最高法院九十二年度台上字第二四七號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　九十二年度台上字第二四七號

上訴人

甲○○

訴訟代理人

林松虎律師

被上訴人

裕懋建設股份有限公司

法定代理人

謝式銘

訴訟代理人

林開福律師

複代理人

黃幼蘭律師

右當事人間請求塗銷所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國九十一年八月二十七

日台灣高等法院台中分院第二審更審判決（八十九年度上更㈠字第三五號），提起上

訴，本院判決如左：

主文

理由

本件上訴人於被上訴人請求上訴人移轉台中市○區○○○段第七之二一號土地權利範圍一萬分之九一及地上門牌台中市○○○路○段三六０巷三三號七樓之二房屋（下稱系爭房地）所有權登記於被上訴人之訴訟中，提起反訴，主張：依兩造所訂買賣合約書第八條約定，被上訴人應依台中市政府工務局核定設計圖說及附件施工說明作為施工標準，詎被上訴人將買賣合約書約定之游泳池建於大樓底層私設六米道路上，兒童遊戲區設於開放空間範圍內，係房屋使用執照取得後始加建，均為違規二次施工，屬違章建築，隨時有被拆除之危險，且被上訴人將臨街之開放空間加裝採光罩，不依法標示為開放空間，蓄意冒充騎樓占用，意圖混淆公共設施使用權。又依買賣合約書，系爭房屋階梯磁磚應舖設羅馬崗石或進口五十乘五十公分高級磁磚，現場施作者為二十乘二十公分磁磚，浴廁壁磚應使用進口二十乘二十五公分高級壁磚，現場施作者為十五乘二十公分壁磚，樓梯扶手應施設櫸木扶手搭配不銹鋼欄杆支柱，現場僅施作木頭支柱，廚房天花板應裝設塑鋼天花板，現場並無施設塑鋼天花板，晒衣場應裝設不銹鋼晒衣架，現場施設者為烤漆式鑄鋼，房門應裝設硫化銅門，現場施設者為銅門把手，非硫化銅門，房屋天花板應使用企口塑鋼天花板，現場施作者看不出是何材質，被上訴人未經伊同意，擅自變更系爭房屋上述之建材及施作方式。又依買賣合約書第

一、二條約定，伊購買之房屋面積，包括公共設施應為五十五點六八坪，惟被上訴人實際移轉之面積則為六十一點四七坪，公共設施部分之面積增加五點七九坪，將法定停車位列入公共設施，再以區分使用權之方式銷售使用權，獲取鉅額利益，損害公共設施共有人之權益，復因公共設施負擔嚴重不均，致伊應負擔之公共設施面積大幅增加，被上訴人顯未依債務本旨而為給付，伊雖一再去函催告被上訴人應依約履行，惟被上訴人卻置之不理，伊已依民法第二百五十六條、第三百五十九條之規定，於民國八十四年八月三十日以中興郵局第一一五號存證信函，向被上訴人表示自該信函送達之日解除系爭買賣契約，該信函於同日送達被上訴人，系爭買賣契約已於該日解除。

伊已付價金新台幣（下同）二百五十三萬元，又因解除契約受有下列損害：外水管路費用七千零三十元、外電管路費用五千一百二十四元、瓦斯管路費用二萬七千零八十二元、自來水公司保證金二千元、代書費及稅費共十一萬二千一百九十元、地價稅、房屋稅共三萬零四百二十一元，合計二百七十一萬三千八百四十七元。爰依民法第二百五十九條契約解除後回復原狀及損害賠償之法律關係為請求等情，求為命被上訴人如數給付，並加計法定遲延利息之判決。（被上訴人本訴部分，經第一審駁回其訴，原審駁回其上訴，其上訴第三審部分，本院另以裁定駁回。又上訴人另請求被上訴人返還簽約金五萬元、管理基金一萬六千八百元部分，經第一審駁回，原審前審駁回其附帶上訴，此部分上訴人不得再上訴。）被上訴人則以：伊所建之「中港裕毛屋」大樓，其室內游泳池雖建於私設道路上，兒童遊戲區建於開放空間內，惟為上訴人所明知，上訴人不能拒絕給付價金。且不因此減損其通常之效用，與債之本旨尚無不符，雖有遭行政機關拆除之危險，惟在遭拆除之前，該設施仍存在，不得謂該設施為瑕疵。且上訴人購買系爭房地係受讓自負責中港裕毛屋大樓廣告銷售之利即點實業股份有限公司（下稱利即點公司）總經理蕭國標，承擔蕭國標與被上訴人原訂之買賣契約一切權利義務，前二十期一百八十九萬元之價金已由蕭國標繳納，蕭國標對於系爭大樓之設計，即關於大樓游泳池建於私設道路上，兒童遊戲區建於開放空間內等事實知之甚詳，依民法第二百九十九條第一項之規定，伊得以對抗利即點公司之事由對抗上訴人，上訴人自不得再以系爭房屋所屬大樓之游泳池建於私設道路上，兒童遊戲區建於開放空間內等事由，對伊主張系爭房屋有瑕疵而解除買賣契約。且購買集合式住宅之購屋者，鮮少考量遊憩設施，尤其游泳池、兒童遊戲區僅為公共設施之一部分，若上訴人得解除買賣契約，將有失公平。縱認上訴人解除本件買賣契約為有理由，上訴人亦僅得請求返還其本身所繳付之價金，不能請求伊返還蕭國標所繳付之前二十期一百八十九萬元價金部分。又契約解除，當事人雙方應互負回復原狀之義務，此相互義務準用同時履行抗辯之規定，伊將前述款項給付上訴人之同時，上訴人亦應將買賣標的物之所有權移轉登記與伊等語，資為抗辯。

