最高法院九十二年度台上字第二七四七號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　九十二年度台上字第二七四七號

上訴人

甲○○

訴訟代理人

趙培宏律師

訴訟代理人

胡志彬律師

被上訴人

帝國建設股份有限公司

法定代理人

洪進益

右當事人間請求返還保證金等事件，上訴人對於中華民國九十年十二月二十五日台灣

高等法院第二審判決（九十年度上字第二三九號），提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件被上訴人主張：兩造於民國八十五年五月二十二日訂立合建契約書（下稱系爭合約），約定上訴人提供其所有坐落台北市○○區○○段八七八地號土地（下稱系爭土地），由伊出資興建大樓，雙方依所訂比例分配房地。因伊於該日之前即已取得相鄰

八七七、八七九及八八○地號土地地主之合建同意，上訴人依約原應於十三個月內（即八十六年六月二十二日前）將系爭土地交付伊管理。詎上訴人非但未依約履行，反而於八十七年十一月十七日片面解除系爭合約。經伊於八十八年二月九日再通知上訴人務必於文到十五日內騰空地上物、將土地交付伊管理，並言明如逾期不履行，即行解除契約，不另聲明，惟仍未獲置理。系爭合約既已解除，伊自得請求上訴人返還第一期保證金新台幣（下同）三百十萬元，並賠償伊所受保證金利息一百三十五萬一千五百三十一元、搬遷費一百十五萬元、管銷費用二十八萬一千四百元之損害及與保證金同額之違約金三百十萬元。以之與伊依兩造簽訂「預購房屋訂金單」應退還之訂金三百十萬元相抵銷後，上訴人仍應給付伊五百八十八萬二千九百三十一元。爰求為命上訴人如數給付及自系爭合約解除後之八十八年二月二十六日起加付法定遲延利息之判決〔第一審判命上訴人給付被上訴人一百八十五萬八千五百八十元本息（包括返還保證金三百十萬元，賠償搬遷費一百十五萬元、管銷費用二十萬八千五百八十元、違約金五十萬元，再扣除抵銷之三百十萬元），駁回被上訴人其餘部分之請求，兩造各就其敗訴部分聲明不服。原審命上訴人再給付被上訴人一百四十五萬元本息（包括返還保證金三百十萬元，賠償管銷費用二十萬八千五百八十元、違約金三百十萬元，再扣除抵銷之三百十萬元及第一審已命給付之一百八十五萬八千五百八十元），駁回被上訴人其餘之上訴及上訴人之上訴。被上訴人就其敗訴部分，未再聲明不服，已告確定〕。

上訴人則以：系爭合約關於合建範圍之真意，除系爭土地外，尚包含同地段八七六、八七六之一、八七七、八七九、八八○、八八一等地號土地全部。被上訴人未依約於訂約後一百八十日內取得全部土地地主之合建同意，伊據以解除契約，自屬合法。伊未交付系爭土地，應無違約可言。被上訴人於系爭合約經伊合法解除後始為解除契約之意思表示，即失其解除對象。況系爭合約僅約定伊應於鄰地地主同意合建之日起十三個月內交付系爭土地，屬給付無確定期限之債，被上訴人既未通知或催告伊履行，伊亦不負給付遲延之違約責任。又縱認被上訴人之解約為合法，其主張之損害賠償，除管銷費用中之吳景勝租金二十萬元及律師見證費八千元外，其餘均屬無據等語，資為抗辯。

原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：系爭合約第一條關於建築用地之約定，已明示合建之土地僅系爭土地及鄰地八七七、八七九、八八○地號土地，核與各該筆土地之合建契約書所載內容相符，復經證人即參與合建案之何啟瑞證述屬實，參以該

八七七、八七八、八八○等地號三筆土地之面臨道路寬度分別為七公尺、五‧一七公尺、五‧一二公尺（八七九地號土地未面臨道路），已逾約定之「臨路面寬十六公尺以上」最小建築用地所需及上訴人於訂約前曾委請具有專業知識之律師審閱，並修改其中文字，即應明確知悉其內容等情，堪認合建之土地為前述四筆。尚難僅憑易為偏頗之上訴人媳婦顏淑如之證言，即謂系爭合約所約定之合建土地為七筆。至上訴人提出之預購房屋訂金單，其上所載地號雖包括八七六、八七六之一、八七七、八七八、

