屋居住等情，為被上訴人所不爭，復經第一審法院勘驗並囑託地政事務所測量無訛，有測量成果圖、土地登記簿謄本及勘驗筆錄可稽，堪信為真實。上訴人主張被上訴人係無權占有該土地，然為被上訴人所否認，並以前揭情詞抗辯。查被上訴人辯稱：伊等或其被繼承人自日據時期起即向系爭土地之原「地主」林鑽燧承租系爭土地建屋而居，且未定期限，其租金係以稻谷繳納作為租金。嗣林鑽燧於光復後遷居日本，有關系爭土地之管理均委由其親戚葉作樂代理為之，且由葉作樂向各承租人收取租金乙節，業據提出被上訴人午○○、丙○○、丑○、申○○及未○○之租金繳納記帳五紙為證。且參以上訴人癸○○於七十五年九月九日以林鑽燧之繼承人林守成、林玉枝、林守直之受任人地位，依序以台中郵局第一二０三、一二四二、一二四七、一二五九、一二六三、一二六五、一二六九等號存證信函分別通知被上訴人丁○○、戊○○、辰○○、丙○○、丑○及申○○等，表明「其受林守成等委任全權處分台中縣太平鄉○○路段三十六筆土地（含系爭土地），茲以每平方公尺新台幣六千零五十元出售，請於文到二十日內，依台端所用面積向寄件人所委任之游振福依上開價格訂立買賣契約，並交付價款，另台端自五十四年起積欠之租金，限於文到十日內依約定稻谷照農會公告價格折算現金向游振福處繳清，逾期即終止租約」等語，有存證信函七份可證。又被上訴人丑○、陳明通、申○○、辰○○及林枝掌（林枝掌係被上訴人庚○○、辛○○、己○○之被繼承人）另案對於上訴人請求確認買賣關係不存在，台灣台中地方法院於六十八年度訴字第二０四０號該確認買賣關係不存在事件判決理由亦認定系爭土地原屬林鑽燧所有，並租與被上訴人等建屋等情，有該民事判決書及戶籍登記簿謄本可稽。準此，被上訴人抗辯其就系爭土地有租賃關係存在，自屬可採。上訴人雖主張被上訴人占用系爭土地上之建物為新建，原租約應已失效云云。惟按土地租賃契約，以承租人自行建築房屋而使用之為其目的，非有相當期限不能達其目的，當事人雖未明定租賃期限，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃至房屋不堪使用時為止。然此所指租賃至房屋不堪使用時為止，應係指正常情況下房屋使用自然耗損而至不堪使用之情形而言，應不包括天災使房屋倒塌而有改建必要之情形。茲被上訴人戊○○、丁○○、丑○、未○○自認：其原土造房屋，因八七水災（指民國四十八年）倒塌而改建，此改建之原因既屬天災所造成者，尚不足遽認該承租人之租賃已達房屋不堪使用時而終止。又上訴人主張其餘被上訴人占用之建物為新建云云，未舉證以實其說，其空言原租約已不存在云云，並無可採。被上訴人與原「地主」既有租賃關係存在，被上訴人之占用系爭土地，即非無權占有。從而，上訴人本於民法第七百六十七條規定，請求被上訴人拆除地上物，並將占有之土地返還與伊，及請求給付相當於租金之損害並各加付法定遲延利息，為無理由等詞，為其判斷之基礎。

按租用基地建築房屋契約，係以承租人有特定之房屋而使用其基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之目的，探求當事人之真意，應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅。倘房屋已達不堪使用之程度，出租人非不得主張租賃期限業已屆滿，而請求收回土地。查系爭土地係原「地主」林鑽燧出租與被上訴人建屋，有租賃關係存在，固為原審合法確定之事實，惟此租賃關係於原「地主」林鑽燧及部分占有人死亡後，其繼承之情形如何？該租賃是否定有期限？其內容如何？原審並未澄清，倘認此租賃關係係屬不定期限之基地租賃，而上訴人主張被上訴人現地上之房屋係新建，被上訴人似不爭執，則被上訴人在系爭土地上之原建物，既已重新改建，能否謂其原租賃契約仍然繼續存在？即滋疑義。而被上訴人戊○○、丁○○、丑○、未○○辯稱：其原土造房屋，因八七水災倒塌而改建云云，然其等之房屋是否確因八七水災倒塌？其改建曾否經原「地主」同意？自應命被上訴人戊○○、丁○○、丑○、未○○，就此有利於己之事實負舉證責任，乃原審並未命其舉證證明，又對其餘被上訴人所有之房屋，是否已達於不堪使用之情形？原判決亦未明白審認，即為被上訴人有利之判決，亦嫌速斷。另上訴人對陳明通（由被上訴人寅○○、卯○○、巳○○○、子○○承受訴訟）、被上訴人甲○○、乙○○請求部分，原判決亦恝置未論，遽為上訴人敗訴之判決，益難謂無判決不備理由之違法。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第五庭

Ａ