原審將第一審判決關於命被上訴人給付上訴人二百五十三萬元本息部分廢棄，改判駁回上訴人此部分在第一審之反訴，並駁回上訴人於原審請求十八萬三千八百四十七元本息之附帶上訴，無非以：依上訴人訴訟代理人於原審前審之陳述、證人王文莉、謝秀黎等之證詞，上訴人係承擔蕭國標與被上訴人所訂之買賣契約，而蕭國標為利即點公司之總經理及監察人，並明知系爭大樓公共設施中之游泳池設於大樓底層私設六米道路上，兒童遊戲區設於開放空間範圍內，且需俟大樓使用執照取得後始能施作，屬違章建築，隨時有被拆除之危險，竟仍向被上訴人公司購買上述大樓中之系爭房地，蕭國標即不得以系爭房屋之公共設施中游泳池設於大樓底層私設六米道路上，兒童遊戲區設於開放空間範圍內之事實，而對上訴人主張系爭房屋有瑕疵而解除契約。上訴人為該買賣契約之承受人，被上訴人自得以對抗債權讓與人之事由對抗受讓人之上訴人，從而上訴人以系爭房地中之游泳池及兒童遊戲區均係大樓使用執照取得後二次施工，為違章建築有被拆危險為由主張解約，即屬無據。惟上訴人另主張：依買賣合約書，系爭房屋階梯磁磚應舖設羅馬崗石或進口五十乘五十公分高級磁磚，現場施作者為二十乘二十公分磁磚，浴廁壁磚應使用進口二十乘二十五公分高級壁磚，現場施作者為十五乘二十公分壁磚，樓梯扶手應施設櫸木扶手搭配不銹鋼欄杆支柱，現場僅施作木頭支柱，廚房天花板應裝設塑鋼天花板，現場並無施設塑鋼天花板，晒衣場應裝設不銹鋼晒衣架，現場施設者為烤漆式鑄鋼，房門應裝設硫化銅門，現場施設者為銅門把手，非硫化銅門，房屋天花板應使用企口塑鋼天花板，現場施作者看不出是何材質等情，業據上訴人提出系爭合約書附件五附卷可稽，並經第一審法院至現場履勘屬實，被上訴人就此部分為不完全給付。然民法第三百五十九條規定：買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依其情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。所謂顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害，與解除契約對於出賣人所生之損害，有失平衡而言。若因有瑕疵而不能達契約之目的或因有瑕疵而於買受人已無利益，始可解除契約。查系爭房屋已建造完畢，被上訴人並於八十三年十月二十六日、八十四年三月七日，分別將土地、房屋所有權移轉登記與上訴人，而系爭房屋僅階梯磁磚、浴廁壁磚之廠牌尺寸、樓梯扶手、廚房天花板、晒衣架、房門之材料與約定者有些微不符，該屋顯仍可達住居之目的，並無無法達契約之目的或因有瑕疵而於買受人已無利益之情形，依上說明，若許買受人即上訴人解除契約，對出賣人之被上訴人顯失公平，是上訴人應僅得依上述法條請求減少價金，不得主張解除契約。上訴人主張解除系爭買賣契約既非可採，其本於契約解除回復原狀之法律關係，請求被上訴人返還已付之價金二百五十三萬元，及賠償其損害十八萬三千八百四十七元，均非正當等詞，為其判斷之基礎。

然查上訴人於第一審及原審一再主張：依買賣合約書第一、二條之約定，伊購買系爭房屋之面積包括公共設施應為五十五點六八坪，惟被上訴人實際移轉之面積則為六十一點四七坪，公共設施部分之面積增加五點七九坪，已超過一成，顯非約定誤差條款所能涵蓋，且已將法定停車位列入公共設施，竟再以區分使用權之方式銷售使用權，獲取鉅額利益，損害公共設施共有人之權益，復因公共設施負擔嚴重不均，致伊應負之公共設施面積大幅增加，被上訴人顯未依債之本旨而為給付，屬債務不履行等語（見第一審卷第三四頁、第三六頁）。此為上訴人主張解除系爭房地之買賣契約是否合法之重要攻擊方法，原審恝置不論，遽認上訴人解除系爭房地之買賣契約顯失公平，不得主張解除契約，而為上訴人反訴部分敗訴之判決，自屬判決不備理由之違法。上訴論旨，執以指摘原判決關於其敗訴部分不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第六庭