八七九、八八○、八八一等地號七筆土地，然證人何啟瑞已證稱該買賣契約與系爭合約係不同之契約，兩造對此亦不爭執，自難據為有利於上訴人之認定。被上訴人既於系爭合約訂立時，已取得其餘三筆合建土地地主之合建同意，上訴人依約原應於十三個月內即八十六年六月二十二日前，將系爭土地交付被上訴人。乃上訴人竟無故解除該契約，應不生解約之效力。其未於被上訴人催告履行期限前交付土地，被上訴人對之解除契約，即屬於法有據。契約解除後，被上訴人前於訂立系爭合約時交付上訴人之保證金三百十萬元，上訴人自應全數返還。另有關管銷費用部分，上訴人對其中吳景勝租金二十萬元、律師見證費八千元均不予爭執，其他之車資三百二十元、一百六十元及套繪圖工本費一百元，仍屬系爭合建案之支出。是被上訴人請求之管銷費用合計於二十萬八千五百八十元範圍內，為有理由，應予准許。至系爭合約第十條第四款（原判決誤為第十四條第四款）有關與保證金同額之違約金部分，依法雖得酌減，然上訴人對於雙方約定之違約金如何過高？應減至何程度為宜？始終未能舉證以實其說，且兩造於簽訂系爭合約時，既已斟酌當事人一方違約時可能受之損害，而預估其違約金數額，本於契約自由原則，應認被上訴人請求上訴人給付與保證金同額之違約金三百十萬元為可採，法院毋庸再本於職權予以酌減。綜上，被上訴人原得請求上訴人給付之金額為六百四十萬八千五百八十元，經與其應返還上訴人預購房屋訂金三百十萬元為抵銷後，上訴人尚應給付被上訴人三百三十萬八千五百八十元，扣除第一審判決已命之給付一百八十五萬八千五百八十五元，上訴人應再給付一百四十五萬元之本息，為原審心證之所由得。因而廢棄第一審所為駁回被上訴人請求上訴人給付一百四十五萬元本息部分之判決，改命上訴人再給付該部分金額，並駁回上訴人之上訴。

查依系爭合約第一條建築用地第一款：「上訴人願提供所有之臺北市○○區○○段壹小段八七八地號等壹筆土地共計壹柒壹平方公尺全部提供給被上訴人與同地段之八七

七、八七九、八八○或是在達成最小建築用地時合併使用……」及第十二條其他約定事項第七款：「被上訴人若自與上訴人簽立本約日起逾一百八十日仍無法達成鄰旁八

七七、八七九、八八○地號土地地主同意連同本八七八土地一併使用建築時，雙方再行協議……」等約定可知，系爭合約已明白記載合建之土地僅為八七七、八七八、八

七九、八八○地號等四筆，殊無反捨契約文字別事探求之餘地。上訴人提出之「預購房屋訂金單」及「協議書」，固另有上訴人向被上訴人購買預定坐落於八七六、八七六之一、八七七、八七八、八七九、八八○、八八一等地號七筆土地上之房地，及「因尚有鄰地與被上訴人合建契約尚未成立」之約定（見原審卷五一頁），然前者（預購房屋訂金單）附有「如果被上訴人未能於八十五年十一月十八日以前與該土地地主簽妥合建契約時，雙方同意另行協議，如協議不成，則解除本項交易」之解除條件，後者（協議書）係被上訴人保證上訴人因系爭合約（以四筆土地為範圍）已確定之房屋分配比例，將與正式合建時所有地主一致；此與系爭合約第十二條其他約定事項第八款：「雙方同意本宗建築基地在可能範圍內除八七七、八七八、八七九、八八○地號外，儘量擴大面積繼續併同鄰地使用」之約定正相符合。況證人顏叔如曾證稱：「（簽約時知否被上訴人與其他兩戶人家簽約了？）知道，被上訴人有說與其他兩戶（即八七七、八七九、八八○地號土地地主）已經簽約了，並有拿契約給我們看」（見原審卷九六頁），益見上訴人於訂約時，即知被上訴人已與系爭合約所約定之合建四筆土地全部地主完成合建簽約事宜，則原審據以認定系爭合約所約定之合建土地為四筆非上訴人所稱之七筆，尚無可議之處。次按為確保債務之履行，約定債務人不履行債務時，應支付金錢者，為違約金之約定。系爭合約第十條違約罰則第四款係約定：「若因上訴人違約或可歸責於上訴人之事由而造成被上訴人延誤本約之一切作業程序或致被上訴人遭受損失時，應退回被上訴人既付、墊付之全部款項外，其一切損失概由上訴人負責賠償。其賠償額度以被上訴人付給上訴人之一切保證金、搬遷補助費及……被上訴人因本約所開支之一切管銷、建築費用等（以單據為憑）之同金額理賠……」，原審就此部分認定因上訴人之違約，應給付與被上訴人所付保證金三百十萬元同額之違約金，並賠償被上訴人所受之損害，而為上訴人不利之判決，自屬正當。且雙方約定之賠償額度，既以已付保證金同額及搬遷補助、管銷等實際支出費用為其範圍，則於上訴人違約時，被上訴人除得請求與該保證金同額部分之違約金外，即尚得請求因不履行而實際支出費用之賠償。原審命上訴人賠償該保證金同額之三百十萬元違約金，及實際支出管銷費用二十萬八千五百八十元部分，亦為有理。縱約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第二百五十二條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。被上訴人於原審審理中，既已主張「債務人固得依民法第二百五十二條規定請求法院減至相當數額，惟應由債務人就債權人所受損害究有若干，負舉證責任」（見原審卷六六、一二九頁），原審本於上訴人對於約定之違約金如何過高？應減至何程度為宜？等項，始終未能舉證以實其說為事實，而未酌減保證金同額之違約金，更無違法可言。上訴論旨，猶就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，暨原判決贅述之理由，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非有理由。

據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第七庭

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